第一部分项目所在区域市场背景分析1、观音桥片区总体区位特征1、北城绝对中心的地位，各种配套发达完善观音桥片区对江北以至后来的渝北区而言，具有悠久的历史地位，北部地区的城市衍变都是以观音桥为核心展开的，无论是最早的观音桥商圈的成型、到中期渝北阳光城一带的崛起直至目前观音桥步行街的建设，都是在观音桥周边区域进行。经过多年的发展，该区域已成为北部地区商业最集中、市政配套最完善、公交线路最发达、金融机构最密集的地区，也是北部地区居民购物、办公和休闲娱乐的中心区域。其地位正如渝中区的解放碑、南岸的南坪、沙坪坝的三角碑、九龙坡的杨家坪，属于区域性的轴心地位。2、90年代早期，大量房产项目盲目入市，导致区域内烂尾楼现象严重观音桥片区的房产市场在90年代中后期曾一度发展过热，大量单体楼涌现，重复的产品供给超过市场需求的承受力、加上发展商资金链的问题、各种债务纠纷等等，使得观音桥成为市区内烂尾楼较为严重的地区，从观音桥转盘至红旗河沟转盘沿线，就有11栋之多——华音广场、千禧年酒店、金观音大厦、新科大厦、江田君悦大厦、宏泰大厦等一大批四久工程，使观音桥地区的房产市场陷入烂尾楼的怪圈，一蹶不振。其后上马的项目都十分谨慎，造成2000年后，观音桥地区房产供应量十分稀缺，反而在周边的红旗河沟、五里店、五黄路、新牌坊等地区，房产发展如火如荼。3、观音桥商圈的进一步完善将对房产市场起到极大的促进作用近两年来，江北喊出了“拦截过江消费”的口号，无论是政府、各大商家还是地产开发商都积极地朝该目标奋斗。首先是江北区政府大手笔进行观音桥商圈的重新规划，我市主城区内最大的商业步行街将在此修建，根据整体规划，未来观音桥商圈包括两大功能片区——一部分是以娱乐休闲餐饮为主，另一部分是以购物中心为核心，集中布置一批大、特、名、老精品店，从而形成江北主城区核心商业中心和未来重庆北部中央商务区的一部份。未来观音桥商圈的区域面积将达到4平方多公里，其不仅仅是江北区的商圈，而是重庆北部新区共同的商圈，不只是一个狭义的专业市场，而是重庆市现代商贸的示范区。政府搭台，企业唱戏，各大主力百货纷纷进驻，除了早前的重百、新世纪、北京华联三大百货之外，今年深圳茂业百货和台湾远东百货的强势进驻，为江北观音桥商圈注入了新的活力。不仅如此，江北区政府还将引进更多的高档百货拦截过江消费，给观音桥商圈带来更好的发展。商业的成熟与发达无疑给观音桥区域的房产市场注入了一剂强心针，依托商业步行街的建设，去年下半年以来，步行街周边空置多年的烂尾楼纷纷找到了买家，重新包装上市，而江北区的商业地产也因此有了强劲表现——协信·黄金海岸、龙湖·天街二号等销售火爆，区域内商铺的租金价格也一路上涨。2、市场供应现状1、产品类型目前，观音桥地区的在售项目中，表现出明显的产品结构单一的特征，在总体供应量不大的背景下，住宅项目占据绝对主导地位，其供应数量占总量的71%，写字楼和商务公寓有少量供应，各占总量的14.5%。祥见如下：项目名称地理位置项目定位建筑形态天奇·怡畅苑江北区塔坪26号中高档住宅高层绿湾·嘉景苑江北区中兴段（原三钢厂大门）中高档住宅小高层、高层春江名都江北区中野路口建东大厦中高档住宅小高层、高层光宇·阳光海岸江北建新东路70—118号中高档住宅高层巴黎公舍江北区塔坪120号小户型公寓高层数码大厦江北塔坪120号纯写字楼小高层茂业·东方时代江北区建新北路与洋河路交界处商务公寓高层2、供应量目前观音桥地区在售项目的供应总量为454963m2，其中住宅220945m2，占总量的48.5%；商务公寓70000m2，占总量的15%；写字楼34018m2，占总量的7.4%，商业部分80000m2，占总量的17.5%。纯住宅为仍该区域的主力产品。项目名称总建筑面积天奇·怡畅苑19000m2绿湾·嘉景苑38000m2春江名都94945m2光宇·阳光海岸69000m2巴黎公舍50000m2数码大厦34018m2茂业·东方时代15万m2，其中塔楼7万m23、产品特征?价格区间项目名称价格天奇·怡畅苑套内均价3100绿湾·嘉景苑套内均价3200春江名都套内均价3300光宇·阳光海岸套内均价3300巴黎公舍套内均价3400数码大厦套内均价3950茂业·东方时代商务公寓套内均价6200元/平方米目前，观音桥地区住宅项目的套内均价在3100—3400元/m2之间，其价格水平在整个江北区处在较高位置，并且今年新推项目的价格较去年有了较大幅度的上涨，以2003年建新东路推出的代表楼盘——银泰新苑C座为例，其套内均价仅2700元/m2，而今年同在一个路段的——光宇·阳光海岸，其套内均价已达到3300元/m2，单价上涨600元/m2。其原因一方面跟重庆房产市场今年的大环境有关；另一方面，区域内供应项目的奇缺也是价格大幅飙升的重要因素。