物流中心商务楼项目招商策划报告乌鲁木齐商务策划有限公司　编制商务楼项目市场调查报告本次项目市场调研的计划、范围、内容、要求、对象、方法等明确规划以及调研完成之后的分析预测。调研背景：拟建物流中心商务楼项目将在物流中心基础上分三期投入进行改扩建。调研范围：乌鲁木齐市区和郊区几大钢材物流市场。调研内容：1、客户对物流中心的总体评价和认知；2、客户选择进驻钢材物流市场的影响因素及因素的序列；3、客户对所在市场的满意度调查；4、明确物流中心商务楼项目的目标客户；5、建筑施工企业采购钢材的行为特点；6、钢铁销售人员投资购买或租赁的可能性。7、其他相关信息。调研方法：1、问卷调查法；2、入户访谈法；3、数据收集与处理；附件:调查问卷新疆钢材市场客户调查问卷感谢您在百忙中接受我们的问卷访谈，我们将就新疆钢材市场的有关问题向您提供以下选项，请您进行选择。感谢您的参与！1、您在以下哪个钢材市场驻有经销店面和仓库？□北站仓库（哈库）　□王家梁　□建工物流（文光站）　□诚信祥　□恒利达□八三五处□汽配仓库□兵团储运　□其它（请标注）______________2、您的钢材交易业务中，以下哪种成份占的比例最重?□直发工地　□零售　□批零兼营　3、如果重新选择，您会重点考虑以下哪家钢材市场？□北站仓库（哈库）□王家梁　　□建工物流（文光站）　□诚信祥□恒利达□八三五处　□汽配仓库　□兵团储运□其它（请标注）___________4、您的公司进驻所属钢材市场的原因主要是（可多选）：□服务好　　□零售配货方便□批发交易方便　□价格优惠　□配套设施齐全　　□交通便利□铁路专用线5、如果在您的店面门口摆放钢材，对您的销售起什么作用　　□便于销售　□吸引客户□影响环境□作用不大□习惯这样6、以下经营模式，您喜欢哪一种？□前店――后库　□门前摆放零售――大库批发　□门前摆放销售7、您在北站仓库（哈库）有分公司或店面吗？　□有　　□没有8、如果没有，您希望在北站仓库（哈库）购买或租赁拟建的商务写字楼吗？□购买产权□投资共建□租赁使用　□无所谓9、假如某种原因使您所在的钢材市场要搬迁，您会选择进驻北站仓库（哈库）吗？　□选择　□考虑　□不选择10、以下仓储管理方式，您喜欢哪一种？□全部交给第三方管理□部分交给第三方管理□自己管理11、如果选择北站仓库（哈库），您选择的办公场所：□商务楼写字间　　□临街门面店铺12、如果需要商务楼写字间，您选择的面积范围：□50平方米左右　　□70～80平方米　□100平方米以上　13、您对北站仓库（哈库）的前景如何看待？□看好　　　□一般　　　□不看好14、您在所属钢材市场的业务办理中，按照从满意到不满意顺序排列a工作效率b货物安全c仓储价格d投诉处理e服务态度f装卸能力g网络信息请按“最满意—最不满意”顺序排列____________________________15、您对贵公司所属钢材市场的总体服务？□满意□一般□不满意16、您对北站仓库（哈库）的建设有何建议和意见？乌鲁木齐钢材市场调查统计分析　本次调查重点走访了乌鲁木齐六家钢材市场，总共发出168份调查问卷，收回168份。占乌鲁木齐钢材经销商户（共计1011家）总数的16.6％。其中，六家钢材市场包括：北站仓库（哈库42份）、王家梁（57份）、建工物流（文光站5份）、诚信祥（33份）、恒利达（21份）、北京路相关写字楼商户(10份)。序调查指标抽样总数（份）商户总数（家）抽样百分比（％）号钢材市场1北站仓库428350.60％2王家梁5739014.62％3建工物流52520.00％4诚信祥3322015.00％5恒利达2112516.80％6其它路段101685.95％合　　计168101116.60％　各大钢材市场商户的主要业态分布以零售为主，各大商户中以做零售居多，兼有部分直发工地批发业务。本次市场调研中各大市场的调查比例如下表（表1-1）所示:表1-1乌鲁木齐市各大钢材市场的抽样调查总数及比例●各钢材市场商户在乌鲁木齐钢材市场的经营网点分布状况：统计结果显示，各市场商户在北站仓库设点比率都偏低。其中，各市场商户在王家梁设点的比率最高。与建工物流、恒利达、八三五处等其余钢材市场比较，王家梁市场商户在诚信祥和北站仓库设点的比率较高，但诚信祥的设点比率高于北站仓库。针对建工物流、诚信祥、恒利达三家市场及其它外围市场的调查统计显示，这些市场的商户在北站仓库的设点比率处在偏低状态，他们针对王家梁的设点比率依然稳居榜首，这证明乌鲁木齐市钢材经销商户还有很多是处在以零售为主的业态。北京路写字楼在北站仓库设点比率最低，此类商户一般是大户，批发是此类商户的业态。另外，写字楼商户有70％在北站汽配仓库设有经销点，而汽配仓库经营的钢材品种主要是独联体板材。