易大紫荆花商务中心策划提案（一期）第一章市场研究一、银川房地产市场发展状况（1）房地产开发投资减少。上半年全市完成房地产开发投资19.35亿元,同比下降2.9%。市辖区房地产开发建设投资增幅较上年同期下降4.9个百分点，其中，商品住宅建设投资下降幅度较大，较上年同期下降23.8个百分点，但所占比例为72.7%,与去年基本持平。办公写字楼投资增幅同比下降66.8个百分点,说明去年底办公写字楼供大于求的局面已得到企业的重视。（2）施工房屋建筑及房屋新开工面积呈下降走势，明年市场供给会有所减少。银川市房地产业经过“十五”期间的快速发展，现发展速度已开始回落。今年1-6月，市辖区施工房屋建筑面积492.4万平方米，同比下降4.2%。其中，住宅施工面积350.45万平方米，同比下降1.5%,占施工面积的71.2%，比上年同期增长2个百分点。施工房屋新开工面积151.56万平方米，同比下降26.2%，其中，住宅新开工面积113.37万平方米，同比下降25.8%。施工房屋新开工面积的大幅下降,会直接影响下半年的房地产开发投资总量及明年的市场供应。（3）90平方米以下中小户型住房供应量明显提高。截至6月底，经核准上市的商品住房预售面积为60.81万平方米,预售套数5240套。同比分别增长78.8%和75.84%。其中90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套,同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.87%。与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅，但离国家要求还有一定差距。其主要原因：一是由于今年预售的房地产开发项目多为06年开工建设，未受“90/70”政策控制，因此，套型面积控制政策执行效果并不显著，预计到明年底90平方米以下户型所占比例应有较大提高。二是由于各部门对90平方米以下套型面积理解不一致，造成规划审批时符合套型控制要求，但在预售环节套型面积超出90平方米。（4）外地人员在我市购买住房超过半数。截至6月底，市辖区商品住房销售合同备案面积为106.2万平方米,其中本市人员购买48.03万平方米,占45.22%;外地人员购买58.17万平方米,占54.77%。在外地人员购房中，本省其他地区购房38.18万平方米,占35.95%,外省人员购房19.99万平方米,占18.82%。其中,本省其他地区人员购房平均价格为2453元/平方米,为各类人员购房的平均价格之首。在去年对外地人员购房的调查中表明，外地人员在我市购房最具吸引力的因素是：认为有较好的居住环境的占42.5%;有优质的教育资源的占23.1%;认为商贸物流业发达、购物方便的占21.4%。因此，“住在银川，教育在银川”的品牌已经在银川的周边地区得到认可。（五）商品房及商品住房平均销售价格有所下降。上半年，商品房及商品住房平均售价均呈两位数下降，其主要原因是商业营业用房平均售价下降，及中低价位商品住房供应量增加造成的。从商品住房同质价格计算的商品住房价格指数看，去年同期同质价格为2619元/平方米，价格指数为108点。而今年6月底为2786元/平方米，价格指数为115点。因此，商品住房实际销售仍是增长的趋势。从同一楼盘分期销售的价格看，后期开发的住房销售价格总是比前一期有所提高。市辖三区中金凤区商品住房平均售价为2988元/平方米，同比上升8.3%;。兴庆区为2454元/平方米,同比下降4.8%;西夏区为1243元/平方米,同比下降14.15%。西夏区主要是经济适用住房供应量增加带动商品住宅平均售价下降较大。二、银川写字楼及公寓市场现状2006年,办公用房的开工面积增长超过70%,但销售面积却下降79%和空置面积增长60%。一方面，写字楼空置面积增加销售面积下降；另一方面，一些想租售写字楼的单位难以找到合适的房子。主要是过去一些旧写字楼的配套和管理水平难以满足需求。2007年，银川写字楼开发比2006年略有增长，新开工面积约20万平方米，加上接转工程和空置楼房，全年上市面积超过30万平方米，加上兴庆区政府腾出来的办公楼，整体状况供大于求。金凤区由于行政中心的启用，写字楼市场前景逐渐被目标客户看好。银川写字楼的价格水平：3200元/㎡—4700元/㎡占大多数，中房高尔夫3600元/平米，恒泰商务中心3680元/㎡起，和信创展3900-4100元/㎡，青春财富5层以下5988元/㎡，6—10层均价6600元/㎡。银川写字楼销售状况：银川写字楼整体销售状况不好，金凤区空置较老城严重，中房高尔夫写字楼由于价低已经全部售完。银川投入使用的写字楼主要集中在老城区，而新建写字楼主要集中在新区，激烈竞争已成定局。银川所处地理位置和发展状况以及在西部大开发中所肩负的使命，将注定银川在今后的发展中充满着生机和活力，也必将吸引大量的国内各类企业抢滩进驻银川，同时创业环境的改善，加速中小型企业的发展速度，银川写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。