[键入文字]前言房地产项目如何赢得市场的青睐？房地产项目如何实现最大价值的利润空间？开发公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于恢复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！[键入文字]E动空间项目地处南二环与西二环交界处，占地0.16公顷，本项目具有一定的优势，但在开发过程中也存在着很大的局限性。本提案正是以项目的优势为开发主题，密切结合项目周边房地产市场的特点，以吸引广大购房客户为目的，通过优势资源整合，规避项目劣势，最终实现项目良好的经营效益。目录一西安基本情况------------------------------------------5二项目分析----------------------------------------------8三周边市场分析------------------------------------------13四项目开发建议------------------------------------------31五项目开发主题------------------------------------------36六目标客户群--------------------------------------------38七价格建议----------------------------------------------41八案名分析----------------------------------------------42九市场调研技术报告--------------------------------------44十附录--------------------------------------------------49十一结语------------------------------------------------88一西安的基本情况1.西安的地理位置西安市位于东经107（40）—109（49）和北纬33（39）—34（45）之间，黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，东西最长为204公里，南北最宽为116公里，总面积9983平方公里，西安地处陕西省关中平原偏南地区，北部为冲积平原，南部为剥蚀山地。大体地势是东南高，西北与西南低，呈一簸箕状。北临渭河，南依终南山，周围曲流环绕，有“八水绕长安”之说。气候适宜，土地肥沃，物产丰富，风景秀丽。拥有“关中八景”之誉。市辖八区五县，面积9977多平方千米，人口618余万，其中市内市区面积1066平方公里，是我国西北地区最大的城市。2.西安的性质及地位西安，古称长安，是陕西省的省会。这座秦岭脚下、渭水之滨的千年古都，东有潼关之固，西有散关之险。在北方，秦代所修宽达百米绵延千里的驰道直通蒙古草原，是抗击匈奴、供给给养的主动脉在南方，有子午道、谠骆道、褒斜道、陈仓道可越汉中而抵巴蜀；东南方向商洛山中的武关道，则是通往楚地的咽喉。古代长安交通便利，水陆并用，地势险要，易守难攻，历来是兵家必争之地，帝王成功立业之地。中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国最著名的七大古都之一。对于中国历史和传统文化的形成与发展而言，西安曾有过无与伦比的贡献。在一千余年的漫长岁月中，西安作为中国十多个王朝的国都，是展示中国历史的舞台。3.西安的城市规模根据《西安市1995~2010年城市总体规划》，我市的中心城市范围为中心集团（碑林、新城、莲湖区及雁塔、未央、灞桥区的部分用地）和外围9个组团（临潼、韦曲、阎良、纺织城、六村堡、未央、洪庆、泾河和草滩）。随着我市建设的发展，此次《规划（草案）》对城市规模进行了重新定位，将全市城市规划区范围划分为三个层次，一是市域范围：西安行政辖区范围，面积9983平方公里；二是市区范围，包括11个区，即碑林、莲湖、新城、未央、雁塔、灞桥、长安、临潼、阎良区和户县、高陵县；三是主城区范围：以唐长安城为中心区，以绕城高速为基本轮廓，局部向外少量扩张，东到洪庆、西到纪阳，南至长安，北到渭河。人口规模：2010年市域总人口规模为955万人；市区（碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县），人口规模为695万人；主城区人口规模为525万人。2020年市域总人口规模为1030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。用地规模：2010年市区用地规模为695平方公里；主城区用地规模为525平方公里；2020年市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里，人均建设用地100平方米。4.西安城市总体布局采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多“心”。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构形成几个外围副中心，即在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心；在南部方向形成以长安区为主的副中心。二项目分析1.项目基础数据开发商西安嘉德置业公司地理位置西二环与南二环交界处规划性质居住用地建筑密度51%占地面积0.16公顷总建面9650建筑密度51%容积率6绿化率停车位262.项目区位认识?地理位置本案项目位于南二环与西二环的交界处高新区的外沿，东临占地400亩的丰庆公园，西侧紧邻80亩规划绿地和180米宽唐延路延伸段（拟建），南侧为有着国画山水园林美景的国家AAA级住宅小区——群贤庄，项目西侧唐延路是西安城区进入西高新区的“北大门”。道路系统四通八达，除二环以外，劳动南路，友谊西路，太白路，高新路，科技路形成发达的交通网，道路畅通。?交通本项目处于南二环、西二环交汇处，交通十分便利，有216路、207路、4路、40路、210路、28路、201路、308路、211路、10路等。?区域环境项目位于丰庆公园西侧，远离工业区，空气质量较高。周边配套有丰庆公园、大唐西市，高新系列学校、西工大附中、西工大、西北大大、西电；易初莲花、爱家、国美电器、苏宁电器；高新医院；中国邮政等。?区域人群特点在本区域购置房产的客源基本以高新区及周边区域的人士为主，其它区域的较少。客源的区域归属概念强、跨区域置业行为一般，据此本案客源应来自高新区的为主，接近高新区的城西部分客源为辅，其它区域的为补充。项目区域是以高新技术产业开发、研究以及大学城为依托，分布各类职业的人群。年龄集中在40岁以下，家庭结构小型化，多为两口或三口之家，因此居住空间不宜过度放大。整体素质较高，对新鲜事物有较快的接收能力。目前价格因素为购房首要考虑因素，心理单价在区间在3500－4000元之间，总价在55万以下。对多层有一定程度的偏好，但对高层的抗性表现不明显。对居住品质有相当向往，但为其提供一定量的支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养。对采光有特别的喜好，对通风条件也有一定程度的偏爱。从朝向选择上，南北通透的最好，纯南的朝向其次，北向的朝向以及西晒严重的有抗性。对水景有相当程度的偏爱、对建筑风水没有明显的取向。一般对生活和商业配套有较高程度的关注。区域自备车和摩托车的拥有量比例不高，对道路状况和停车条件的关注程度不高，而对出行动向及公共交通状况有一定的关注。3.项目SWOT分析优势?紧接规划中的大唐西市重建唐朝西市的工作，经过反复筛选和考察，西安市政府确定有大唐西市置业有限公司独立开发。大唐西市预计明年6月完工，目前工程正紧张进行，工程建成后，将重现1300年前唐“西市”的繁华盛景。?项目东邻丰庆公园，适于休闲从本项目到丰庆公园徒步仅5分钟的路程，环境优美，空气清新，是人们休闲娱乐的最佳处所。?三大商圈辐射广本项目地处高新，二环和土门三大商圈的交汇处，商业产品种类齐全，汇集各类人群，大唐西市的发展更加带动了这三大商圈的发展，商业辐射面积宽广，本项目到达这三大商圈都非常方便。?土地稀缺，人气兴旺本项目周边可供开发土地日益缺少，周边楼盘较少，少了很多竞争，然而南二环兴旺的人气会给项目带来很大的优势。?潜在客户地块介于高新与城西之间，为项目提供了稳定的潜在客源基础。劣势?规模小项目占地仅0.16公顷，规模很小，开发具有一定的局限性，周边规划开发起来难度较大。?地块布局不合理由于周边楼体建筑，造成地块布局不合理，造成本项目建筑难度较大，而且楼体建成之后会显得周边比较拥挤。?噪音污染项目位于南二环路北，由于车辆过往较多，会造成一些噪音污染，会影响到业主门的生活。?邻里关系不和睦项目周边楼体比较拥挤，而且都是高层建筑体，本项目会影响到周边楼体地层住户的采光和通风，因此，本项目可能会造成与周边的邻里关