潍坊安丘世纪新城项目整合营销策划方案国广传媒机构山东潍坊安丘世纪新城项目营销策划方案总纲房地产项目营销推广策划是地产企业对项目未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化市场运作。本策划案旨在根据安丘世纪新城项目实际情况，结合合理市场销售策划，建立富有人文内涵的品牌形象，开盘时取得市场关注效应，使世纪新城成为潍坊房地产市场的又一热点，配合销售计划，顺利完成阶段性销售目标。目录一、山东潍坊安丘房地产市场总体供求现状及市场分析1、2007年山东房地产市场简述2、房地产市场竞争已经进入品牌时代3、房地产消费市场日趋理性和个性化4、市场竞争手段趋向全方位和多元化5、2007年房地产市场展望二、世纪新城项目概况及策划建设目标1、位置与环境2、策划建设目标3、世纪新城项目工程建设及经济指标：4、建筑物概况：三、项目竞争对手分析1、竞争对手确定原则2、竞争对手的设定3、区域市场结论分析四、项目目标消费者分析1、目标客户分析一2、目标客户分析二3、目标客户确定购买的原因五、世纪新城项目分析1、项目市场定位2、项目沟通主题六、世纪新城项目产品优劣势分析1、优势2、劣势3、机会4、障碍5、SWOT对比小结七、世纪新城项目产品建议1、产品定位2、环境建议3、产品外立面建议4、户型建议/面积配比5、建材设备6、绿化7、公共配套8、物业管理9、临道路的包装设计10、大门处理11、车位建议八、世纪新城项目销售准备及策略推广1、总体销售策略及目标2、销售价格思路及策略3、付款方式策略4、销售的阶段目标及策略造势九、销售准备工作1、现场建议：2、入市前印刷品的设计、制作3、销售常用表格及预订单4、人员配备模式及培训十、广告媒介投放策划1、本案推广时机建议2、本案推广的总体策略3、本案总体形象定位4、本案包装重点5、广告总体预算6、媒体建议7、我们选择的媒介8、阶段媒介费用分配9、立体化市场推广建议十一、潍坊安丘世纪新城项目合作及代理费用模式十二、潍坊安丘世纪新城项目组成员介绍一、山东潍坊安丘房地产市场总体供求现状及市场分析1、2007年山东房地产市场简述山东省房地产开发投资2002年开始驶入快车道，到2006年达到695亿元，比2005年增长32.8%。2001年到2006年，全省房地产业增加值平均每年增长11.9%。山东省商品房售价以其中青岛房价最高，市区均价每平方米达7000元；省会济南次之，每平方米均价5600元。房价最低的是菏泽市，均价每平方米只有2500元。其他沿海城市，威海为3100元，烟台为3700元，潍坊为3200元。从统计数字可以看出，由于区位的差别和经济发展的不平衡，山东东西部地区的房价差有进一步拉大的趋势。2、房地产市场竞争已经进入品牌时代?房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为房地产市场新法则。?大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点。?设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计功能及概念操作更加重视。3、房地产消费市场日趋理性和个性化?近年经济高速发展，居民收入（包括预期未来收入）不断提高，实惠性消费心理占据主导地位。?经过2006年房价高速增长，并透支市场的消费能力，且消费者经过长期的地产广告浸淫，偶然性，冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强。?各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好。4、市场竞争手段趋向全方位和多元化?各地市场竞争在新兴区域展开激战，成为楼市的热点。?大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地。?竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新，品牌，规划，环境，概念，文化特色等。5、2007年房地产市场展望?国家宏观调控政策不断出台，但短期内无法对楼市造成影响，随着地方土地拍卖价格不断提高，楼盘均价应稳步上升。?集约化、大型化成套地产住宅项目仍然是市场竞争的热点，并且成为市场的主流。?针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体。二、世纪新城项目概况及策划建设目标1、位置与环境?项目地理位置：世纪新城项目位于山东省潍坊安丘，潍安路与健康路交界。?交通便利.畅通：有国道、省道和市政道路，周边有多条公共交通线路。距机场，火车站近。?环境幽静：周边房产已形成.,多已成现房。主要以居民为主.自然环境比较清净。2、策划建设目标在潍坊安丘当地建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电梯组式公寓群。3、世纪新城项目工程建设及经济指标：?项目规划总用地：133.6亩（89007㎡）?规划建设项目：小高层电梯公寓，多层公寓，社区中心花园及园林道路，会所，物管中心，商业设施等。