[键入文字]兴化“金港·公元国际”营销策划方案2007年4月[键入文字]目录市场调查------------------------------------------------------------------41、人口因素------------------------------------------------------42、经济因素-------------------------------------------------------43、文化因素------------------------------------------------------44、地理因素-------------------------------------------------------55、规划因素------------------------------------------------------56、心理因素-------------------------------------------------------57、性格因素-------------------------------------------------------51、房地产市场需求------------------------------------------------62、房地产价格调查-------------------------------------------------6三、兴化市房地产市场调查-------------------------------------------71、兴化市场的发展状况及概况---------------------------------------72、兴化市场供求分析-----------------------------------------------73、兴化房地产产品特点---------------------------------------------7四、兴化房地产市场分析结论-----------------------------------------9营销策划-----------------------------------------------------------------10一、本项目条件分析-----------------------------------------------101、项目的优势----------------------------------------------------102、项目劣势分析--------------------------------------------------113、存在的机会----------------------------------------------------114、面临的威胁----------------------------------------------------12三、形象定位-----------------------------------------------------121、商业地产项目定位------------------------------------------12四、客户定位-----------------------------------------------------131、商铺类目标客户------------------------------------------------13五、价格方案-----------------------------------------------------141、商铺类价格方案。----------------------------------------------14六、销售策略-----------------------------------------------------151、推广主题（暂定）----------------------------------------------152、阶段营销重点--------------------------------------------------153、销售渠道与手段------------------------------------------------164、促销策略-----------------------------------------------------185、销售方案------------------------------------------------------186、现场包装------------------------------------------------------20提要根据对”金港·公元国际”项目基本情况初步的调查与分析，结合在其他项目的实践经验，我们的认知和决心是：该项目是兴化历史上规模最大、关注度最高、影响最深远的城市中心旧城改造的房地产项目，地理资源具有不可替代性和唯一性，最大的优势在于位置，最大的挑战也在于能否不负众望经得起市场和时代的考验。该项目正逢我国县级市商业网点开发刚刚起步时期，要创造中国小城市商业网点规划、街区设计、商铺建设、品牌招商等方面的典范，获得国家主管部门的肯定和褒奖。该项目在地利和天时具备之后，要最大化保证发展商经济效益、最有效提升兴化城市品味，我们保证积聚最有经验和能力的团队，从商业规划、地产开发、房产销售、商业招商、营销策划等诸关键环节，最充分展现营销公司实力和能力。该项目要把在国内外大城市成功的商业街区、江河景观地产、城市广场、高档居住区、中央商务区（CBD）、购物中心、人性化居民区等多个方面成功经验引入并移植，要想兴化人未曾想，做兴化市未曾有的高标准开发项目。为了更好的完成项目的销售任务，我们首先根据以往营销经验和兴化项目的现状，提供初步的营销方案。由于时间较紧，经过详细市场调查再细分完善，提出详尽执行方案，并根据具体操盘时实际的市场变化来做出适时地调整。市场调查“金港·公元国际”项目位于兴化市的市中心英武路两侧，以英武南路为中心交通走廊，贯穿南北，北起目前最繁华的牌楼路，南至邵阳路，西临丰收路，东接长安路。该项目具有着其它项目所不具备得天独厚的位置优势。一、兴化市房地产市场环境调查1、人口因素兴化市现有人口155万，在江苏省县一级位居第三。其中市区常住人口逾25万，整体人口密度较高，现有居住条件较差。随着城市化建设加速，拆乡并镇，部分有条件的农业人口将落户市区。但全市仍有30多个乡镇，其中公务员总数量2——3千人，事业单位人员近万人。兴化市外地流动人口较少，基本属于人口输出县级大市。2、经济因素兴化市位于江苏省中部、长江三角洲经济开发带，是苏中重要的商品集散地。同时兴化是长江三角洲都市圈15座城市之一，也是全国百强县之一。现在兴化有各类企业2600余家，其中大型企业24家，国家重点高新技术企业5家，省级高新技术企业8家。兴化的农业在江苏名利前茅，粮食产量全省第一，经济作物丰富。兴化的经济目前处于高速发展期，近五年GDP增长超过了10%，远高于国家的增长速度。3、文化因素兴化是位于苏北平原的历史文化名城，兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人，因此有着良好的文化教育传统。兴化人追求功利和名誉的意识较强，历年来，包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南，兴化的子弟在外多有作为，报养育之恩、衣锦还乡久有传统。4、地理因素兴化距南京、上海等特大城市及扬州、徐州等中等城市都有一定距离，接受大中城市的经济辐射和生活吸引相对封闭，农业的发达和悠久，导致乡土观念较浓，对家乡的归属感也较强。5、规划因素兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。南为政治经济中心，北则发展旅游业。随着长安南路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建，成为市民休闲之地。市中心原来老城区，整体设施落后，该项目启动后将对整体市区形象的调整起到重要作用。兴化的商业较为落后，第三产业比重不过为30％。城市商业街区尤为稀缺，由于旧城改造，市中心店铺资源更是缺乏，但新市区商铺却有过剩。兴化的镇较多，经商的人口大于市区。集镇依靠北方习俗的集市吸引农民赶集。城市化的进程取决于市区经商户的增加与否。6、心理因素江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域。苏南由于人杰地灵，靠近上海，近代的经济和社会发展走在中国的前列。苏北则由于地理位置及交通等因素，经济历来较苏南落后，因此苏南优于苏北的现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向的显著特征。这种心理也同样会影响着兴化的知识阶层和资本阶层，因此他们一般会选择“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居。7、性格因素苏南、苏北的经济差距，其实就是人文因素在决定。苏南人与浙江人比较类似，一般较为精明内敛，但不安分，进取心强，周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力，为了攀比，勒紧裤腰带，举债也要建房或购房，哪怕最后房中空徒四壁。而包括兴化在内的苏北人则偏向北方人，性情豪爽，但易接受现状，不图冒尖，在没有足够的经济条件情况下，一般不会关注住房条件的改善，而且邻里经济、住房条件基本无差异性，缺乏参照压力。在兴化私营经济并不发达的情况下，酒类销售却异常热烈，恐怕与上述原因也不无干系。所以即使是有充足购房条件者，对楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买。但这几年随着经济的快