[键入文字]辽宁鞍山房地产项目介绍2007年7月16日[键入文字]目录一、项目位置介绍.............................................................................................................3二、营城子：人文生活的典范.........................................................................................4三、合作地块与合作方式.................................................................................................5四、投资回报预测.............................................................................................................6五、合作步骤为...............................................................................................................11六、存在的风险及控制...................................................................................................12七、补充说明...................................................................................................................13辽宁鞍山房地产项目介绍一、项目位置介绍项目位于辽宁省鞍山市铁东区，营城子分区鞍山座落在美丽富饶的辽东半岛中部，东依千山山脉，西连辽河平原，南临港口城市营口、大连，北接辽宁省省会沈阳，位于沈大经济带中部，市域面积9252平方公里，2006年GDP为1160亿元，经济总量位居辽宁省第三。鞍山是中国最大的钢铁工业基地，素有“钢都”之称。现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区，人口334万人，其中市区人口148万人，是全国综合实力50强城市之一。铁东区是鞍山市经济发展的龙头区域，在商贸、金融、物流、服务等领域都具备了商务、生活中心区的良好基础，一直以来也是鞍山市房地产市场最热的区域，鞍山市中高档的住宅小区密集地分布在该区域。近几年万科城市花园、大德翠韵华庭等精品楼盘的开发，更将铁东区的房地产市场推向了一个新的台阶。2007年，鞍山市市政府一系列改造工程的启动又一次激活了铁东区的房地产市场。一个个新楼盘的开发建设为铁东区房地产业注入血液的同时，也不得不面临土地紧缺这样一个严峻的问题。目前营城子、高新区等版块的楼盘建设渐趋饱和。随着近些年铁东区房地产业的蓬勃发展，可开发用地越来越少，成规模地块更是稀缺，城市南扩大势所趋。营城子分区位于鞍山城区东南部，距离市中心不足5公里，北侧由东山风景区苍翠植被围绕，已拓宽的湖南街、新营路、矿工路、市环路，连结老城；崔营路、营城路、深营路接驳城市外延。既享辽宁名山千山余脉之灵秀之气，又独得发达交通，是鞍山居住地块发展的重中之重。二、营城子：人文生活的典范1999年以前，营城子的市郊地段并不被市民看好，随着市政府对城市规划的设计，今天，营城子房地产版块已经发展成楼盘云集、景观唯美、完善物业服务的人文社区。万科?城市花园、金通?罗马假日花园、华洋?汇华园、万泰?锦绣华城、欧华?逸景小镇等楼盘使得城南地区成为新建商品房住宅极为集中的区域，同时也拥有着巨大升值空间与潜力。作为铁东最大的一块住宅用地，这里有着极好的自然和人文环境。该区域近临东山风景区与玉佛山风景区，风景绮丽怡人。其次，该区域属于纯住宅区域，无任何非住宅产业干扰和污染，在这里既无高耸林立的烟筒，又无人群喧嚣的闹市。如今，万科城市花园收关之作“最后的华尔兹”及万泰?锦绣华城复式新品也已全面上市，这些新兴楼盘是板块上的熠熠生辉的明珠，必将为该区域最后170万建筑平米土地的升值奠定坚实的根基。三、合作地块与合作方式1、合作地块该地块位于营城子分区南部，三号A地块，紧邻万科城市花园，土地面积25万平米，容积率1.5以上，绿地率大于30％，建筑密度35％，建筑高度100米。通过招拍挂形式取得土地，招拍挂底价为土地面积2050元/平米，其中政府所得土地出让金为土地面积350元/平米，土地一级开发成本为土地面积1700元/平米。