名门国际策划提案郑州智创房地产营销策划有限公司数据vs市场2007年的冬季，寒流如期而至。2007年的楼市也在这个冬天遭遇寒流。深圳的房价已经从9月的16777元/㎡下降至12月的15000元/㎡，成交面积则下降到了17万平方米；在上海，商品住宅成交量由9月的207.21万平方米下降到了12月的111.65万平方米，累计下降了近一半；而中国房地产指数研究机构数据显示，2007年12月北京房价大跌，跌幅超过20％，新房和二手房成交量均惨不忍睹。全国一线城市纷纷掉价，而这股寒流是否影响了位列二线城市的郑州呢？从房管局公布的11月、12月楼市指数分析来看，11月批准预售110.35万平方米，成交量92.18万平方米，均价4267元/㎡，量价齐涨；12月批准预售110.78万平方米，成交量96.2万平方米，均价4298元/㎡，仍然稳中有升。数据表明，郑州楼市依然火热。然而，数据能代表一切吗？显然，这样的数据代表不了郑州当前的楼市状况，而只是前期预售的集中备案显示，比如12月备案销售面积超过6万平方米的思达数码国际公寓。在我们的市调过程中发现，这股源于宏观调控、始于一线城市的楼市寒流同样波及到了郑州。开盘当天频繁打破交易记录的场面不再显现，每月100－300元/㎡的快速价格上调也已经成为了昨日黄花，甚至一些售楼部门可罗雀，多数的售楼员反映多天没有成交记录，甚至每天赶不上一次轮换。郑州楼市的冷清程度已经在事实上得到了体现。宏观调控的目的是为了抑制投机性需求，挤出楼市泡沫，保持房地产市场的健康稳定发展。深圳等城市的楼市的确存在太多的投机行为，宏观调控的效果也已经得到了初步体现。而在郑州，是否也一样存在较大的“泡沫”？笔者认为，郑州楼市仍以刚性需求占据绝对主导，此番宏观调控之后的楼市冷淡更多是来自媒体的力量：通过传达一线城市楼市降价的信息，给了消费者一个强烈的讯号——国家要打压房价，于是更多的购房者在买涨不买跌的心理驱使下选择了持币观望。我们预期这样的观望状态还将持续一段时间，但随着春夏的到来，寒流也将回暖，市场将回归到一个更理性的层面。不管是有住房需求的消费者，还是有利益欲望的开发商，我们都需要一个健康的房地产市场。第一章、行业环境篇?政策法规住房保障司成立07年8月开始酝酿的建设部住房保障与公积金监督管理司年底前终于正式“亮相”。2007年12月25日，建设部在其官方网站上宣布，根据中央编办《关于调整建设部机构编制的批复》，建设部内设机构日前作出调整，设置住房保障与公积金监督管理司(又称住房制度改革办公室)。点评：　住房保障与公积金监督管理司的主要职责包括：贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施；指导城镇住房制度改革工作；拟定住房保障的政策法规并监督执行，指导经济适用住房制度和廉租住房制度建设。调整后住宅与房地产业司的主要职责是指导规范房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略、产业政策和规章；拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产交易、权属管理、房地产中介、物业管理的规章制度并监督执行等。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，保障性住房将成为未来房地产工作的重中之重。住房保障司的成立反映了国家调控的新思路，为保障性住房的落实提供了政策保障和组织保障。《郑州市城市综合交通近期建设规划（草案）（2008－2012年）》进行审议2007年12月12日，市规划局王鹏局长将《郑州市城市综合交通近期建设规划（草案）（2008~2012年）》提交郑州市十二届人大常委会第三十二次会议进行审议。《规划（草案）》以建成快速郑州为核心，确立了“一环两横一纵”的中心城区通道布局。规划建设多座立交桥和地下隧道并打通多处断头路，解决交通拥堵问题；确立轨道交通的建设时间和路线，提高交通效率；通过增添机场高速线路等措施加强外向的交通联系。点评：目前，郑州的交通拥堵问题成为了影响城市经济发展的瓶颈，《规划（草案）》审议通过后，将改变目前的交通面貌，提高交通效率，加强与周边县市的联系，提升城市吸引力。交通的改善也将为房地产的发展提供更好的市政环境。?市场资讯郑州开建保障性住房小区2007年12月26日，郑州公共住宅建设投资有限公司（以下简称公共住宅公司）第一批保障性住房小区正式开工。此次开工的滨河花园和湖光新苑小区（一期工程），共占地227亩，建筑总面积27.4万平方米，将建成1838套经济适用房和732套廉租房，预计2009年年底第一批建成交房。两个小区总投资约3.8亿元，由郑州市政府全额财政投资。点评：这是之前被炒得沸沸扬扬的郑州公共住宅建设有限公司开建的首个项目，其中，湖光新苑小区还被建设部列为国家康居示范工程建设项目，这也是郑州市首个获此殊荣的住宅小区。