天成物业公司项目前期介入管理规定吉林市天成物业管理有限公司1总则1.1物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。1.2物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业奠定良好基础，并按管理公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。1.3对华隆地产开发项目而言，物业公司(筹建处)有责任主动参与项目前期介入工作。2相关职责界定2.1物业公司(筹建处)负责施工图设计阶段开始至项目正式接管前的前期介入作和营销配合工作。2.2项目开发公司负责组织和监督物业公司(筹建处)的前期介入工作，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业人员的意见和建议做出反馈。3项目前期介入阶段、内容和责任3.1根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理前期介入的阶段和内容包括(但不限于)：3.1.1项目规划设计阶段其主要任务是：a)将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；b)通过调查3个以上当地（或附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病；c)从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入意见书》提交给项目开发公司。3.1.2施工图设计阶段在施工图设计阶段，前期介入工作由物业公司筹备处负责，其主要工作任务是：从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。3.1.3项目施工阶段在项目施工阶段，前期介入工作由物业公司筹备处负责，其主要工作任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周或每月)向项目公司提出《施工阶段物业管理前期介入报告》。3.1.4营销配合根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。3.2特殊情况下，物业公司可提供其它内容的前期介入报告。3.3物业公司(筹建处)在前期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方提供的咨询服务，按双方合同约定的价格提供服务，费用由项目公司承担，列入成本开发项目的物业管理成本。每一阶段的前期介入和配合工作开展前，物业公司(筹建处)必须按规定做好成本测算，并作为工作计划(方案)的必需组成部分报项目公司审批(确认)。3.4对外承接项目的前期介入必须与开发商签订正式的物业前期介入服务合同，明确约定双方责任、权利，前期介入工作内容和收费标准。4前期介入工作的控制4.1为保证前期介入工作的密切配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。4.2前期介入工作必须有计划地进行。根据项目公司提出的配合要求，以及本手册及其支持文件的规定，物业公司(筹建处)总经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求和依据等，经项目公司领导审批后备案。4.3物业公司(筹建处)在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。4.4项目公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司(筹建处)做出反馈。4.5物业公司(筹建处)在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经项目公司确认。5支持文件5.1前期介入阶段与工作内容要点5.2营销配合管理规定前期介入阶段与工作内容要点1适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。2物业介入阶段与工作内容2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。3)公建的配套设计和功能分配；4)绿化与景观系统设计的功能及经济性；5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；7)户型的平面设计是否合理；8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)土建a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择；b)门、窗的材质；c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求；e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；f)烟道、排气道的位置；g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。2)配套a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；b)各种设备产生的噪音对业主的影响；c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内；d)各种设备设施的能源消耗；e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)项目公司招标工作介入（协助项目公司就以下问题对投标单位提出相关要求）a)门、窗质量及售后服务；b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本；c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。2)施工过程介入a)房屋质量控制；b)隐蔽工程检查验收记录；c)设计变更记录的收集；d)设施、设备的安装调试及售后服务；e)成品保护；f)体育设施、儿童游乐设施质量；g)水景设施防水施工监管。2.4营销介入(配合)1)销售承诺对物业管理造成的影响；2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；3)协助项目公司拟订业主临时公约；4)协助项目公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；5)具体按《营销配合管理规定》执行。3各阶段物业介入通用关注要点3.1设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。3.1.1设备房通用关注要点：1)独立用房，面积适用；2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；3)地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；4)配有专用灭火器1-2个位置；5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体，设备与设备之间)，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；6)有应急通讯、照明设施；7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；8)位置合理，减少管道交叉和总长度；9)对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。3.1.2特殊设备房关注要点1)电梯机房设置有专用工具挂置位置；2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫；4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；6)二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；7)宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断)；9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备；10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。3.2公共房屋3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)1)满足功能要求；2)自然采光、通风、防水、防潮；3)配有相应的办公设施、工具；4)位置便于住户来访；5)大小能满足人员工作要求；6)配有空调(采暖)系统；7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置；8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近；9)位置以便于开展工作为准；10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。3.2.2食堂1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；2)有专用仓库，位置相邻；3)地面走水顺畅；4)有专用供水、供气等专用设施；5)位置相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工办公、宿舍区位置接近；6)配有专用的厨房设备，用餐桌椅。3.2.3宿舍1)通风、采光、防潮、防水；2)床、被褥等寝具和设备；3)通电话(员工打卡及内线电话)；4)分工集中管理。3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)1)通风、采光、防潮、防水；2)位置隐蔽(与业户互不影响)；3)布局方正，便于灵活使用；4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%—85%)，白板等；5)层高要求至少在3.3米以上，便于开展室内文体活动；6)配有彩灯，供娱乐使用。3.2.5垃圾中转站1)不能设置在物业的上风向