2009年中国房地产政策盘点及2010年展望2009年12月30日，中国指数研究院发布了《2009年中国房地产政策盘点及2010年展望》报告（以下简称《报告》），根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。近期政策解读近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。2009年中国房地产重点政策回顾货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作足见国家对保障性住房建设的重视。2010年房地产市场形势展望供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。需求：在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。2009年房地产相关政策回顾2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。2009年以来主要货币政策2009年以来主要货币政策日期颁布单位关键内容3.5温家宝总理支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通政府工作报告自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。3.31央行一季度例会保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6.19《关于进一步加强按揭贷款坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不风险管理的通知》动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得（银监发[2009]59号）自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。7.17银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。7.27银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统今年以来，货币政策的主基调仍是适度宽松，在二套房贷政策方面，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。尤其是10月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策“末班车”的购房者甚众。部分城市出现恐慌性购房行为。对此中央高度关注，连续开会出台相关政策，显示政府已在酝酿出手调控。根据以往房地产政策对市场影响的研究，货币信贷政策是房地产调控最有效的手段，但由于政策出台的滞后性，预计2010年我国货币政策仍然保持适度宽松的主基调，可能实行差异化的信贷政策，严格执行二套房贷政策，调整首付比例或将可能实施。截至2009年9月末，商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%；购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%。个人贷款是银行业的重要资产2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），预计1-11月新增个人住房贷款12000亿元。其中11月个人贷款增加2377亿元，较上月增长50%，是今年以来的最高水平，而同期公司贷款下降40%，表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。由于7折利率优惠和“不对称降息”，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍，“放贷冲动”最为显著。2007年至今个人消费者贷款余额增量数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统开发企业在2009年得到银行大力支持开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。2000-2009年房地产企业获得国内贷款及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2009年主要房企新增银行授信情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统财政政策回顾：二手房转让征收营业税优惠政策二手房营业税征免时限调整2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在执行不到一年（2009年12月9日），国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施”；另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。至于契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取消。至于物业税的开征，由于涉及面广，可执行性还有待完善，因此短期内实行的可能性较小。2009年主要财政政策2009年主要财政政策日期颁布单位关键内容4.30国务院对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。降低商品住房等项目资本金比例，同常务会议时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。5.12国税总局为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结