直接投资修建经济适用房和廉租房是政府职能的体现，也是郑州市在住房保障制度落实方面的尝试，有利于推进保障性住房的进程。据悉，在2008年政府将推出上百万平方米的保障性住房，缓解低收入家庭的住房困难问题。而对于商品房市场而言，很难受到保障性住房的直接影响，但是购房者可能会因为不断出台的保障住房政策而对房地产市场产生观望心态。郑州市解放路立交桥举行开工奠基仪式　2007年12月26日上午11时，郑州市解放路立交桥举行开工奠基仪式。这是郑州市第一座斜拉式立交桥，也是郑州市争议最大的一座立交桥。从1987年到2005年，设计方案一改再改，仅规划就搞了6轮。即将开建的这座立交桥，西起河医立交桥，向东沿建设路跨过金水河、京广路、京广、陇海铁路后，再沿解放路跨越二马路、铭功路、福寿街，在民主路落地，全长1710米，工程总投资约为3.34亿元。智创点评：郑州是京广、陇海两条铁路干线的交汇处，交通枢纽的地位为郑州经济发展奠定了基础。但由于铁路的阻隔也造成了郑州东西城区发展不对称的局面，使得西区在城市发展过程中逐渐落后于东区。目前，郑州市东西片区之间的三条连接线，都在地下道处形成了瓶颈，因此急需一个新的东西连接线，打破交通上的瓶颈，为西区的发展提供支撑。解放路立交桥的修建将有效缓解城市东西向交通的压力，使东西城区的连接更加便利，并将连接起碧沙港、二七以及火车站三大商圈，为西区新一轮的发展提供有力的支撑。如今，西区房地产开发项目逐渐增多，解放路立交桥的修建将为西区的房地产开发带来更广泛的客源。鑫苑置业美国上市１２月１２日，总部位于郑州的鑫苑（中国）置业有限公司正式在纽约证券交易所挂牌上市，终盘时上涨２０％，以１６．８美元收盘，这是中国第一家登陆纽交所的房地产开发企业。鑫苑（中国）置业有限公司前身是１９９７年成立的河南鑫苑置业有限公司，以开发鑫苑名家而崛起于河南房地产市场，后开始向安徽、济南、苏州等地扩张，目标定位于国内二线城市。点评：2007年，火爆的房地产市场与资本市场的热潮密不可分。碧桂园、SOHO中国等多家房地产开发企业上市成功。而对于房地产起步较晚的河南本土开发企业也开始在资本市场跃跃欲试，鑫苑（中国）登陆纽交所，迈开了河南本土开发企业上市的第一步，这也表示了河南房地产开发水平已经上升到到了一定的层次并受到了外界的尊重。可以预见，未来将有建业等更多的本土开发企业走向资本市场，未来郑州房地产行业将在一个更多水平层次上表现出更激烈的竞争。第二章、住宅篇一、市场概况：2006.1－2007.12郑州市商品住宅供求状况图万平方米元/平方米140450012040003500100300080250060200015004010002050000123456789123456789.........101112.........101112060606060606060606...070707070707070707...060606070707市场供应量商品住宅成交面积均价?12月商品住宅批准预售面积82.27万平方米，环比下降11.68%，同比下降7.62%?12月商品住宅销售面积77.52万平方米，环比下降4.95%，同比上涨5.11%?12月商品住宅销售均价为3885元/平方米，环比上涨0.23%，同比上涨20.9%二、供给分析1、新增供应量走势分析2006年1月－2007年12月郑州市商品住宅新增供应量走势图140单位：万平方米1201008060402001234567890121234567890126.6.6.6.6.6.6.6.6.1117.7.7.7.7.7.7.7.7.1110000000006.6.6.0000000007.7.7.0000002007年12月郑州市商品住宅新增面积区域分布40000034204735000030000025000020000014545915000013502110285191690100000500005635012月，郑州市商品住宅市场新增供应量为82.27万平方米，同比、金水区郑环东比新都区有一定幅度的下降。二七区中原区金管城水区回为族本区月新惠济区增面积最多的区域，共有34.2万平方面积（平方米）米，占全市供应量的41.6%。其中，“主语城二期”、“首座国际广场”分别有6.3万平方米、5.1万平方米的新产品入市。此外，“阳光新城三期”、“金印现代城”等诸多项目都有新增预售，这些新批面积都将在今后几个月的推案量和成交量中得到体现。二七区、中原区本月供应都有大幅放量，而管城、郑东供应量下降，这在一定程度上受到区域内项目开发周期的影响。2、新增楼盘列表区域楼盘名称板块建筑形态销售报价总建面积新增面积管城区伟业.芝华室东中板块小高/多层4800-52004221513411郑东新区运河上郡三期郑东板块小