郑州市南区郑州市南区尚庄项目尚庄项目营销策划方案营销策划方案地产机构（中国）二00七年十一月目目录录第一部分郑州市概况…………………………………………………………………………（P03—P04）1.1地理位置…………………………………………………………………………………………………………………P031.2交通重镇…………………………………………………………………………………………………………………P031.3经济概况…………………………………………………………………………………………………………………P04第二部分2007年郑州市房地产市场概况……………………………………………………（P05—P17）2.1郑州房地产市场2007年楼市特点（最新数据）………………………………………………………………………P05—P122.2郑州房地产市场2007年现状描述及分析………………………………………………………………………………P13--P17第三部分项目分析……………………………………………………………………………（P18—P34）3.1本项目情况…………………………………………………………………………………………………………………P183.2主要竞争对手分析……………………………………………………………………………………………………………P18—P283.3项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………P29—P303.4项目定位分析…………………………………………………………………………………………………………………P31—P333.5目标客户群定位分析…………………………………………………………………………………………………………P34第四部分策略推广……………………………………………………………………………（P35—P45）4.1推广策略………………………………………………………………………………………………………………………P35—P374.2案场策略………………………………………………………………………………………………………………………P37—P45第一部分第一部分郑州市概况郑州市概况1.11.1地理位置地理位置郑州市是河南省省会，全省的政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2003年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积212.4平方公里；2003年末全市总人口697.7万人，中心城区人口322万。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。她偎依在黄河南岸，崇山峻岭之东，与七朝古都开封和九朝古老洛阳东西相临，东南面向黄淮平原，位于东经112°42'～114°14'和北纬34°16'分～34°58'之间，属暖温带大陆性气候，年平均气温14.3℃，降雨量640毫米。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2005年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。非农业人口257.6万人。郑州地处中原腹地，为全国重要的交通枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和第三批历史文化名城。1.21.2交通重镇交通重镇郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。1.1.33经济概况经济概况郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。郑州目前拥有年销售额超亿元的大型现代化商场8座，引发了轰动全国的"商战"。郑州目前共建成各类市场472个，其中全国性的批发市场和交易市场十几所，市场数目和销售额位居全国前列。以农产品交易为主的中国郑州商品交易所，是国务院确定的我国第一家期货试点单位，"郑州"价格已成为我国粮食交易的指导价格和芝加哥期货交易所粮食交易的参考价。郑州已多次成功的举办了糖烟酒交易会；汽车配件交易会、郑交会等闻名全国的大型商品交易会，成效额均在亿元以上。游客在览尽黄河风光、光、古都胜景之外，可在郑州购买到价廉物美的各地商品。因为郑州的各市场、商场是融汇了全国商品于一地。郑州火车站附近几间大型服装专业市场有各式服饰，还有工艺品玩具市场。着想以优惠的价格购物不妨去小商品批发市场选购，包罗万象的小商品让人目不暇接。开放的郑州在工农业生产、科教文卫体等方面都取得了十分突出的成就。工业体系逐步完善，农村经济迅速发展。先后跻身全国城市综合实力50强和投资硬环境40优之列，并被评为全国卫生城市。兴办的郑州高新技术产业开发区被评为国家重点和全国"十佳"开发区，与郑州经济技术开发区一起成为河南省对外改革开放的窗口和国内外客商投资的热点。围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。第二部分第二部分20072007年郑州市房地产市场概况年郑州市房地产市场概况2.12.1郑州房地产市场郑州房地产市场20072007年楼市特点（最新数据）年楼市特点（最新数据）◎商品◎商品房投放与销房投放与销售售情况情况截至2007年10月份，郑州商品房投放面积为703.82万平方米。从2007年郑州商品房投放走势看，3季度投放速度有所回落，较2季度下降了10.4％，其曲线与去年同期的大致相同，属于较为正常现象。商品房销售面积272.49万平方米，较去年同期增长了39.3％，较2季度增长了15.3％。万平方米3503002502001501001季度2季度3季度累计销售面积194.95236.38272.49703.82去年同期销售146.2213.58195.6555.38投放面积185.15339.2303.99828.34去年同期投放103.49232.8204.63540.92图12007年3季度商品房投放与销售情况与投放相比，3季度的销售呈现较为稳定的增长，2季度较1季度销售面积增加41.43万平方米，3季度较2季度销售面积增加36.11万平方米，说明居民的需求增长稳定。（见图1）◎住宅◎住宅与非与非住宅住宅投放与销投放与销售售情况情况2007年3季度商品住宅投放面积为243.1万平方米，较2季度有所下降，降幅为13.8％，非住宅的投放面积为60.89万平方米，较2季度增长了6.5％。从走势上看，非住宅投放今年以来呈现较为明显的增长态势。受利润趋动，开发企业纷纷加大了项目中的商业和办公用房的比重，非住宅占商品房投放的比重从1季度的14.8％升至3季度的20.0％。3季度非住宅投放数量较大的项目有：曼哈顿广场、荣勋大厦、建业置地广场、盛润美丽源、名门盛世、盛润国际空间和鑫苑国际城市花园，且大部分属于复合性房地产项目。最近两年，以住宅为依托、写字楼为亮点、大型商业体为噱头的复合型房地产项目日益成为郑州房地产市场的一大特色。万平方米40095%93%91%30089%87%20085%83%81%10079%77%075%1季度2季度3季度商品住宅投放面积157.65282.02243.1商品住宅销售面积176.11210.79236.74非住宅投放面积27.557.1860.89非住宅销售面积18.8425.5935.75商品住宅投放占比85.2%83.2%80.0%商品住宅销售占比90.3%89.0%86.9%图22007年3季度住宅与非住宅投放与销售情况在非住宅销售上，非住宅从1季度18.84万平方米上升至3季度的35.75万平方米，非住宅在商品房销售占比也由1季度的9.7％增至13.1％。今年以来一些知名的开发商推出的商业用房和写字楼项目受到了投资者的追捧。（见图2）◎商品◎商品房销房销售价格售价格在政在政府宏府宏控中控中稳稳中有中有升升2007年3季度，郑州市商品房为3981元/平方米，较2季度上涨0.8％，较1季度上涨16.8％，其中：商品住宅价格为3647元/平方米，较2季度上涨4.8％，较1季度上涨17.5％，可以看出：住宅价格的上涨直接拉动商品房综合均价的上扬。元/平方米80007000600050004000300020001季度2季度3季度商品房均价340939513981商品住宅均价31