“渤海明珠”推广建议第一部分：市场调研部分调研目的：了解秦皇岛目前房地产市场现状。调研对象：重点走访在售项目销售现场，向相关政府部门、通过政府对外公布消息的媒介了解相关数据。调研内容：主要收集体现目前房地产市场现状的相关数据调研方法：观察法、咨询法、计划抽样、分层抽样。调研时间：2007.12.7----2007.12.12调研人员：安厦房地产经纪有限责任公司市场部。（分别由赵总、贾总带队）（数据统计时间节点点：2007年1—11月；数据来源：房产局、统计局、建设局等）在维持一周的市场调研中，对市民、售楼人员的走访、通过亲临部分在售项目现场观察、走访，及其从相关政府部门了解：从今年一月份开始算起，截至11月份，秦皇岛目前房地产状况如下：一、总体市场现状目前在售项目住宅价格在4000~5100期间；商铺价格在10000~15000之间。1-9月份，全市商品房销售面积150.2万平方米，同比增长12.5%，其中住宅销售面积145.2万平方米，同比增长18.2%。城市区房屋销售价格同比上涨6.0%，土地交易价格同比上涨9.9%，房屋租赁价格同比上涨1.1%，物业管理价格与上年同期持平。房地产热度有所减退，同比涨幅稳中趋降。二、多层住宅涨幅持续攀升多层住宅凭借其公摊面积相对较少和舒适的人居环境等优势，倍受人们的青睐，上涨势头尤其明显。2006年全市多层住宅销售价格同比上涨10.4%，涨幅比上年同期高3个百分点；2007年1-9月份，全市多层住宅销售价格同比上涨13.6%，涨幅比上年同期高出4.7个百分点。相对于全市新建商品住宅价格同比上涨7.2%的涨幅，多层的涨幅高出6.4个百分点。从这来看，尽管高层住宅开发数量不断增多，但受市民的关注度还是比较低。三、非住宅价格波动性上涨1-9月份，全市非住宅价格同比上涨4.3%，呈现出波动性上涨的态势。其中商业娱乐用房同比上涨4.5%，涨幅比上年同期高1.0个百分点。前4个月同比涨幅平均为1.75%，5月份，进入旅游旺季，商业娱乐用房价格开始大幅度攀升，同比涨幅平均在7%左右。四、二手住宅销售价格上涨幅度小从市有关部门了解，前三季度全市二手住宅交易量161.4万平方米，同比下降9.9%，销售价格同比上涨5.4%，价格上涨幅度小。第三季度，出现部分房地产投资者低价抛售物业情况。五、市场对比国家统计局、国家发改委公布的调查数据显示，1-10月份全市的房屋销售价格总指数为105.8%，比全国70个大中城市的平均涨幅低1.2个百分点。同期全市的房屋销售价格同比上涨5.8%，比石家庄市、唐山市分别低了1.3个百分点和0.2个百分点。全市的房屋销售价格指数，今年1月份排在全国第18位，10月份下降为第57位。其中，新建商品住宅价格指数从第7位降为第56位；二手住宅销售价格指数从第24位降为第62位。六、供给结构变化从相关政府部门了解到，前三季度，全市房屋施工面积达648.8万平方米，比上年同期增长了27.9%，其中住宅535.4万平方米，同比增长22.9%；房屋竣工面积61.1万平方米，同比增长22.3%，其中住宅53.3万平方米，同比增长20.1%。此外，从市房改局了解到：全市未来5年将建设210-290万平方米的经济适用住房。主要以经济适用住房与商品住房开发联动运作执行。目前第一个联动运作项目已经开始启动，该项目将提供60套建筑面积60平方米左右的经济适用住房。可以看出：当前全市房地产市场不仅房源供应充足，而且经济适用住房和廉租住房将进一步向中低收入群体倾斜，这将直接影响房价上涨空间。综上所述，从发展速度和规模上看，全市房地产进入到平稳运行阶段，预计我房屋销售价格涨幅将略有下降；结合国家宏观调控政策分析，未来投机性需求会受到打击，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求已成为市场的主要支撑力量。七、秦皇岛目前在售典型楼盘情况1、中央胜境项目位于市人民广场对面，总占地面积190亩，总建筑面积为44万㎡。项目投资商为河北金茂实业集团，发展商由秦皇岛金龙房地产开发有限公司和秦皇岛金道房地产开发有限公司联合开发。小区由层高有23层和10层的11栋高层、小高层带有双电梯板楼，2栋商用楼和办公楼，1栋酒店式服务公寓组成。配合周边完善的生活配套，项目内部园林水系布局错落有致，对项目品质的提升有很好帮助。户型可选择性多，有37平米到74平米的1居、72平米到116平米的2居、129平米到333平米的3居等，主力户型为80----130平米。调查得知，项目主要客户群为本市的二次置业、三次置业者。住宅分多次推入市场，起价为4000元/平米，均价为4200元/平米，最高价为4600元/平米，已售馨，目前推出公寓，公寓价格为4900元/平米。