皇城·御园第1章项目概况1、项目简介皇城·御园是祥达置业有限公司于2007年隆重钜献的商住混合项目，致力于打造湘中首席豪宅和城南一站式生活休闲商业领主！皇城·御园位于湘中大道北侧，紧临市政府大院，是娄底市未来最尊贵最具价值的政务中心和城市中心。皇城·御园的建筑立面雄伟挺拔，顶层设有娄星、氐星双星座标识，是通过政府审批的娄底标志性建筑，是业主尊崇身份和地位的有力象征。该项目总高度99.8米，负1层为地下车库，1-4层裙楼为城南新区一站式休闲购物中心，5层为架空层花园。6层以上双子塔楼为高档观景豪宅和总统复式宫寓。通过超大生态露台和至尊廊院，首创原生态人居生活理念，开创了娄底真正健康、自然、休闲的豪宅生活。金领复式宫寓的雍容华贵更是尊崇人生的最大彰显，其准复式结构将空间的利用发挥到了极至！。皇城国际购物中心是皇城?御园的裙楼商业部分，是一个以城南新区居民生活配套为主，集休闲、购物、美食于一体；以大型超市、百货为主力，集中高档品牌专卖店、餐饮店、休闲中心、宾馆等于一体的大型综合商业项目。其首创的双首层概念开创了娄底商业发展新模式。其以16000多平方米的超大体量，最先进的商业格局，最专业的商业管理，最合理的业态布局，最具时代气息的建筑形态，成为娄底市城南新区名副其实的一站式生活休闲商业领主！2、项目经济技术指标项目指标总用地面积（㎡）12883建筑占地面积6930总建筑面积78700地上总建筑面积72706一期多层总建筑面积19507二期高层总建筑面积59193二期高层住宅面积32429商业面积16112架空层面积1480地下室面积5994容积率5.64建筑密度（%）53.8%绿地率（%）12.5%停车位240第2章项目营销价值体系分析1、住宅部分1.优势(1)档次——湘中首席豪宅该卖点主要靠后期的营销推广来拔升项目形象来实现。豪宅的真正使命在于满足人性化的居住和承载主人的身份品位因此他必须在四个方面做到极度苛求绝无仅有的钻石地段不可复制的稀缺价值藏山纳水的原生态环境完美极致的居住品质(2)优越的地理位置?紧临市政府新大院，是未来娄底城市的核心城南片区定位为娄底市的政治、经济、文化、信息中心，是未来娄底的城市核心。城南新区整体规划上严格按照城市中心的要求，兼具行政、商业和居住等多项功能，以市政府为原点，周边规划了大量的居住区和商业商务区。展望5年，城市重心南移，城南将成长为繁华的中央政务、中央商业、中央商务和中心生活区！?一个城市贵族的聚居地，是尊贵身份的象征以市政府大院为中心的城南片区，聚集的是各政府机关的办公大院，政府机关的高级官员及其家属。而城南新区的居住环境一流，未来开发的住宅项目都将走高档路线，能在这里置业的，都是比较有身份地位，经济实力很强的娄底上流阶层人士。可以说，未来城南片区的居住人群非富则贵。城南将成为娄底市贵族的聚居地。?一个中心生活区的崛起每个城市都有一个中心区，中心区总是与城市的发展和政府的规划保持一致。随着娄底市“南移东扩”战略发展方针的确定，政府南移至城南新区，城南片区作为娄底新的城市中心的地位已然确立。市政府全力进行新中心区的建设，政府大院、各政府机关大楼、机关家属区及公务员小区都即将完工投入使用。政府加强了个片区内的相关配套建设，同时片区内的房地产得到迅速发展，2007年即将开工的项目就达10余个之多。城南片区火爆的开发形势，预示着一个中心生活区的崛起。?优越的道路设施和交通条件城南片区的基础道路建设已经取得了巨大的成果，早元路、湘中大道和桃圃街形成了横贯东西的三条主干道，娄星路、扶青路、甘桂路和育才路、新星路形成了纵贯南北的五条主干道，编织出一张四通八达的交通网络。城南片区离娄底商业旺区清泉区域只有8分钟车程，与人文学院区域只有约5分钟车程。2007年5月份城南汽车站将投入运营，届时将增加至少3条公交路线，加上长途客运在此汽车站停靠，的士也将大量往城南转移，未来该片区的交通条件将得到极大的改善。(3)无限广阔的前景?一个全新规划，重点发展的区域，各项配套设施都将逐步完善作为新城市核心，政府对城南片区的基础设施建设投入了最大的人力物力财力，相关配套很快将得到完善。而作为政府公务员聚居之地，政府必然会投入更多的资源加速发展随着市政建设的逐步进行和相关配套的逐步完善，区域的价值特别是土地、物业价值将以成倍的速度增长，未来的物业升值空间将是十分惊人的。特别是政府先行后，会有更多的市场经济因素进入，区域市场将会迅速火爆起来，片区的前景将无可限量。?政府公务员聚居之地，政府将会投入更多的资源加速发展(4)创新优越的产品?优越的居住环境?22万平米柏阳公园?孙水河两岸的山水风光?政府大院和湘中大道人文景观?无污染无噪音的原生态居住环境?首倡娄底原生态人居理念?原生态人居——世界的居住理想，倡导一种回归主义的亲自然生活方式，是自然、健康、休闲的绿色养生哲学！?