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苏州市园区盛高酒店推广方案
苏州市园区盛高酒店推广方案
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园区盛高酒店推广方案1、项目概况?建筑用地面积14896M2?总建筑面积181011M2,?酒店式公寓建筑面积56900M2?容积率4.13?建筑密度70%?绿地率10%?最大建筑高度190M?总户数431户?停车位654个,其中地上32个,地上622个;2、项目分析1、优势与机会分析?地利优势:位于园区CBD核心区,公共交通发达,有多公交线路在附近停靠,如等,地块东北侧有轻轨停靠站;?规划优势:园区地标性建筑之一,建筑设计理念国际化,车位充足;?户型优势:1-3房及豪华酒店式公寓,产品内容丰富。?开发商优势:实力雄厚,可支持客户信心;?售后返租,酒店经营管理公司来运营,解决客户的后顾之忧;2、劣势与市场威胁?由于宏观房地产市场表现不理想,现阶段投资客投资热情下降;?周边还有类似的投资项目存在,分流部分客户;?总价相对较高,客户并不一定认可;?交房时间较晚,客户存在一定抗性;3、目标市场分析1、社会购买人群分析(人群分析)由于项目物业采用酒店经营管理公司来运作,客户群主要为投资客,他们经济收入稳定、有较高的投资意识及部分散闲资金,在目前投资渠道较少的情况下,房地了投资仍然是他们的首要选择之一。因此,在项目开发上追求新颖时尚的建筑风格、注重内部布局和楼盘质量;在酒店式公寓上讲求现代的生活方式和全新的商务体验;在广告上关注品牌的知名度、美誉度和差异性宣传。2、目标买家分析?买家特征分析从投资高价位人群的年龄、职业、家庭年总收入等方面分析以下这一人群,得出这一买房群体的以下特征:——买家年龄:30-45岁占主力30至45岁的中青年人占据了绝对的主力,他们中大部分目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅,用资金投资本项目,属投资理财型;——买家职业:外企中高级员工、公务员、私营业主等;——受教育程度:受过高等教育,价值观念较新;——买家家庭年总收入:家庭年收入基本预计在50万元以上影响买家购房的因素:对交房时间较晚、宏观房地产市场看空与房价不断下跌、对酒店经营公司不了解、不认可项目销售模式、装修标准、项目房价太高等;3、项目目标客户定位由于本案为投资公寓,目标客户应为投资者,他们的投资方式为:?对要投资物业的要求有较深理解,是属于最理智的买家?他们知道,承租者对居住的环境十分讲究,室内装修应为高档标准。?便利的交通和地理位置,可以令物业租金叫价比其他楼盘高,因此投资买家会选择拥有优越地理位置的项目作为投资对象。?同时投资买家知道租户喜欢完善的生活配套设施和优良的物业管理服务,因此若小区内若设有诸如设施设备的会所、星级酒店服务等的物业,便能很快出租,从而提高投资买家效益。从以往经验来判断、从客户的地域属性来说,浙江温州、上海、苏州、香港地区应该成为客户的主来来源;四、营销策略1、市场定位本案位于园区CBD核心区,交通十分便利,虽然本案具有一定的地理优势,但我们也看到周边类似定位的项目,如天域、中茵皇冠、新天翔广场等。在这样的情况下,怎样的形象定位才能在市场中脱颖而出呢?我们卖的绝不是一个单纯的建筑物,而是七十年的时间和空间,是一种全新投资理财的方式、是一个“家”。那么市场定位需要解决:?如何为客户在目前房地产严峻的形式中,找到一个投资收益较高的产品??如何为客户寻找承租者,让客户不用担了买了租不出去??如何为客户在目前租凭市场中,寻找到高素质的房客??如何引导客户认同本项的产品?2形象定位?主品质的国际化社区;?适合家庭居住的酒店式商务公寓;?港资打造湖西绝版国际化“商务生活”社区项目。3推广主线?湖西CBD核心地段;?这个项目给人的印象应该是:它是湖西最有投资价值的酒店式公寓项目;?1-3房酒店式家庭商务公寓五、产品定位本项目市场定位为“国际化酒店式(商务)公寓”,在日后项目的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态,对本项目的会所、物业管理、智能化、户型设计、精装标准等各个方面加以包装,务求令本项目的地段和高投资形象更加突出,让投资留下深刻的印象。六、销售价格1、定价原则案名均价主力面积主力总价装修标准天域三期17000180-280306-407万 中茵皇冠25000-28000240-280300-1900万3000元/平米新天翔广场11500102-13022-200万1500元/平米由于本项目入市较晚,项目周边的如天域、中茵皇冠等在市场上已经进入了尾盘,影响力较小,因此本案开盘定价的出发点是表现出项目的在苏州市场上的高质品唯一性,具体定价按照市场比较定价法、并结合成本情况确定。中茵皇冠才用4年包租,年回报率7.5%,4年回报30%,除去回报,毛坯销售均价在17500-19600元之间。由于现在市场处于低迷期,年回报7.5%能打动客户的较少,所以建议年回报率在8%,包租5年,共计40%,包租精装销售均价在22000-25000元之间,毛坯销售均价13200-15000元左右,2、价格策略价格策略的制定是一个动态的过程,应体现一种稳中有升的趋势。