如果直接通过招拍挂取得此块土地，需要一次性支付5.1亿元左右。2、合作方式土地方土地入股，投资方出资金，统一规划，联合开发目前，土地一级开发商考虑以土地入股，合作共同开发此地块。双方联合成立公司，土地方负责摘牌，将土地证办到该公司名下，投资方支付土地出让金及部分土地一级开发成本和后续二级开发资金。此方式既可以最大限度地降低投资方风险，又可以保证土地方集中精力进行后续土地一级开发，实现业务上的专业化分工，利润上的共赢。初步设想为：双方注册成立或改造成立注册资金为6000万元房地产开发公司，投资方55％股权，土地方45％股权。投资方总计投资2亿元，土地方按每平米650元（25万平米×650元＝1.65亿元）投入土地。3、资金使用投资方出资2亿元资金，支付政府土地出让金8750万元（土地方在资金未到位前，先垫付），支付土地方土地款6250万元，其余5000万元及后续融资（银行贷款等）用于二级滚动开发。（总计为29％土地款）4、投资方投资回报保障合作条款中可以写明首先保证投资者的投资回报率在15％以上，在此基础上，再考虑土地方的其余土地款收回及回报问题。5、土地方权益保障投资方资金到位后，已支付29％土地款，即8750＋6250＝1.5亿元；土地方入股的1.65亿元；剩余土地款中的0.85亿元计入开发成本，其余1.125亿元算作土地方风险投资，即在销售价格达到某种水平后，计入成本，否则土地方从自己利润中弥补此成本。四、投资回报预测1、售价假设紧邻此地块的项目为鞍山万科城市花园项目，地块位于崔家北路以南。（下图为万科城市花园位置）万科城市花园项目分析：鞍山万科城市花园位于鞍山市铁东区东南部营城子居住小区,是万科地产在鞍山首次开发的住宅小区。城市花园的规模：项目总占地约16万平，总建筑面积约18.9万平，绿化率不低于30%，容积率约1.3，规划总居住户数约1400户，居住人数近5000人。城市花园从04年一期首次亮相至今，已经开发至第四期，成就了1000多户家庭的生活梦想。”该项目以六层多层高档住宅为主，部分为四越五层情景花园别墅。规划有小学一所，幼托一所及其他商业服务设施和市政配套设施。因地就势，最大程度保留宗地地势、植被等自然景观资源，高效组织中央景观以及充分利用周边景观，达到最大均好性。创造热闹方便的现代生活园区。（摘自万科网站）售价假设上述万科城市花园原售价为3700元/平米，4200元/平米，5000元/平米不等（目前已销售完毕），附近的金通?罗马假日花园项目（沈阳房地产开发商建造）起价为3400元/平米，基本销售完毕。本地块具有土地规模大，土地完整，紧邻万科城市花园等特点，价位保守定在第一年3400元/平米，第二年3600元/平米，第三年3800元/平米，此价格未考虑10％底商对均价的影响（底商价格在5000元/平米以上）。2、成本估算项目建筑容积率按1.5计算，土地成本按照土地面积1600元/平米计。详见下表：主要技术经济指标序项目名称指标单位备注号一项目用地及建筑指标　　　规划占地面积250,000平米　二建筑面积　　　总建筑面积375,000平米容积率为1.5估算　1、地上建筑面积375,000平米　　1.1住宅375,000平米不考虑10％底商　2、地下建筑面积　平米　　2.1地下车位数　个　量项目投资估算表序相关费用计费依据数量金额（万备注号元）一土地使用权　　　40263　取得费1土地一级开1250元/平米250,00平米31250面积平米数为方案发0土地面积，按招拍挂文件数据计算2土地出让金350元/平米250,00　8750　03契税3%土地出8,750万元263京财税〔2002〕1926让金号二前期工程费　　　1,987　1建设项目前5元/建筑375,00平米188估算,包括前期策期工作咨询平米0划方案\各种技术费咨询合同2建设工程勘0.55%×建安　　186《关于发布工程勘察费工程费察和工程设计收费标准的通知》并结合实际计取3建设工程设3.0%×建安　　1,013《民用建筑工程设计费工程费计取费标准》4测绘、竣工图、10%×勘察1,198万元120按现行市场行情计其他检测费设计费算5施工图审查2.5元/建筑375,00平米94关于施工图设计文费平米0件审查受费的说明（京勘设管字（2001）41号）6标底编制费0.25%×建安　84《招标代理服务收工程费费管理办法》计价格〔2002〕1980号7招投标交易0.066%×建安　　0私企不需要服务费工程费8招投标交易0.3%×建安　　0私企不需要代理费工程费9建设工程规0.1%×建安　　34《北京市城市建设划许可证执工程费工程规划许可证执照费照费暂行办法》10工程建设监0.8%×建安　　270《北京市工程建设理费工程费监理费收