二零零七年十一月第一部分：市场分析一、章丘城市发展研判1、章丘城市发展2、章丘与济南的连带发展3、区域交通4、经济发展5、人口特征6、人居环境7、城市规划8、发展机遇9、项目区位特征二、章丘市房地产市场研判一）、章丘市场供需分析二）、区域内项目情况汇总三）、区域内指标性楼盘个案分析三、章丘房产消费者来源研判四、项目SWOT分析及转化五、总结第二部分：府南花园运营方略一、道通·府南花园项目核心一)、府南花园项目核心之“新城崛起”二)、府南花园项目核心之“板块发展特点”三)、府南花园项目核心之“方兴未艾的约束细节”二、道通·府南花园运作脉络脉络节奏之一：市场整体预热与项目一期运作脉络节奏之二：府南花园二三期的稳步快速销售脉络节奏之三：道通·龙盘山项目高调入市项目展望第一部分：市场分析一、章丘城市发展研判1、章丘城市发展：2006年，章丘市第五次跻身全国百强县，并位列“2006中国综合实力百强县(市)”第43位，较前一年上升4个位次，章丘三年三大步，用持续稳定的步伐挺进50强，并被确定为山东省30个强县(市)之一。章丘市也提出“建设现代化的山水园林中等城市”的口号。所谓现代化，就是要使城市产业布局合理，功能完善齐全，城市设施现代气息浓郁，经济繁荣活跃；所谓中等城市，就是到2010年，章丘城市规划区面积要达到145平方公里，人口达到45万左右；所谓山水园林城市，就是要突出章丘特色，塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脉泉群和眼明泉泉群为中心的自成体系的泉水，“园林”即标志城市绿化水平和生态环境的公园绿地系统。东部大学城落户章丘，百年文脉促进章丘城市文化结构和市场需求的变化。依托百脉泉、植物园为主要景点的章丘旅游业近几年得到了快速的发展，极大的促进了本地经济的增长，同时对城市形象及知名度的提升，也起到了明显的效果。2、章丘与济南的连带发展：2007年出台的《山东半岛城市群总体规划》已明确规划大济南框架将以济南为中心城市，章丘为副中心，充分肯定了章丘在今后城市发展中的重要地位，同时也预示了章丘将成为大济南发展的强力引擎。章丘整体城市将向西发展与济南城市对接，这将加快章丘形成济南的城市后花园的进程；同时济南整体城市的东扩将会加快城市对接。3、区域交通：打造半小时经济圈，实现零距离对接。章丘与境内的四条主要公路干线济青高速、济青公路、经十东路、章丘大道纵贯东西，半小时车程内均可直达济南。胶济铁路干线穿境而过，济南国际机场坐落于章丘境内，整个交通网络四通八达。为章丘的发展奠定了良好的基础，同时极大的加快了章丘与济南的城市对接，目前章丘城区到济南城区车程约二十分钟。4、经济发展：近年来章丘市经济一直保持较高的增长速度，特别是济南市施行城市东迁的战略部署后，章丘市的经济在03-05年内呈高速发展的态势。250002003年2004年2005年20000219671751015000145671000094168220848181015000622454751329122147985404107394986141737130生产总值社会消费品零售总额地方财政收入各项税收农民人均纯收入城镇居民可支配收入从上表可看出章丘市经济正处在一个较为稳定的增长期内，各项指标均保持了20%以上的增长速率,社会经济稳定发展、人民生活逐步提升。5、人口特征：章丘是济南所辖的一个县级市，总面积185万平方公里，辖14个乡镇，68个街道办事处，总人口99.4万人，其中城区人口约17万人，自然增长率为2.59%，按照自然发展规律，2010年的城区人口数量约20万人。2005年全市迁入人口5839人，迁出人口5597人，其中明水街道办事处迁入人口1170人，迁出970人。流出人口小于流入人口，且随着城市的发展，外地企业的搬迁，流入人口比例将逐年提高。综合以上因素，预测2010年，城区人口将达到30万人外来外来汇聚汇聚经济爆发中坚力量自然自然自然自然增长增长增长增长因素因素因素因素构成构成构成构成6、人居环境章丘市年均日照2647.6小时，日照率60%；年均气温12.8℃，高温年13.6℃，低温年11.7℃；年平均降水量600.8毫米，一般为500～700毫米，相对湿度为65%，无霜期192天。城市自然环境优良，空气及温度均优于济南。7、城市规划：功能布局合理，发展空间大，市政配套、道路交通方便；规划起点较高。城市研究结论：?济南城市化扩张与章丘与济南进一步紧密关联是区域发展的强大推动力。?规划的利好为区域发展提供了巨大的政策支持。?区域经济的快速平稳发展体现区域巨大的财富价值。?“三辅经十”东包括圣井高新路交通带来巨大外来资源。“一主”由老城区、明水经8产业园区、圣井传统工业、发展机遇园和枣园-龙山片区。