银川公寓发展状况：银川小户型公寓的供应量是近两年才增加的，处于刚起步阶段。但按照国家对房地产业宏观调控政策关于“90㎡/70%”的要求，开发建设小户型公寓住房受到更多房地产开发企业的青睐。梅园公寓、高尔夫公寓、时代之星公寓、长城公寓、城市主场、星光SOHO等销售状况都比较理想。银川公寓开发情况：面积从30到90平方米，价格现状为：中房高尔夫3300元/平米（简装，售完）/星光SOHO3680元/平米（简装带家电，销售率70%）/长城公寓3800元/平米（精装，9月底开盘）/山水文园3600元/平米（精装修，售完）/时代之星3000元/平米（带电梯，毛坯，销售不理想）、2800元/平米（不带电梯，简装，14套剩3套）/城市主场3800元/平米（公共部分精装，套内毛坯，销售率80%）。三、项目区域环境调查分析易大紫荆花商务中心地处银川行政中心核心腹地，市委政府、国家开发银行、工商局、公安厅、宁夏电视台、移动、联通、电信、网通、铁通等一大批显赫单位西迁；国际会展中心、凯宾斯基大酒店、博物馆、艺术馆、图书馆、科技馆等一批公共建筑即将落成，使新区取得了长足的发展，为易大紫荆花商务中心提供投资价值的市场基础。周边云集众多高端社区，民生城市花园、圣雪绒蓝山名邸、陶然水岸、森林公园、尚景世家、欧陆经典、鸣翠春天等一大批高端楼盘，入住人口约在10万人左右：本地居民购房约占63﹪，外地居民约占47﹪，主要消费群体集中在政府领导，公务员，民营、私营企业老板，公司高级管理人员，白领阶层，其中政府领导，公务员，高级管理人员月收入在2500—3000元，属于中端消费群体，而民营、私营企业老板月收入在5000—20000元，属于高端消费群体。他们对投资易大紫荆花商务中心的小户型写字楼、公寓可能性是比较大的。四、项目竞争环境分析（一）区域内竞争环境研究易大紫荆花商务中心地处银川新区行政中心核心腹地，毗邻凯宾斯大酒店、国际会展中心、银川市委市政府大楼，其中心区位决定了其将卷入新区写字楼惨烈的竞争当中。在新区与本案争夺客源的主要楼盘为恒泰大厦、和信创展中心、马斯特国际商务中心、金融街。由于马斯特先开宾馆、金融街拆迁缓慢，事实上我们主要对手还是恒泰大厦和和信创展中心。恒泰大厦地点：西门桥头开发商：宁夏恒泰房地产开发有限公司总建筑面积：40000M2，其中A座建面21000M2规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成，其中B座土地尚未取得。层高：A座22层（实际盖24层）功能：1-3层为商业，4-24层为写字楼租售方式：出售形式售价：起价3680元/M2起，整体购买还有优惠，并有一定的投资优惠政策管理费：2元/M2·月销售率：20％配套：裙楼具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施。外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼花岗岩干挂幕墙。内部设施：中央空调、新风系统、互联网、消防监控系统、A座共4部电梯内部装修：写字楼无天花、水泥地面项目定位：5A甲级写字楼推广主题：大银川商务核心区代表作和信创展中心地点：正源北街和上海路交叉口开发商：宁夏和信地产开发有限公司总建筑面积：26000平米规划：由一幢塔楼和裙楼连体而成层高：主楼16层，群楼6层租售方式：出售形式售价：起价3500元/M2，现在所剩楼层10层以上，价格3950元/平米。管理费：2元/M2·月左右销售率：60％配套：裙楼具备休闲、餐饮、娱乐等各项设施。外立面装饰：花岗岩干挂幕墙。内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、3部三菱电梯内部装修：写字楼无天花、水泥地面项目定位：宁夏首家水景大堂5A级标准纯商务写字楼推广主题：企业总部基地综合点评：以上两个楼盘在项目定位上雷同，都叫5A级写字楼，给人以炒作嫌疑，似乎买哪个都一样，从前期出的报纸广告看，都在强调地段、配套、交通等优势，而没有考虑高品质服务对高端写字楼的重要性。从产品硬件上看，两个楼盘配置都不低，属银川高端写字楼。紫荆花商务中心只与他们拼硬件，竞争优势体现不出来，如果加上高品质的服务和商务配套，紫荆花国际的装备自然要好于对手，竞争力自然大大提高。（二）市场机会点分析◆作为陕西北部、内蒙西部、甘肃东北部最大的城市，银川作为区域中心城市，辐射功能越来越强劲，大量外地人进入、城市化进程加快使银川商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，银川的写字楼市场会有所好转。◆易大紫荆花商务中心为银川第一商务大盘，作为银川新区地标性建筑，具备较强的吸纳能力。◆易大紫荆花商务中心地处新区主干道北京中路，交通发达，周边众多文化、金融、传媒机构和政府机关，尊贵之气、儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。◆充分整合易大紫荆花商务中心现有资源，对易大紫荆花商务中心全新包装，制定灵活优惠的