[键入文字]九龙豪庭营销计划书[键入文字]目录◇宏观市场研究----------------------------------------5—7页◇眉山市场分析----------------------------------------7—10页◇竞争市场分析----------------------------------------10—16页◇项目SWOT分析（含解决方案）-------------------------16—19页◇形象定位--------------------------------------------19—20页◇消费群体论证----------------------------------------20—26页◇价格定位-------------------------------------------26—29页◇团队实力-------------------------------------------30—32页◇团队优势--------------------------------------------32页◇营销卖点分析---------------------------------------32—33页◇营销推广手段---------------------------------------33—43页◇销售阶段控制---------------------------------------43—46页◇公关策略--------------------------------------------46页◇广告策略-------------------------------------------46—55页◇广告费用建议----------------------------------------55页◇推广批次研究---------------------------------------55—56页◇推广节奏分析---------------------------------------56—57页◇合作方式-------------------------------------------57—58页◇代理佣金-------------------------------------------58—59页◇进场时间-------------------------------------------59—60页■市场研究宏观市场分析1.政治环境在市场和政府两只手的调配之下，眉山“东扩”市场已呈现容量大、价格性能比好、未来前景比较乐观的一个市场。眉山市在普及资源有限和不可再生理论的背景下，对新区出台了有针对性的经济政策及长期稳定的区域规划，以逐步拉动新区所有行业的发展，彰显城市的繁华。其规划具体如下：居住人口14万人，总建筑面积按1200万平方米控制。眉山城市新区规划目标为：将本区建设成交通方便，公共设施配套，市政设施齐全，建设标准适当，居住环境舒适优美，工作环境清新宜人，市场经济繁荣的现代化新型城区。眉山城市新区主要职能有：1）地区行政办公中心，为地区各级行政及部门的办公集中区。2）城市金融、贸易、商业、服务中心和文化体育中心。3）科研及高新技术产业开发区。4）主要城市居住区。开发区强度控制分区，建筑以多层为主。沿江、滨湖区有部分低层建筑区，容积率控制在1以下。中部为高层多层混合区和商业中心区，容积率多在2以上。区内高新技术工业为一类工业区，容积率按0.8-1控制，大部分多层建筑区容积率控制在1.5左右。2.经济环境近年来眉山市及东坡区国民经济持续稳定快速发展势态。2007年，眉山全市实现生产总值345.23亿元，GDP增速达到13.1%。城镇居民人均可支配收入达到9126元，人均生活消费性支出6358元，恩格尔系数为43.35%。全市在岗职工人平均工资14246元，城乡居民人均储蓄余额7562元。城镇人口的生活水平有所改善，购买力大大提高。东坡区的资源优势和生态建设优势十分明显，政府正努力为市民打造一个更加出色的人居环境，市政规划中新区是未来几年重点发展的区域。目前，区域内基础设施建设逐步加快，道路设施完备，绿化建设情况良好，配套设施建设也正在逐步完善中。由于本区域是新发展区域，故人口数量较东坡老城区少，但区域内常住人口的消费能力并不低。新区的居住人口多为政府公务员及中青年商务人士，且家庭组成多为三口之家或丁克家庭，他们的收入状况良好，消费习惯崇尚投资，消费能力强。3.社会文化环境眉山历史悠久，有着丰厚的文化土壤。近年来政府提出要将之建设成为中国诗书城，本质要求就是要体现出眉山的文化性。在众多的源远流长的传统文化中，东坡文化、生态文化和长寿文化尤为突出，这就形成了建设中国诗书城的文化支柱。东坡区市民在厚重的文化氛围中，在不断增强城市意识、开放意识、法制意识和现代生活环境意识，慢慢的形成了良好的城市社会风气和精神风貌。东坡人浓郁的崇文意识，使之拥有健康的心态和良好的行为习惯，也使这个城市逐步走向城市现代化。眉山市房地产市场的分析1.眉山市房地产市场的总体趋势07年眉山市全年全社会固定资产投资完成159.72亿元，增长22.5%。其中，房地产开发投资14.44亿元，增长30%。房地产开发投资快速增长。土地购置面积74.87万平方米，增长12.3%。土地开发面积61.36万平方米，增长1.4倍。竣工房屋面积99.49万平方米，增长39.2%，其中住宅85.84万平方米，增长44%。商品房销售面积147.72万平方米，其中住宅销售面积138.46万平方米,分别增长63.5%和76.5%。房地产业在一片"涨声"中迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨。针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对眉山房地产市场的影响不大，眉山房地产市场有着自己的特殊性。2.目前眉山楼市的发展情况①新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量受去年国家宏观政策和眉山楼市自身发展周期的影响，今年将会是眉山楼市放量最为集中的一年。②急剧放量造成楼市竞争空前激烈③产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平近年来眉山房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，今年眉山房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态。④价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢房地产市场的急剧放量使行业的竞争加剧，使部分消费者持币观望，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度。⑤营销手法奇招百出，推广水平再上层楼开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘斗争中得以一展身手，使得眉山房地产营销水平整体得到大幅提高。3.眉山市场的需求分析（1）庞大的潜在市场需求从市场需求来看，眉山市房地产市场仍有庞大的需求空间。①国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条件的愿望相当迫切。②城镇化进程加快，新增人口住房需求增长较大。③外来人口住房需求较大。④眉山市去年经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。（2）房地产市场发展不利因素①信贷收紧，房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。②房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。③原材料价格上涨，开发成本增加。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。（3）2008年房地产市场预计走势①房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，加之本年经济环境利好刺激，开发商普遍会加大投资力度。②住房消费需求日渐增大。眉山市房地产市场将会加速由地域性市场变为区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。③商品房价格将会稳中有升。④楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎。竞争市场分析（眉山竞争市场详细调研分析，潜在竞争市场发展特征分析）前言：　　随着全国开始进入０８奥运年，对于众多商家而言，可以说是呈现出了空前的商机，作为我国的主力命门产业，四大支柱产业之首－－生机活现的房地产行业，然而近期在我市，全省乃至全国都呈现出了＂不和谐之音＂，尽管各商家使尽浑身解数，但销售近况也是大不如前，很多楼盘甚至出现不开张的局面．究竟是什么原因让大好的机遇面临着如此挫折呢？社会各界人士众说纷纭，有＂国家调控说＂．＂市场饱和说＂等等，让原本就饱受部分消费者质疑的楼市更蒙上了一层阴云，＂一传百效应＂让很多购房