济开发区、大学园区和政务东部奥体中心及章丘市体育公园开工区组成。建设、2009年全运会的召开、正在申请的2009年世界园艺博览会，将为城市的发展带来契机性的转变。城市经济、形象知名度拉动及提升作用明显，同时，章丘划区计划已进入审批日程，对项目突破章丘吸引异地置业者有直接促进作用。章丘是济南周边城市中发展速度最快、城市环境最佳、最适宜人居的城市，依托于“大济南”规划，济南“东拓”，章丘“西进”，地域关联性愈加紧密，已经成为济南市区外的第二经济中心，其城市认可度居于同类城市前例，蕴涵着极大的商业价值。9、项目区位特征：?北靠即将入住的新政务中心，区域未来发展势头强劲。?500亩大型市政水景广场，为项目提供良好的休闲场所。?毗邻经十东路，交通方便快捷。?25万平米的绣水如意国际商都，提供完善商业配套。?山东电子学院、山东经济学院、山东工程学院、章丘高级中学等13所高校围绕，教育系统完善，人文氛围浓厚。小结：绝佳的位置，广阔的发展前景以及浓厚的文化氛围成为项目的先天优势，为项目品质以及未来发展提供了有力支撑。二、章丘市房地产市场研判一）、章丘市场供需分析1、市场整体供应量：项目上市体量（万平米）福泰花园93齐鲁涧桥剩余30东山花园剩余45龙盘山项目90府南花园30黄旗山项目约60皇冠水岸30其他中小型项目约50合计约4302、章丘现有项目预计上市体量：项目上市体量（万平米）福泰花园15齐鲁涧桥8东山花园7道通置业15黄旗山项目9皇冠水岸8其他中小型项目10合计723、章丘市历史需求量统计：年份2003年2004年2005年2006年章丘市历史需求量统计（万平米）12.61926.329.7较上一年增长（万平米）6.47.33.4（%）50.7938.4212.92从章丘市政府了解到的信息来看，最近几年，章丘房地产开发投资年均增长３７％。而在未来几年内，章丘房地产将会呈现出更快的发展速度。小结：?章丘市房地产项目供应量远大于市场实际需求量，按照目前市场的需求量计算，现上市销售的项目完全消化需要6-8年的时间。?大供应量、小需求量较直观的表明目前章丘房地产市场竞争的激烈程度，如何更多的占有有限的市场份额，成为项目生存的关键。?区域市场供应量偏大在反映出区域房地产市场不成熟的同时，也表明了各大开发商对于区域经济以及区域未来巨大潜力发展的认同。二）、区域内项目情况汇总项目名称东山花园百脉豪庭福泰新都城汇泉丽景开发商济南永大明珠正大建业福创集团鲁信明珠房地产总占地面积约730亩约43亩约677亩5.5万平方米总建筑面积50万㎡5万㎡93万㎡7万㎡（住宅2万㎡）建筑形态多层、别墅电梯公寓多层，以小高层、高层为主商铺、小高层建筑风格现代现代简约现代现代层数5+111+17、12、18、22、28商铺3，小高层12均价260034002700-2800商业5000，住宅3000三）、区域内指标性楼盘个案分析--齐鲁·涧桥：?项目概况地理位置章丘明水双山大街35号开发商齐鲁置业有限公司规模占地475亩，总建40.44万m2容积率1.45物业类型多层住宅、复式洋房、连排别墅，沿街商业客户章丘市区、乡镇为主，济南置业者数量也不少在售价格住宅3100元/㎡（精装修，标准300元/㎡），1-2层连体商铺6000元/㎡?产品介绍?齐鲁涧桥项目采用英伦设计风格，通过建筑里面、案名包装等营造出浓郁的英伦风情。丰富了产品的人文内涵，提升了产品档次；?户型设计上以3房产品为主。主力户型110-130㎡之间。沿街商业1-2层连体，单套面积约120㎡，均价6000元/㎡。?项目竞争力分析优势：?地处章丘政务区，生活配套齐全，地段优势突出；?超出当地产品一筹的建筑品质和开发经验；?受高校和企业向东迁移的影响，市场规模空前扩大，项目占得天时地利。劣势：?房屋产权为50年；?项目整体推进缓慢；?目前受销售业务外包的影响，案场团队人心浮动，对项目造成不利影响。总结：通过对章丘房地产市场及各项目的具体情况分析，可以明显发现以下特征：★供需严重不平衡，供应量明显大于需求量。★目前的市场消费状况仍停留在初级发展阶段，价格敏感性及抗性大，3000元/平方米是多层住宅的价格瓶颈，小高层已经突破3000元/平米。★目前产品的供给上仍然以多层为主，小高层刚刚开始内接受，高层只有规划，尚未出现。★目前市场各项目开发体量普遍大。★市场上物业形态丰富，多层、小高层、别墅、洋房。★区域市场竞争激烈，仅新城区内以龙盘山为中心周遍聚集的开发量达200万平方米以上。三、章丘房产消费者来源研判：章丘房产消费者章丘房产消费者章丘原住居民章丘原住居民外来置业者外来置业者一）、章丘原住居民：1、章丘城区客户：经过实地市场调研，章丘市居民为改善居住环境以及为子女买房的占到的绝大比例，另有一定比例的投资型消费者。从政府数据中可以看出，章丘城区客户是当地房