10、11月份平均销售速度为20—30套/月。项目销售现场布置跟楼盘档次相辉映，销售人员专业、敬业。宣传推广渠道有网站、报纸、流动车体、电台等。2、在水一方“在水一方”居住区位于秦皇岛市海港区和平大街以南、西港路以西、滨河路以北、大汤河以东，规划用地840亩，建筑面积约130万平方米，是秦皇岛市2006年旧城改造重点项目；市政府工作报告中推进城市化进程建设特色宜居城市的牵头项目。该项目已申报建设部建筑节能试点示范工程和建设部可再生能源利用示范小区。“在水一方”居住社区由秦皇岛五兴房地产有限公司、秦皇岛市房地产经营开发公司开发建设。居住社区由德国依德尔城市规划设计有限公司完成规划与景观设计，AXELBUSCH教授任首席设计师。北京高能筑博建筑设计有限公司、北京中建建筑设计院和秦皇岛市建筑设计院完成施工图设计。社区通过十字轴线成四个区域。整体建筑高度从南到北逐渐增高，由商业、高层、小高层、多层、高档住宅区、公建带组成。主要商业集中在和平大街、西港路和先锋路两侧。社区内部主要以12-18层板式高层为主，在汤河公园河畔区规划了高档住宅。公建带是一个东西走向区域，配有中学、小学、幼儿园、居民活动中心等重要设施。整个社区设有三个主出入口，社区内人车分流，形成总体开放型居住封闭型的格局。项目准现房销售，逐次推盘入市，入市起价为3590元/平米，均价为4000元/平米，最高价为4580元/平米。目前，起价为4400元/平米，均价为4600元/平米，最高价为4960元/平米。高层10、11月销售速度20—30套/月。项目卖点：项目定位：21世纪换代住宅楼盘卖点：社区规模大，交通便利、整体楼盘品质独特卖点分析：环保节能社区推广广告语：21世纪换代住宅设计理念：德国设计建筑特色：采用德国现代居住建筑风格，造型简约、方正，色彩沉稳协调，具有空间韵律感环保节能：中水回收利用、雨水回收利用、太阳能建筑一体化销售现场体现大盘品质，现场氛围烘托到位，显得专业。宣传推广主要是以网站、围挡、报纸、电台等。3、和苑项目基本信息：社区类型：普通住宅建筑类别：高层项目位置：秦皇岛建设大街东段(原调味厂地块)占地面积：51.17亩总建筑面积：10万平米分期/组团：分两期小高层：6栋高层：2栋底层商业：有顶层露台：跃层有工程进展：部分封顶开发商：秦皇岛瀚升房地产开发有限公司开发商业绩：燕海新居投资商：秦皇岛瀚升房地产开发有限公司建筑设计商：北京林正烜建筑设计事务所、秦皇岛永生建设工程咨询有限公司景观设计商：R-Land北京源树景观规划设计事务所建筑商：海三建筑公司物业公司：秦皇岛东华物业公司策划公司：深圳天道地产顾问项目卖点：项目定位：Mini小户公寓、商务办公、临街旺铺楼盘卖点：地段、周边配套独特卖点分板式一层两户，南北通透小高层析：推广广告语：一样天地、别样生活建筑特色：德式户型介绍：总户数：908户一居面积：38平米-66平米二居面积：78平米-104平米三居面积：122平米-165平米四居面积：188平米住宅层高：3米住宅公摊率15%住宅得房率85%地上车位：100多地下车位：200多商铺户数：10户商铺面积：580-1000平米商铺层高：一层：4.5米、二层：4.2米商铺公摊率3%商铺得房率95%以上楼盘价格：开盘时间：2007年1月18日、公寓：2007年5月26日入住时间：2008年10月31日、公寓：2008年11月30日高起价：3980元/平米、层均价：4300元/平米、最高价：4890元/平米、其起价：公寓：3600元/平米它均价：公寓：4000元/平米最高价：公寓：4800元/平米最低总价：14万元贷款期限：30年最低首付：20%样本间：有周边环境地段描述：地段繁华,周边配套齐全距市中心距离1.2公里距火车站距离3.8公里距飞机场距离11.5公里距海岸距离：3.7公里公共交通线路28路对口小学：建国路小学对口中学：六中500商场：亚泰购物广场米超市：利联超市范银行：农业银行,交通银行,工商银行围餐饮：盛世桃园,百味一族内其他：马坊市场社区配套：小区绿化：30%景观设计：中心景观人车分流：是绿化率：30%人均绿地：12平米/户容积率：2.78楼间最大距45米离：楼间最小距31米离：车位总数：624个户均车位：1：0.74装修标准：装修状况：毛坯外墙：磁砖楼层走道：花岗岩电梯前室：花岗岩电梯：广州日立停车场：毛坯户内墙：刮腻子户内地面：水泥刮浆入户门：有窗户：中空铝合金窗阳台：封闭式厨房：预留上下水卫生间：预留上下水空调位：有设备标准：供水系统：市政供水热水系统：有供电系统：市政供电燃气系统：煤气入户消防系统：有供热系统：秦热力