在皇城·御园，通过大露台、廊院及观景阳台，与柏杨公园进行最亲密的对话，使室内外人与自然的相融达到了最奢侈的境地。?完美创新户型?大露台生活法则（赠送13-17平米大露台）挑高5.8米超大露台，以非凡的高度，与大自然无缝衔接，可以是鸟语花香，也可以是聚亲会友的私家会馆?至尊廊院，至尊享受将大自然完全引入室内，出则自然，入则居家，亦可作为独处一室的花园书房?首创金领复式宫寓，买一层送一层?全城首创总统复式宫寓，买一层送一层?约150%的超高实用率?4.9米挑高豪华客厅，倍显主人尊崇身份?小户型，大享受，投资居家两不误?养生大宅、山水公馆、品尚官邸、雍容华府四大高尚品质户型?结构紧凑，空间布局合理的户型设计(5)娄底的标志性建筑2.劣势(1)城南片区离城市中心比较远(2)城南片区的价值尚未被挖掘，区域市场刚刚启动，认可度相对较低，不利于拔升价格(3)相关配套设施极为缺乏(4)目前交通极不方便(5)项目的规模使其影响力尚不足以带动区域价值的答复提升3.卖点整合(1)档次——湘中首席豪宅该卖点主要靠后期的营销推广来拔升项目形象来实现。豪宅的真正使命在于满足人性化的居住和承载主人的身份品位因此他必须在四个方面做到极度苛求绝无仅有的钻石地段不可复制的稀缺价值藏山纳水的原生态环境完美极致的居住品质皇城御园在这四个方面都具备一定的优势。(2)区位——与市长做邻居，贵族领地(3)前景——守望城南，一个中心生活区的崛起(4)产品——开创娄底原生态人居新时代：一线景观豪宅，大露台生活法则，至尊廊院，总统复式宫寓；2、商业部分1.优势(1)广阔的发展前景和升值前景?南移东扩，城市重心经济重心南移。?刚刚起步的政府重点发展区域，必有大量政策支持，是千载难逢的发展机遇；政府加大区域发展的力度，完善相关配套设施。?展望5年，城市重心南移，城南将以繁华的中央政务、中央商业、中央商务和中心生活区的价值，引领娄底跨入商业格局新时代！?城南区以市政府为中心，将发展为娄底的第二大黄金商圈。娄底城区的商业发展区域按“一主两翼”划分为三大区域，即：中心区、城南区和城北区。娄底商业势成三足鼎立之势！?片区人口2010年将达10万，商业需求旺盛，前景十分看好(2)优越的地理位置?未来的城市核心，是娄底市的政治经济文化信息中心；?紧邻市政府大院，是城南新区的中心地带?交通迅速便捷。湘中大道为娄底第一大道，与早元街、新圃街构成城南东西向三大干道，吉星路、育才路、娄星路、扶青路与甘桂路形成了城南南北向的五大主干道，共同编织出一张四通八达的黄金交通网络。2007年城南汽车站投入运营，公交及长途客运在此停靠，的士也将大量往城南转移，未来城南将成为交通最便捷的区域。?城南最聚人气的位置?22万平方米柏杨公园，城南主要的休闲娱乐场所，堪比娄星广场，人气之王?项目北面是一期的步行商业街，聚集无限人气，人流更加畅通，极大地提高了本项目的商业氛围。(3)一流的人流组织环境?首创双首层商场，二楼设置3部室外扶梯和外廊，最大程度的将人流导向二楼、三楼和四楼。?8部电梯6处楼梯，彻底解决商场垂直交通问题。?2部观光电梯直达三楼四楼，开创独立式的尊贵消费模式。?四通八达的交通优势皇城国际购物中心南面紧临湘中大道，东面是娄星大道，育才路与氐星路相连，直通市外高速公路，西面是扶青路。北面早元街横贯东西，而商场北侧就是一期商业步行街。(4)鲜明的商业定位——城南新区一站式生活休闲商业领主?一站式：从生活居家到休闲购物，到娱乐餐饮，在这里全部可以满足。?生活：满足居家生活的商业需求?休闲：满足高品质的享受休闲生活的商业需求?合理的业态组合楼层商业主题业态一楼居家生活百货、银行、移动、联通、西式快餐连锁店、服装专卖店、鞋店、便利店、药品店、门诊店、鲜花、美容美发店、精品店、装饰品店、家居、家电、图书城等二楼居家生活大型超市及西式快餐连锁、精品、服装等三楼品质生活大型超市及中西餐厅、自助餐厅、连锁餐饮店、湘菜馆、火锅城等中高档餐饮四楼休闲生活宾馆、休闲中心、健身俱乐部、培训中心等商务休闲(5)产品优势?独具特色的双首层概念?16000平方米的整体规模，平层面积4000多平米，利于大商家经营?商城形状十分方正，柱网结构合理，便于分割?共计8部电梯、6处楼梯?专业的商业管理公司计划聘请国际专业的商业管理公司，彻底解决商场经营难题2.劣势(1)商业气氛十分淡薄，需要很长时间培养(2)居住人口很少，需要较长的过渡期(3)地理位置相对较偏，目前交通不便(4)商业体量偏大，楼层偏高3.卖点整合(1)前景——第二商圈的崛起；抢滩城南商业桥头堡(2)区位和交通——占领未来城市核心，人流组织优势(3)产品——双首层概念、商业主题、商业管理公司、电梯优势、内部结构3、项目营销价值体系一览表