摘要眨眼间四年的大学生活就要结束我们在四年的大学生活里，一方面认真学习专业知识，为以后的工作打下良好的理论基础另一方面也在被称之为半个社会的大学学习着为人处世的艺术，四年的大学生活收获很多，为了向老师们汇报我四年来的学习成果，于是有了本投资策划书。本案以市场调研为基础前提，从提升项目价值和满足人们消费需求，促进区域经济发展的角度出发，内容主要有综述、市场研究与方案构思、项目方案策划、项目的可行性研究、附录等部分，希望为开发商在鼎城花园整个项目的开发运营过程中提供有效的帮助。在做报告的过程中，感谢实习公司天裕房地产开发有限公司对我前期资料收集工作提供的帮助，感谢实习期间现场施工人员对我的帮助和教育，感谢设计的撰写阶段指导老师对我的耐心指导与帮助。本报告由于所拥有的资料相对有限，在这种情况下，以积极的心态克服了种种困难，完成了鼎城花园房地产项目投资策划书，另外由于设计水平有限，可能会存在一定的缺陷与不足，望给与指正。目　录第一部分综述---------------------------------------7一项目基本情况---------------------------------------------7二项目发展模式与合作方式-----------------------------------8第二部分市场研究与方案构思------------------------9第一章项目市场研究-------------------------------9一昆明市禄劝县房地产市场走势分析----------------------------91、回顾与展望------------------------------------------------92、市场特点--------------------------------------------------113、结论------------------------------------------------------12二本项目临近地段房地产市场走势分析-------------------------121、区位特点--------------------------------------------------122、典型楼盘分析----------------------------------------------133、本地段楼盘购买对象及购买心理分析--------------------------144、结论------------------------------------------------------15第二章项目环境分析----------------------------16一地块环境条件---------------------------------------------16二禄劝鼎城花园项目的SWOT分析------------------------------17三结论-----------------------------------------------------18第三章项目市场定位----------------------------19一项目市场细分---------------------------------------------19二目标市场分析---------------------------------------------19三项目市场定位--------------------------------------------19第三部分项目方案策划-------------------------------20第四章项目规划设计方案-------------------------21一规划设计目标----------------------------------------------21二规划设计要点--------------------------------------------21三项目技术经济指标---------------------------------------22第五章项目投资经营方案------------------------22一经营方案策划---------------------------------------------221、投资组合方式----------------------------------------------222、各项资金运作方式------------------------------------------23第六章项目开发建设方案-------------------------23一项目建设方式----------------------------------------------23二项目建设进度-----------------------------------------------23第七章项目营销方案-----------------------------23一项目营销策划----------------------------------------------231、卖点设计---------------------------------------------------232、营销策略---------------------------------------------------243、项目销售形式-----------------------------------------------254、购房付款方式-----------------------------------------------265、项目促销方式-----------------------------------------------27二营销计划--------------------------------------------------291、营销渠道选择-----------------------------------------------292、营销计划安排-----------------------------------------------29三场地布置--------------------------------------------------31四营销费用安排----------------------------------------------32第八章项目物业管理方案-------------------------32一物业管理的介入--------------------------------------------32二管理费的确定----------------------------------------------33三具体对本小区物业管理的建议--------------------------------34第四部分项目可行性研究部分-------------------------34第九章项目投资估算及资金筹措计划-------------------341、建设项目总投资估算----------------------------------------341，建设投资------------------------------------------------342、建设期利息----------------------------------------------363，项目总投资----------------------------------------------362、项目实施进度安排------------------------------------------363、项目投资与筹资计划----------------------------------------37第十章项目销售收入测算----------------------------38一、项目开发经营收入、成本、利润、投资利润估算------------------381、项目的价格定位------------------------------------------382、项目销售计划--------------------------------------------393、项目销售收入估算----------------------------------------394、项目经营成本结算：--------------------------------------395、项目利润估算--------------------------------------------39第十一章项目财务评价--------------------------------40一、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率--------------------401、项目全部资金的现金流量表--------------------------------402、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）--------------40第十二章项目不确定性分析----------------------------41一、项目开发经营风险分析----------------------------------------41