目录1、企划慨要2、市场背景1、历史背景2、地理背景3、人文背景4、经济背景三、巴中房产现状1、乐观环境2、不良处境四、项目选址5、项目立项6、项目规划7、项目营销8、一、企划概要世纪龙城营销推广策划方案，是按照本开发有限公司发展制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想，结合本开发有限公司的自身发展、操作能力以及世纪龙城开发客观状况而制订的总体营销决策和计划方案。其旨在为世纪龙城的全程营销推广，提供一个科学合理的操作思路，指导营销开发以及推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案紧密结合项目的特征，积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。世纪龙城总体营销策划方案是在对项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括项目规划、项目特性分析及市场定位，项目销售推广策略、广告策略及媒体策略、销售管理及营销预算等方面的内容。并就上述主要内容作出初步判断，确立未来项目全程营销方案，并在未来的各项开发及营销操作中有计划执行。同时，也对未来的开发及营销活动进行周密的预算，并对充分利用土地及其他有限资源，使其产生最大最优的社会效益。3、市场背景1、历史背景巴中市有悠久的文明历史，是大巴山区发展最早，是川北的一个革命老区，在新中国的今天有着非常重要的地位与特殊的意义，具有光荣的革命历史。第二次国内革命战争时期，巴中是全国第二大苏区——川陕革命根据地的中心，川陕省委、省苏维埃政府和红四方面军总就设在巴城。第三次国内革命战争时期，川北地下党在巴中成立中心县委，领导通江、南江、巴中、平昌人民开展轰轰烈烈的革命斗争。巴中儿女为全国的解放事业做出了重大贡献。2、地理背景巴中地处四川省东北部，大巴山南麓，是川东北重要的交通枢纽和商品集散地。城镇主要集中于市区公路干线上。形成以巴中市为中心，通江、南江、平昌三县县城的重点，以38个重点镇为结点，沿"涵水-罗坝、桃园-下入庙、平溪-鹿呜"三条交通主干线和"通、南、巴、平"环线公路分布。初步形成一心三点带两片的城镇经济带发展体系。3、人文背景1987年，巴中被四川省人民政府命名为“历史文化名城”。巴中市旅游资源独特，不仅有众多的革命史迹陈列馆等人文景观，还有国家一级保护文物，被专家学者誉为“艺术明珠”的巴中南龛、水宁寺摩岩造像，有荟萃全国现代名家书法的“川北胜秀”阴灵山碑林、巴山将帅碑林。总人口119万，但还是农村及小城镇居住结构为主，全市12350平方公里土地上分布大小城镇280多个，城镇密度为每40平方公里分布一个城镇。截止二000年，全市设市城市1个；建制镇38个。其中，县城3个。全市非农业人口人，占全市总人口的%，比建区前提高个百分点；城镇集聚人口62.3万人，占全市总人口的18%，比建区前提高9个百分点。全市10万人以上城市1个，5万人以上城市3个。目前我国大城市人均住房面积15M?，中等城市为20M?，国际标准为35M?。我国城市化目前为35%，国际城市化为75%。城镇化建设还处于初级阶段，城镇人口和城市化还距离全国平均水平还有相当的距离。4、经济背景目前巴中市任是全国贫困县市之一，人民总的精神文明生活和物质文明生活水平都很差，人均收入低，GDP增长缓慢，经济结构单一，基本是自给自足、外出劳务的模式，所有制经济以国营辅主私营为主，没有支柱性经济产业，第三产业更是一偏空白，如旅游、房产、餐饮、娱乐、等服务性第三产业都相当落后。主要以水稻、小麦、玉米、蚕丝、柑桔、烟叶、桔梗、沙参、芦笋、川明参、鱼类、猪、牛、羊等农业生产为主。食品、丝绸、棉纺织、齿轮、制药、轻工机械、电力、皮革等工业生产为辅，资源匮乏以及落后的生产模式使和管理模式，使其全民收入较底，相应的可支配部分就有限。但是乘着全国改革开放和大力投资搞城镇建设的春风，照经营城镇的思路，盘活城镇资产，滚动发展城镇。通过公开招商出让和拍卖出让批租城市黄金地段土地，大力发展房地产开发，通过项目包装带动城市道路、桥梁等基础设施发展，极大地推动了城市化建设进程。三是加大招商引资力度，多方吸引外商、外资投资城市基础设施建设。四是适度的负债建设是我市城市建设资金的重要渠道。据统计资料表明：1994-1999年，全市城市建设投资累计达126亿元。其中，国家投资只有4.8亿元。银行贷款28.4亿元，农民以劳折资达6.6亿元，招商引资4.6亿，劳工返乡投资3.6亿元，地方自筹92.8亿元。多元化资金投入成为巴中市城市化发展的重要动力。立足市情，走出了一条适合巴中实际的筹集城市建设资金的新路。一是充分利用农民两工和农民劳务输出赚回来的钱进行城镇建设。每年能保证有近2亿元的两工拆资和劳务收入资金投入到城镇建设。