在目前市场环境中,建议采有低开高走的价格策略,可以根据市场反映做小幅度调价(5%左右),以刺激市场。当然这还需要根据市场反馈才能最终决定。2.1朝向差:南面和东面景观采光好于西面、北面,西面基次,北面最差,所以销售单价采用东、南面高于西面高于北面;2.2楼层差:楼层越低,单价越低,楼层越高,单价越高,跟据户型大小,对总价进行控制;2.3付款方式:一次性付款比分期或贷款付款有更大的优惠;七、营销策略和渠道1、营销推广沟通系统的建立.现代营销是以顾客为中心的,良好的房地产营销不仅要求房地产商开发出质量优良、适应消费者需求的产品,给予有竞争力、易于为目标顾客所接受的定价,同时还必须与这些目标顾客及潜在的顾客进行深入的沟通。一般地说,房地产营销一般都由四种主要工具组成——广告、销售促进、公共关系及人员推销,其具体组成如下表所示:广告人员推销销售促进公共关系分众传媒微笑服务还本销售捐赠直接邮寄销售介绍按揭报告会车体广告现场推介抽奖各种庆典报纸广告上门推介折扣记者招待会杂志电话推销展销会公益性活动网络媒体赠品研讨会电视、广播销后返租文体演出户外大牌领导及名人讲话公众性参与强的活动2、基本推广策略与原则本项目具有非常鲜明的特色和唯一性,所以我们除了大众营销外,还应采取一种目标性十分明确的、针对性强的,直奔目标客户的“目标营销”,作为项目营销的突破口。具体的来讲,目标营销就是相对减少在大众媒体上投放的广告,而是通过各种渠道寻找设定的目标客户群,进而将目标客户群锁定,通过举行各种公关活动,或通过直邮、E-MAIL、专业会所、专业媒体等方式,与锁定的目标消费群进行密切的沟通、交流,将营销延伸到目标消费群的生活中。?主要推广策略?大众营销与聚焦营销并行;?以针对客户为属性的公关活动为主线,以新闻和广告为主?通过推广公关活动达成与客户的互动?在一定时段内整合各种资源,达到湖西酒店式公寓“舍我其谁”的气势;?化整为零,直销推广,渗透性的推广策略?媒体策略?媒体的选择:-大众媒体:如苏州日报、杨子晚报、苏州商报等;-直投类杂志:直接将诉求信息递达客户群体;-重视广播媒体的利用:由于项目的特殊性,广播电视应成为主要推广媒之一;-新型媒体网络的利用:网络广告;?与媒体合作的公关活动:-访谈、沙龙等;3、营销渠道--寻找和锁定目标消费群的方式、方法和路径3.1如何建立营销渠道?在目标消费群经常出现的场所、喜欢参与的活动和集中的行业寻找目标消费群。?目标消费群最常出现的场所?高档写字楼:征得大厦管理处的同意后,制作有特色和个性化的资料架,放置楼盘资料,特别采用商务楼中分众传媒进行推广;?美罗、泰华商场设立临时接待中心;?汇丰、渣打银行放置楼盘资料架等;?娱乐场所(酒吧、咖啡厅、餐厅)、休闲健康场所、品牌专卖店、高档运动场在醒目处放置楼盘资料;消费者凭楼盘有关资料获取相应消费优惠折扣;利用其会员资料,双方互利合作进行推广;?行业及其他联谊会(如会台商协会、律师协会、高尔夫协会等)放置资料;联合举办活动;利用其会员资料,进行相应推广?在目标消费群关注的媒体上发布广告除了大众媒体(苏州日报、城市商报、扬子晚报),另外我们还需在小众媒体上对客户聚焦投入,小众媒体相对于来说,费用低到达率和渗透性高。一方面避开了消息量丰富的房地产广告市场,一方面又建立起项目与众不同的人文形象,更能投目标消费群所好。同时,除了发布广告外,很多小众媒体,尤其是专业媒体,都有自己的读者俱乐部(数据库),可以利用其读者资料,进行相应推广。?上海楼市?苏州楼市?搜房网?分众传媒?苏州台商?邮政数据库?对于外地市场,可采用参加当地的房交会、举办产品推介会、与当地中介合作等众多合作形式来推广;八、宣传包装策略1、VI设计及应用1.1LOGO设计要素——设计风格:体现出国际化、商务酒店式公寓的感觉;2、售楼处功能要求?样板间?建议2-3套样板间,一室二室三室各一套,能提现不同装修风格。?样板间有个性化的装修设计,但不应只是展示设计风格,要有生活的痕迹,书房多按排下商务功能,但不追求整齐划一。?参观样板间客人可在样板间内小坐,虽然增加了管理维护的工作,但更能营造亲切的氛围,也可树立独特形象。由于售楼处、模型制作等已经在建或已经制作完成,所以在这不在细述;九、项目营销推广计划1、项目推广分期虽然本项目地里位置较佳,但由于目前市场投资性需求相关较小,投资都需求比较理性,因此建议推案策略为:1、少量多次开盘的销售方式:每次开盘以客户积累量为准,采用几十套或最多一百套左右的少量精确化推案的方式来进行销售逐步抄热市场,刺激投资者投资热情。2、销售方式:楼层:采用高、中、低楼层搭配销售,来满足不同需求的投资者
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园区盛高酒店
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由于项目物业采用酒店经营管理公司来运作,客户群主要为投资客,他们经济收入稳定、有较高的投资意识及部分散闲资金,在目前投资渠道较少的情况下,房地了投资仍然是他们的首要选择之一。因此,在项目开发上追求新颖时尚的建筑风格、注重内部布局和楼盘质量;在酒店式公寓上讲求现代的生活方式和全新的商务体验;在广告上关注品牌的知名度、美誉度和差异性宣传。
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