2008年中国房地产市场回顾和2009年预测中国指数研究院指数研究中心一、2008年中国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势13000040%2500035%30%2000025%1500020%1000015%10%50005%00%月月月月月月月月1月2月234567890月1月11::::::::11::88888888::7700000000000000008800002222222200002222房地产开发投资额开发投资额增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况4500040%4000035%3500030%25%米30000方20%25000平15%万20000：10%15000位5%单100000%5000-5%0-10%256912347801--------1111--11111111--::::::::1111:8888888::8:7000000008780000土地开发面积土地购置面积开发面积增长率购置面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。2图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况5000060%50%40000)40%米30000方30%平万:2000020%位单(10%100000%0-10%89012345671990000000019900000000-11222222221:8002土地购置面积土地开发面积购置面积增长率开发面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况35%30%25%20%15%10%5%0%月月月月月月月月月月月月12234567890111--------11--11111111--1111竣工面积增长率施工面积增长率新开工面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院32、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况9000040%8000030%7000020%600005000010%400000%30000-10%2000010000-20%0-30%月月月月月月月月1月2月234567890月1月11::::::::11::88888888::7700000000000000008800002222222200002222商品房销售面积(万平方米)销售面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图5:2001年-2008年11月销售面积及增长情况70000100%6000080%5000060%4000040%3000020%200000%10000-20%0-40%月月月月月月月月1111111111111111::::::::12345678000000000000000022222222商品房销售面积销售面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以42006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数年份2006年1-11月2007年1-11月2008年1-11月住宅销售面积415605497644645套均建筑面积107.7110.5102.6日均销售套数116911507013186数据来源：国家统计局、中国指数研究院表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数年份2006年2007年2008年1-6月2008年1-11月城市总套数日均总套数日均总套数日均总套数日均北京1617614431228233373513919574366225上海18713151323449564286093478137002415天津73478201872012392464013742849130重庆9071024916340444861629342118984361深圳7498220549944137167319361275186武汉948912601075362952741215248125146数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别