全市有三分之二以上的城镇农贸市场和三分之一以上城镇公共公益事业都是农民自己建设的。二是按照经营城镇的思路，盘活城镇资产，滚动发展城镇。通过公开招商出让和拍卖出让批租城市黄金地段土地，大力发展房地产开发，通过项目包装带动城市道路、桥梁等基础设施发展，极大地推动了城市化建设进程。三是加大招商引资力度，多方吸引外商、外资投资城市基础设施建设。四是适度的负债建设是我市城市建设资金的重要渠道。据统计资料表明：1994-1999年，全市城市建设投资累计达126亿元。其中，国家投资只有4.8亿元。银行贷款28.4亿元，农民以劳折资达6.6亿元，招商引资4.6亿，劳工返乡投资3.6亿元，地方自筹92.8亿元。三、巴中房产现况1、乐观环境巴中市房地产在贯彻党和国家启动住宅消费，拉动增长的战略决策，推动住房制度改2003年1-8月商品房施工面积为122.26万m2，今年同期商品房施工面积为124.23万m2，比去年同期增长1.61%；2003年1-8月商品房新开工面积61.14万m2，竣工面积15.85万m2，销售面积10.65万m2，完成销售额24069万元，今年同期分别比去年减少26.66%、63.03%、30.14%和41.34%。目前整体情况来看巴中市的商品房还是有很大的需求量，房屋未成饱和状态。然而目前在巴中的快速建设中，人们逐渐在往新城迁移，但是新城的房屋存在着很多麻烦，总体来说巴中市的房地产行业并不是非常成熟。在市民心目中理想的楼盘还没有在该市诞生，所以我公司所推出的南龛山——龙腾世纪项目，将会给巴中市的房地产行业以及整个商品房市场注入一只强烈的兴奋剂，对推动加速巴中房地产市场做出良好的代表形象及杰出的贡献。A、改革，加快住宅建设，开放搞活住房二级市场强化房地产交易管理和服务等方面，取得了良好的成绩，促进了房地产业快速健康的发展，改善了群众居住条件。在市场经济大潮中，房地产业成为引领城市经济建设的龙头，新城的发展，旧城改造进一步深入，城市规划向周边郊区延伸。为房地产开发商提供了较大的开发空间，房地产市场具有巨大的潜在供应量。B、市场空间大，住房紧缺度大和住房质量急需提高今年以来，巴中市巴州城区的房产价格呈直线上升趋势，从第一季度开始就不断上扬，进入第三季度上扬幅度更大。居民住房黄金口岸每平方米达900元左右，二级地段每平方米达到800元左右，三级地段每平方米达到750元左右，分别比去年同期增长约50%。巴州城区房产价格上升的主要原因:一是土地费、配套费、拆迁费等增长;二是钢筋、水泥沙石、土砖等原材料价格增幅较大;三是国家实行宏观调控、房产税收增加;四是建筑工人随物价上涨工资也上浮;五是近几年农民外出务工挣了钱在城市购买房屋增多等。据预测，该区房产价格近期不会跌落，还会有上扬趋势。C、空置商品住宅面积大幅减少，价格持续上扬2004年1-8月空置商品住宅面积3.54万m2，其中空置二年以上面积为0.24万m2，商品住宅平均售价为543元/m2；今年同期空置商品住宅面积为2.1万m2，其中空置三年以上面积首次实现零目标，商品住宅平均售价为605元/m2。商品住宅空置面积比去年同期减少39.83%，平均销售价格净增62元，增幅达11.4%。以上情况表明，由于竣工商品住宅大幅减少，商品住宅供需市场已逐渐由买方市场向卖方市场过度。随着市场需求的变化和成本的增加，住宅小区规模化、环境及功能不断完善和配套，商品住宅价格整体将持续上扬。但由于资金的困难，在元旦、春节前，可能会出现短暂的降价竞争期。D、商业（办公）用房投资增加，平均销售价格跌幅较大。2004年1-8月商业（办公）用房投资为4972万元，占累计完成投资比重为10.29%，平均销售价格为2460元/m2；今年同期商业（办公）用房投资为6328万元，占累计完成投资比重为16.27%，平均销售价格为1852元/m2。平方销售价格较去年同期净减608元，减幅达24.72%。2003年1-8月空置商业（办公）用房面积为1.56万元m2，其中二年以上空置面积为0.05万m2；今年同期空置商业（办公）用房面积为1.97万m2，其中一年以上空置面积为1.5745万m2。以上情况表明，我市商业用房明显出现供大于求，除黄金口岸外，商业用房的高额利润时代已成为过去，巴中市的房地产开发投资结构未随市场及时调整。2、不良处境截止2004年8月31日，全市60家房地产开发企业有15家企业处于筹备项目或没有项目状态，45家有项目的企业正在施工的项目共131个，施工面积124.23万m2，其中新开工项目52个，44.84万m2，竣工项目14个，竣工面积5.86万m2，完成房地产开发投资35682万元。销售房屋面积7.44万m2，完成房屋销售额5134万元。房屋空置面积为4.01万m2。商业用房平均销售价为1852元/m2，商品住宅为605元/m2，综合以上数据与去年同期