深圳经济特区物业管理条例（修订草案）（20070216）关于征求对《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》意见的公告　　为了在立法工作中更加充分发扬民主，反映民意，集中民智，增加立法工作的科学性和透明度，根据《中华人民共和国立法法》的规定，现将市人大常委会拟审议的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》全文公布，广泛听取社会各界的意见。请提出意见的单位或者个人，于2007年4月9日之前，通过电子邮件、传真等形式，将意见反馈市人大常委会办公厅。　　电子邮箱：hzw@szrd．gov．cn　　联系电话：0755－82001193（传真）　　深圳市人大常委会办公厅　　二○○七年二月十六日　　深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）　　第一章总则　　一、立法宗旨　　二、适用范围　　三、术语含义　　四、物业管理基本原则　　五、物业管理监督管理部门　　六、街道办事处、社区工作站的职责　　七、社区居民委员会的职责　　八、联席会议制度　　第二章业主及业主大会　　第一节业主　　第二节业主公约　　第三节业主大会及业主委员会　　第三章物业管理服务　　第一节物业管理区域　　第二节前期物业管理　　第三节物业的承接验收和移交　　第四节物业建设单位　　第五节物业管理企业　　第六节物业管理招标投标　　第七节物业管理服务合同　　第四章物业的使用禁止与维护　　第一节物业专有部分的使用禁止与维护　　第二节物业共有部分的使用禁止与维护　　第五章物业管理费用　　第一节物业管理服务费用　　第二节物业管理专项维修资金　　第三节物业管理费用管理与监督　　第六章附则　　第一章总则　　第一条（立法宗旨）　　为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位各方的合法权益，改善业主、非业主使用人的生活和工作环境，根据有关法律、法规，结合深圳实际，制定本条例。　　第二条（适用范围）　　深圳经济特区范围内的物业管理活动适用本条例。　　第三条（术语含义）　　本条例中：　　物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。　　物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。　　业主，是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。　　非业主使用人，是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。　　物业建设单位，是指依法投资、开发建设物业的法人或其他组织。　　物业管理企业，是指依法设立的，从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。　　物业专有部分，是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分。　　物业共有（用）部分，是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。　　第四条（物业管理的基本原则）　　物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争机制和专业服务、保障物业合理使用、改善业主工作环境和提升业主公共生活品质的原则。　　第五条（物业管理监督管理部门）　　市政府物业管理行政主管部门（以下简称“市主管部门”）依法对物业管理活动进行监督管理。　　区物业管理行政主管部门（以下简称“区主管部门”）依法对本辖区内物业管理活动进行监督管理。　　建设、规划、民政、城管、环保、公安、工商（物价）及其他相关部门应当按照各自职责，协同实施本条例。　　第六条（街道办事处和社区工作站的职责）　　街道办事处、社区工作站应当组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。　　第七条（社区居民委员会的职责）　　社区居民委员会应当配合区主管部门、街道办事处，与社区工作站互相协作，共同做好本物业管理区域物业管理的监督、管理工作。　　第八条（联席会议制度）　　物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：　　（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；　　（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；　　（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；　　（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。　　街道办事处应整理并保管联席会议的记录。　　第二章业主及业主大会　　第一节业主　　第九条（业主的权利）　　业主在物业管理中享有下列权利：　　（一）合理使用、维护物业；　　（二）按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；　　（三）参与订立或修改业主公约；　　（四）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（五）参加业主大会会议，表决业主大会决定事项；　　（六）选举或被选举为业主委员会委员；　　（七）监督业主委员会的工作；　　（八）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；　　（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　第十条（业主的义务）　　业主在物业管理活动中履行下列义务：　　（一）不得妨碍其他业主、非业主使用人对物业的合理使用；　　（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）遵守物业管理区域内物业使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（五）按合同约定交纳物业管理服务费；　　（六）交纳物业专项维修资金；　　（七）法律、法规、规章规定的其他义务。　　第十一条（物业的合法买受人、非业主使用人的权利义务）　　物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有本条例规定的业主权利，承担相应义务。　　非业主使用人在业主授权或合同、业主公约约定的范围内享有物业管理的相关权利，承担相应义务。　　第十二条（损害业主、非业主使用人合法权益的责任）　　任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。　　违反本条例规定，损害业主合法权益的，业主、业主委员会或物业管理企业可以进行劝阻、制止。　　损害业主、非业主使用人合法权益的，加害人应依法承担相应的责任；加害人行为违反行政法规的，由相关行政机关予以查处。　　第二节业主公约　　第十三条(业主公约的定义)　　业主公约是指由物业管理区域内全体业主签署或业主大会通过的，对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务及有关责任等作出约定的协议。　　第十四条（业主公约的效力）　　业主公约对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。　　第十五条（业主公约的制定及主要内容）　　物业建设单位应当在物业销售前，根据市主管部门颁布的范本制定业主公约。物业建设单位制定的业主公约不得侵害物业买受人的合法权益。　　业主公约应当包括以下内容:　　（一）物业及物业专有部分的名称、地点、面积、类型；　　（二）物业共有部分的状况；　　（三）业主合理使用物业的权利和义务；　　（四）业主分担物业管理区域内各类费用的方式和责任；　　（五）非业主使用人违反业主公约时，相关业主应承担的连带责任;　　（六）本条例所规定的强制性和禁止性规定；　　（七）违反业主公约应承担的责任。　　物业买受人在与建设单位签定物业买卖合同时，应当对遵守业主公约作出书面承诺。　　第十六条（业主公约的备案）　　物业建设单位应当在物业销售前将业主公约报区主管部门备案，并将备案后的业主公约向物业买受人明示。　　物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万至二十万元的罚款。　　第十七条（业主公约的修改）　　业主大会成立后，可按照法定程序对建设单位制定的业主公约进行修改。　　第十八条（业主公约的保管和公示）　　业主公约应由业主委员会保管，并应在物业管理区域内的公告栏或其他显著位置公示。业主和非业主使用人可随时查阅。　　第十九条（违反业主公约的责任）　　业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。造成他人损害的，受损害人可以请求人民法院追究侵害者的法律责任。　　第三节业主大会及业主委员会　　第二十条（业主大会的组成）　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。　　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第二十一条（业主大会的职责）　　业主大会的主要职责如下：　　（一）选举、更换业主委员会的成员；　　（二）制订、修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；　　（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；　　（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；　　（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；　　（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；　　（七）决定物业管理的其他重大事项。　　任何单位、个人不得侵害业主大会的合法权益。业主大会合法权益被侵害的，业主委员会可以请求有关行政管理部门责令其停止侵害行为，逾期不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。　　第二十二条（业主委员会的职责）　　业主委员会应当依法履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主大会签订物业管理服务合同；　　（三）组织业主委员会的换届选举；　　（四）监督业主公约的实施；　　（五）在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，业主委员会可在业主