4、建筑物概况：?主体建筑为高层电梯公寓：总建筑面积30825平方米，多层公寓：总建筑面积71049平方米，商业建筑：总建筑面积11441平方米，?总共942套，底层为停车位停车面为11669㎡。主打户型：?绿化率35.3%.容积率1.6.建设密度25.93%三、项目竞争对手分析1、竞争对手确定原则可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性。相近性：该地区内在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段、人文环境等方面有相似性。差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果。可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则。2、竞争对手的设定（待考察，略）3、区域市场结论分析（待考察，略）四、项目目标消费者分析1、目标客户分析一消费群体指标消费者特征年龄25-45岁收入家庭年均收入10-15万（以住房支出占总收入40%~60%计算）来源大部分是潍坊土生土长的中青年一代，习惯并有感情于传统社区，与父辈居住地较近；其次有稳定职业、较高收入的新移民现在生活形态多为2-3人的小家庭，长期与父母同住、租用住房者；无子女或子女较小，夫妻同为上班族购房动机以一、二次置业为主。改善居住环境或投资保值；喜欢购买整合型产品、追求优越的服务注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形象和社会生活特征描述地位，平时珍惜与家人相处的机会。由于文化程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统2、目标客户分析二消费群体指标消费者特征购房行为夫妻双方共同决定，大家庭其他成员给予重要的建议主要考虑对价格、配套设施、交通、楼盘特色和质素、户型、物业发展潜力考虑得比较多1、文化层次较高，多为专业人士、公务员（如附近医院的教授和医生、政府机关人员）2、其次为地区内经营店铺、做生意的商业人士，小部分为投资者阶层和特点3、追求品位、格调的生活方式，对住房/楼盘质素有较高要求4、多为改善生活二次置业，寄望交通方便，习惯于生活在繁华闹市，有较深的恋土情节，喜欢与亲人朋友相邻5、对下一代的成长寄予厚望，希望给子女创造一个好的环境媒介偏好1、齐鲁晚报是主要的购房信息来源2、电视广告、广播、户外及其他媒体、朋友介绍也有一定影响3、目标客户确定购买的原因小区面积大／小区规划好小区面积大／小区规划好6%小区设计有发展前景／公司实力强楼盘大/规模大／信誉好有发展前景／公司实力强楼盘大/规模大／信誉好9%地理位置结构合理／实用面积大结构合理／实用面积大交通方便外墙美观交通方便外墙美观工作地点方便9%工作地点方便近市区近市区楼盘形象有地铁有地铁离原住处近学校、菜场有银行离原住处近22%学校、菜场有银行活动场所有医院房屋设计活动场所有医院28%设施31%价格50%绿化好、园林式便利性绿空化好、气好园林式空气好宁静宁静有山水、有江景53%有山水、有江景价格便宜//合理环境价格便宜//合理管理费便宜管理费便宜五、世纪新城项目分析1、项目市场定位世纪新城是针对精细化即高品质、价格适中的市场精心开发的，为满足于追求传统生活文化氛围和现代都市生活节奏相结合的消费者所量造，使其能成为具有浓郁山东文化和现代新都市气息相融合的住宅精品，是潍坊安丘的新生活人家典范。品位高雅、演绎山东新都市居住文化的高品质人居精品2、项目沟通主题（待具体考察，多选）?建筑、自然、都市的完美融合“呼吸是每个人的权力，而选择呼吸则是你的专利”、“人总需一些时间去享受，但你藉享受花时间”、“街道上，没有喧哗，没有繁嚣，亦没有陌生人”……?建筑无限生活世纪新城；坚持以你的生活为本；从懂得你的生活开始；为每一个你建筑属于你的无限生活！?精彩生活一切就位世纪新城是潍坊安丘为数不多的真正将山东本土居住文化的精髓发扬光大的楼盘，融合现代建筑设计技术，创造一个纯正的、适合人居生活、精彩而富有现代感的楼盘。世纪新城具备高品质的生活配套环境，一切到位，因此居住于此足以值得自豪，也是消费者心目中的优雅文化家园。充分反映世纪新城在安丘区域内的地位，强化新都市主义生活观，给消费者一种“物超所值”的感觉！?辉煌人生，超凡享受世纪新城提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……辉煌人生；世纪新城的目标购房群大部分是事业有成的中青年和白领阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。超凡享受：享受入住方便，享受交通便捷，享受特别服务，享受都市繁华，享受至尊荣誉。六、世纪新城项目产品优劣势分析1、优势（部分构成因素待考察）?地段?发展的社区?整体规模虽然潍坊安丘的住宅项目众多，但有影响的中高档楼盘都没有，能独占鳌头，一花独放的楼盘更是没有，无论从规模，策划，还是从形象宣传，本案都是大有可为的。?户型优势本案应开发应定位于中高档的楼盘，以小高层电梯公寓开发为主，用环境包装来打动消费