写字楼价格的参考样本仅有数码大厦一个，其套内均价在3950元/m2（清水房）。由于其面积设置相当大，主力户型建筑面积在180m2以上，加上配套设施简单，因此，其不得不走低价策略的线路。商务公寓以茂业·东方时代为代表，其价格刷新了区域内同类型楼盘的最高记录，达到套内均价6200元/m2（清水房），但据调查，这样的价格水平市场接受起来仍然有相当大的抗性，导致东方时代的销售情况不尽人意，开盘后两个月的销售额不足30%。?销售状况项目名称销售率天奇·怡畅苑80%绿湾·嘉景苑95%春江名都50%光宇·阳光海岸90%巴黎公舍50%数码大厦94%茂业·东方时代40%整体而言，观音桥地区各类型楼盘的销售情况普遍较好，在售的5个住宅项目中，天奇·怡畅苑、绿湾·嘉景苑、光宇·阳光海岸3个项目达到80%以上销售率，巴黎公舍和春江名都由于推出时间不长，其销售率为50%。数码大厦2003年12月底开盘，半年销售90%，表现出区域市场对写字楼产品存在一定量的需求。茂业·东方时代的销售情况在区域内属于表现较差的，其塔楼的商务公寓在5月份推出后，两个月内卖出不到30%，目前销售率在40%左右，反映出高价产品在销售速度方面的力不从心，从中我们可以再次证明，在销售价格和销售速度之间寻找最佳平衡点对于项目而言的重要性。一味拔高价格，挑战市场接受度必然会极大影响销售速度。另外，茂业·东方时代太过倚重其地段优势而在产品硬件配套的打造上并无建树，因此难以支撑其远远高于市场平均水平的价位。?产品形象在产品形象档次上，目前观音桥片区内的项目基本以普通住宅的形象出现，只是根据产品在形态以及户型方面的差异，在对外推广的形象上有不同表现。如巴黎公社以时尚、独立的青年形象示人；光宇·阳光海岸以纯跃层江景花园住宅，提出“新别墅”生活的概念；茂业·东方时代则力图建立“国际一流品质”的形象，只是在配套上并未跟上。?配套档次项目名称硬件配套软件配套天奇·怡畅苑2部电梯/栋、宽带、木质防盗门、24小时保安巡逻；房屋建筑共用部分的管理、维修和养小区绿化护；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；配套设施的管理、维修和养护，共用绿地、花木、水景建筑小品等的管理与养护、共用设施、设备的管理、运行、维修和养护；管理区域内的安全防范工作。绿湾·嘉景苑2部电梯/栋；预留宽带、电讯、闭24小时安全保障；车辆清洁；定时清扫公共区域、专职路接口；木质防盗门；可视对讲园艺师傅专业绿化修缮、公共设施保养等细贴服务。系统；红外线周边防盗。二期有游泳池、会所、小区绿化。春江名都一期4部电梯、游泳池、小区餐饮、常规物管幼儿园、木质防盗门、小区绿化、宽带入户。光宇·阳光海岸3部电梯；木质防盗门；2000多常规物管平方米的空中花园和多功能休闲社区：健康步道、儿童游戏场所、羽毛球场、社区背景音乐等配套设施，可让业主充分享受阳光味道的健康生活；新世纪超市。巴黎公舍4部电梯、星级标准电梯大堂、常规物管2000多平方米景观展台、木质防盗门、迷你高尔夫果岭、休闲茶室、洗染店、酒吧等。日前项目为女性群体特设的独立幸福城堡选定为16-20层，仅100套女性专属席位。为保证贵宾层女性群体的独立和隐私，购买业主均要求为女性。开发商还将对女性VIP贵宾层公共空间进行精装修，体现专为女性营造的温馨、浪漫的居住公共环境。还配备了美容中心、水吧、健身房，ＶＩＰ贵宾卡、鲜花叙情等专项服务网络。数码大厦2部电梯；智能化楼宇系统（综日常保洁服务；日常安保服务；配餐服务；普通商务合布线、项目局网、消防自动报警服务（打字、打印、日常商务代表等）；大厦配套设施喷淋、闭路监控、设备远程监控定期维护、检修；针对客户的特殊需要提供专项商务服等）；商务休闲景观环境；星级务。入口大堂、商务中心、配餐中心、休闲清吧、冷暖气供应、商务茶水间；一楼设有公共卫生间茂业·东方时代公寓10部电梯、商场6部扶梯、24小时商务秘书、商务会议、商务代定、代购服务、酒店商务大堂、公共通道精装修、商务式客房清理、衣物干湿洗熨服务、楼体保养、高级商务智中心、会议室、宽带、光纤电视接能系统服务；提供茂业百货供货商、加盟商、合作商资口、无线上网系统、闭路电视监控源网络平台的代租代管服务；专案提供长期稳定收益系统、茂业百货8万平方米的泛型房产管理服务。会所式商业配套。（无中央空调，公共部分无空调）区域内住宅产品的配套档次及内容基本雷同，如游泳池、宽带、对讲系统、儿童活动区、园林绿化等；商务公寓的代表茂业·东方时代，配套除了有10台日立高速豪华电梯外，其在商务方面并未有实质的内容支撑；数码大厦作为区域内唯一的纯写字楼项目，配备了基本的楼宇智能化系统，软件方面配备了酒店式的服务体系，如日常保洁、安保、配餐、普通商务服务等，在配套上只属于常规产品，少有突破和创新。?交房标准区域内的