市场调查王家梁(57)哈　库(42)文光(5)诚信祥(33)恒利达(21)其它(10)序指标统百排统百排统百排统百排统百排统百排网点计分计分计分计分计分计分数数数比%数数数比%号分布状况比%序比%序序比%序比%序序1王家梁5710011433.321202824.22838.1222042北站仓库610.53421001120213.034523.8411053建工物流47549.555100100314.3522044诚信祥122121126.241202331001628.6333035恒利达47513313120239.1321100122046八三五处23.5600600300514.8622047汽配仓库58.8400600300500777028兵团储运00700600300500733049其它101001●乌鲁木齐钢材市场的业态分布状况：市场调查王家梁(57)哈库(42)文光(5)诚信祥恒利达其它（10）序指标（33）（21）业态统百排统百排统百排统百排统百排统百排分布状况计分计分计分计分计分计分号数数数比%数数数比%比%序比%序序比%序比%序序1直发工地712.33921.42002721.2229.5322022零售1221.1224.83O02721.22733.320033批零兼营4782.513890.51510012163.611676.219901调查表明，乌鲁木齐各大钢材市场商户多数以批零兼营为主。其中，王家梁、诚信祥、恒利达三个市场的业态分布状况非常相似，均显示单纯零售业态高于直发工地的批发业态。而北站仓库（哈库）、建工物流（文光站）和其它外围拥有写字楼的商户，则表现为直发工地的批发业务远远多于单纯零售业态。●乌鲁木齐钢材市场商户对各大钢材市场的再选择倾向：市场调查王家梁哈　库(42)文光(5)诚信祥(33)恒利达(21)其它(10)序指标（57）再次统百排统百排统百排统百排统百排统百排选择倾向计分计分计分计分计分计分号数数数比%数数数比%比%序比%序序比%序比%序序1王家梁2543.91716.731202927.12628.6211042北站仓库1221.142252.411202515.23419344023建工物流1322.83511.94360113.034419311044诚信祥1628.121331.020031545.51419344025恒利达35.3649.551202005838.110056八三五处35.36511.9400300500433037汽配仓库610.5500700300500466018兵团储运00800700300500411049其它11.8712.46003005004005乌鲁木齐钢材市场商户对各大钢材市场的再选择，依然最大限度倾向于商户当前所属市场；其次是诚信祥；再次是王家梁钢材市场；然后，才排上北站仓库和建工物流。出乎预料的是恒利达钢材市场在本次的测试中，除了当前进驻商户没几家愿意再选择，其再选择的比率很低。从排序上，北站仓库受欢迎程度处在中等水平。●乌鲁木齐市钢材商户进驻所属市场的影响因素分析：调查显示，王家梁、诚信祥、恒利达三家市场之间竞争的同位性很强，他们更需要零售配货方便、市区交通方便、价格优惠，中小型商户和创业初期的商户占大多数，资金实力相对较弱；北站仓库、建工物流、汽配仓库三者之间竞争的同位性同样很强，但他们更注重配套设施齐全、铁路专用线、批发方便、工作效率高、价格优惠、靠近312国道等条件，大中型商户和创业多年的商户居多，其资金实力相对较强，身边往往围绕着若干家中小型商户。●乌鲁木齐市钢材商户进驻所属市场的影响因素统计表市场调查王家梁哈　库(42)文光(5)诚信祥(33)恒利达(21)其它(10)序指标（57）进驻统百排统百排统百排统百排统百排统百排影响因素计分计分计分计分计分计分号数数数比%数数数比%比%序比%序序比%序比%序序1服务好1119.341638.141203618.25419.1533032配货方便3256.111331.050041339.42628.6422043批发方便2238.632150.023601927.33942.9288014价格优惠1017.55716.771203721.241047.6133035设施齐全47.027921.46120339.1614.76644026交通便利2442.122354.8124021957.61733.330057铁路专线002047.6336010000O058有人推荐11.758008004008O07O05●店面门口摆放钢材对商户的销售所产生的影响：市场调查王家梁哈　库(42)文光(5)诚信祥(33)恒利达(21)其它(10)序指标（57）摆放统百排统百排统百排统百排统百排统百排影响因素计