[键入文字]2007·阜阳电力明园营销推广执行方案阜阳宏泰房地产顾问有限公司2007年二月[键入文字]目录一、2006电力明园营销工作总结................................................................................................................2（一）2006阜城房地产市场运行总结................................................................................................2（二）2006年电力营销工作总结........................................................................................................4二、2007年电力明园营销工作分析............................................................................................................6（一）2007年阜阳房地产营销形势分析............................................................................................6（二）2007年阜阳电力明园推出楼盘概况........................................................................................7（三）项目营销SWOT矩阵分析........................................................................................................7（四）2007年阜阳电力明园营销工作目标分析................................................................................8三、2007年电力明园营销工作面临的问题及解决方向..........................................................................11（一）项目面临的问题（销售现状与销售目标的差距）...............................................................11（二）解决问题的关键.......................................................................................................................14四、2007年电力明园营销执行方案..........................................................................................................17（一）营销阶段安排...........................................................................................................................17（二）营销费用预算...........................................................................................................................20一、2006电力明园营销工作总结（一）2006阜城房地产市场运行总结2006年，阜阳城区房地产市场在2005年的基础上又迈进了一步（目前各项房地产开发销售指标还没有发布），市场供应量和销售量比上年有较大幅度的提升，销售价格提升较快，且不同楼盘的价格已经拉开档次，商业地产火爆出场，良好的市场前景同时也引来的合肥、颍上的楼盘前来推介。首先在开发楼盘数量上，比2005年增长了不少，据宏泰楼市监测统计，阜阳城区大大小小目前在卖楼盘达到五十多个，其中有一定规模的楼盘（2万平方米以上）达到30余个，较大规模（6万平方米）楼盘达到20余个，从区域分布上来看，除市中心的中央豪景规模较大外，规模较大的楼盘主要分布在南二环、西二环和开发区，其余多为零星分布，一般情况大型楼盘在规划设计、园林景观、小区配套、物业管理上占有较大优势，受到消费者的追捧。从销售上来看，主城区房地产销售吸纳面积较大，开发区形成一定规模，销售形势在下半年有所升温，颍东和泉北刚刚起步（颍东略好一些）；大型楼盘消化较快，市中心零星楼盘销售也比较好，而不成规模、生活配套设施不完善、交通条件不便利的楼盘销售较为缓慢。从销售价格上来看，2006年是历年来价格上涨最快的一年，住宅整体均价上涨约500-600元，主要体现在市中心地段上涨较快，大型盘带动价格上涨较快，住宅上涨的原因主要是：1、阜阳各县市区近1000万人，人口基数较大，阜阳中心城市的地位日渐凸显，对所辖周边县市消费者有一定的吸引力，从而有强大的消费基础。2、在阜阳在中西部地区房价相对仍是价格洼地的背景下，阜阳潜在消费群体经过多年的财富积累，达到一定的消费承受能力，是房价得以提升的关键。3、阜阳市土地开发及其它各项成本增长较快，是房地产价格中供给的关键因素。从价格分布来看，二环路以内价格已经和郊区拉开了距离，楼盘最大价格差可达到1倍，大规模小区住宅和零星开发项目拉开了距离，主城区和颍东、泉北拉开了距离。在产品上，市场也出现了细分，电力明园的花园洋房、庭院洋房和电梯洋房系列领先于其它楼盘，受到市场的热捧和业内专业人士的好评，针对投资的小户型住宅和公寓开始出现，如五岳国际华庭、嘉泰大厦等，而受到政府严格限制的独立别墅项目仅在开发区几个楼盘出现。2006年上半年，西苑名门小区、蓝色雅典推盘量较少，春益苑、中南现代城一期、汇鑫水岸名苑、太阳城项目接近尾声，天端山庄、如意豪庭、万霖花园、新大陆阳光花园等中大型楼盘延续其销售没有间断，电力明园、名仕豪园、倚泉雅苑、聚龙美墅、上海大花园、新时代广场、锦城香格里拉二期、金湾名庭、中京花苑、怡和庄园二期、翠玉江南等楼盘相继推向市场，其中电力明园、锦城香格里拉二期上半年在市场上引起哄动，楼盘快速销售一空。2006年下半年，处在市中心位置的中央豪景、广源东城左岸、环球国际外滩新城将阜阳楼盘拉升了一个档次，从而带动阜阳楼价的整体上涨，随着广城四季花都、天筑逸景、阳光绿苑、凤凰御景园、三福源等楼盘在年底纷纷入市。2006年阜城的商业房地产推盘量明显高于往年，项目多集中在近郊区，主要有颍东商业街、厦门商业广场、瑶海建材大市场、皖西北商贸城灯饰大市场、港丽金茂广场、蓝色雅典商业街、锦城香格里拉美食一条街、汇鑫美居城、中南现代城二期五金交电商业街、泉北龙泽新港湾、海丰世纪广场商业裙楼、新时代广场等。这些商业楼盘的另外一个特点是开发量较大，少则几千平方米，大则几万平方米，总体来说商业房地产开发已供大于求，经济技术开发区新时代广场虽重墨登场，但销售较差，其中汇鑫美居城引入台湾大润发商业品牌经营商入住、返租销售保障、市场基础较好等条件在销售市场上受到关注。（二）2006年电力营销工作总结电力明园小档案占地：138600平方米建筑面积：20万平方米产品形态：花园洋房、庭院洋房、电梯洋房系列，另有部分联排别墅定位：20万平方米庭院式住宅社区广告语：洋房成就梦想庭院改变生活2006年开发量：3万多平方米、300余套住宅项目推广渠道：1、2006年春节后，售楼处装修包装完成，销售公司进驻后正式接待客户（售楼处内主要销售道具有销售模型及三维动漫广告片及广告包装）。2、三优中学附近沿西二环大转盘有大型广告牌，电业大楼处广告牌同时亮相（另外场地内项目西南侧另有一个广告牌）。3、广告车正式运营，阜阳城首家广告车从电力明园开始。4、在阜阳交通广播45秒广告播出半年，开盘前流动字幕三天，短信群发。5、报广根据推广活动进度投放，（共计在颍州晚报和阜阳日报投放13版广告，中间穿插一些软文宣传）。效果评析：2006年上半年市面上楼盘数量不多，虽然没有做太多的广告，推文效果不错，在市场上知名度较高。楼盘活动及销售：针对本项目的开发进度，进行长期积累，集中消化，取得了较好的销售业绩。主要活动及销售业绩如下：1、2006年春节期间在国贸和千百意入口处进行推广宣传，在半个月内就积累客户600多人。2、2006年4月26日客户排队购卡并举行一期一段开工仪式，明园至尊卡当日售卡近600张。3、2006年5月13日电力明园参加在清河广场举行的颍州晚报读者购房节房展会，为期三天的房展会上，电力明园在房展会上备受瞩目。4、2006年8月19日电力明园一期一段正式开盘，二段同时动工，开盘前几天时间内客户选房结束，推出楼盘当日售謦，销售均价约2100元/平方米。5、2006年10月19日一期二段住宅没有推向市场，内部关系户自行消化完毕，销售均价约2300元/平方米。认购客户状况：1、电力明园一期一二段推出产品基本与高档客户的需求相吻合，客户对楼盘比