[键入文字]【洺水华庭】地产项目提案〖项目类型〗住宅物业类型〖项目地址〗河北省邢台市威县〖开发单位〗邢台内邱天厦房地产开发有限公司目录前言[键入文字]1.威县概况1.1.威县地理位置1.2.威县四至及人口1.3.威县交通1.4.威县发展现状及未来规划1.4.1.城市性质1.4.2.城市规模1.4.3.经济指标2.威县住宅市场调研分析2.1.威县房地产市场概况2.1.1.市场供应状况2.1.2.市场需求状况2.2.威县房地产发展趋势分析3.消费者需求分析3.1.消费者调研分析3.2.消费主力特征分析3.3.购房者消费心理分析3.4.影响消费者购买的主要因素4.现有楼盘分类描述4.1.现有楼盘面积及主力户型4.2.现有楼盘宣传途径4.3.现有楼盘配套4.4.现有楼盘分析4.5.106国道西侧180亩地块调研分析5.项目发展定位5.1.项目概况5.2.项目市场定位5.3.项目产品定位5.4.产品定位档次5.5.项目形象定位5.6.项目销售均价定位5.7.项目客户定位分析6.项目SWOT分析6.1.项目优势分析6.2.项目劣势分析6.3.项目机会分析6.4.项目威胁分析7.项目产品建议7.1.景观规划建议7.2.户型设计7.3.配套设施8.项目市场定位与产品的对接9.建筑与空间设计建议9.1.设计建议9.2.户型10.项目营销预案10.1.营销目标10.2.营销周期10.3.推广策略10.4.推广媒介10.5.营销渠道10.6.销售策略10.7.项目回款计划（模拟）10.8.本案营销应遵循原则10.9.本案面市建议敬启者：邢台内邱天厦房地产开发有限公司有关：邢台威县洺水华庭房地产项目提案本公司承蒙贵司信任，现提交邢台威县【洺水华庭】项目提案敬请商阅前言敝司有幸为贵公司提供优质服务。基于对威县房地产市场的了解，我们在全面、深入地掌握了威县区域环境以及洺水华庭项目后，现以科学的研究方法、代理行的专业视角以及责任感，从市场研究、营销策略着手，本着与贵司精诚合作之目的，向贵司提供此提案。我们的经营理念·务实·规范·专业·诚信·我们的工作态度●务实：为贵公司提供准确的、行之有效的决策依据●投入：我们全力、全面参与，并以此树立代理品牌●创新：通过对动态市场的把控和项目理念的创新，使项目利润最大化的提升●目标：规避风险，使本项目操作顺畅1.威县概况1.1.威县地理位置：威县位于河北省南部，邢台市东部。1.2.威县四至及人口：威县南北长48.2公里，东西宽32公里，东邻清河县，西连广宗县，北与南宫县毗邻，南与临西县和邱县接壤。全县总面积994平方公里，总耕地面积110万亩，总人口54万，辖5镇11乡，共522个行政村。1.3.威县交通：威县是华北南部公路交通枢纽，106国道、广大高速、武馆公路纵穿南北，青银高速、邢临高速、邢临公路、邢清公路、阳馆公路横贯东西，形成了“三纵五横”的交通格局。1.4.威县发展现状及未来规划1.4.1.城市性质邢台《2005年—2020年城市发展规划》：邢台市新规划明确了1个中心(邢台市区)、2个副中心(清河、宁晋)、5个中小城市(沙河、南宫、隆尧、巨鹿、威县)、9个县城、13个重点城镇、51个一般乡镇。届时，邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以发展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。威县作为农业大县，农业上，形成了棉、菜、畜三大主导产业，棉花种植、无公害蔬菜、畜牧养殖发展迅速，具有广阔的发展前景和生产加工潜力；工业上，形成了棉花加工、皮毛加工、汽车配件、建材装饰四大特色行业；另外威县依托区位优势，大力发展商贸经济，先后建成了蔬菜、日用百货、建筑建材、皮毛、汽车配件等10多个专业市场。分析：城市发展目标明确，经济形势看好。1.4.2.城市规模威县县城总规划面积24平方公里，新区规划面积10平方公里，由商住区和工业区组成。县城新区位于县城东北，广大高速公路西侧，106国道纵穿园区。县城新区是立足扩大县城框架、完善基础设施、增加县城功能、提升城市品位、打造经济发展的硬平台，按照“项目进区、产业兴城”思路规划、建设的。园区确保实现“七通一平”（即通路、水、电、讯、排水、宽带、有线电视信号、场地平整）。县委、政府按照“搭平台、建园区”思路，把新区作为威县的“经济特区”，打破行业和部门界限，在地价、行政性收费等方面最大限度让利；在承办审批、信贷帮扶等方面优先扶持；在管理服务方面由新区管委会实行“封闭管理、一口对外”。威县城北工业新村位于县城以北5公里，106国道西侧、邢清公路南侧一公里处；占地1100余亩，园区内四通一平，水电齐全，交通便利，是投资兴业的理想之地。威县目前总人口数为54万，城区人口在5万左右。分析：旧城改造及新区规划建设力度加大，人口规模随之增长，住宅需求也将不断增加。1.4.3.经济指标2007年取得成绩：全县实现生产总值30.7亿元，同比增长16.4%；第二产业增速达到37.1%；完成规模以上企业增加值1.69亿元，同比增长35.4%；完成全部财政收入7298万元，可比增长20.27%；完成全社会固定资产投资17.17亿元，同比增长26%。2008年预期目标：全县生产总值达到35.6亿元，增长16%以上；全部财政收入突破亿元大关，增长37%以上；全社会固定资产投资增长25%以上；规模以上工业企业增加值增长20%以上；农民人均纯收入增长6%以上。分析：经济运行良好，固定资产投资增长幅度较大，城市化进程步入轨道。总结：这一切均为威县房地产市场的发展提供了足够的发展空间。2.威县住宅市场调研分析2.1.威县房地产市场概况2.1.1.市场供应状况2007年之前威县的住宅市场供应主要存在两种形式：一种是城市居民自筹自建，建筑形式多为单层住宅或二、三层小楼；另一种则是单位集资建房，据调查，国税局、土地局、邮政局、检察院、电力局、建设局、粮食局、银行等政府机关及事业单位都有自己的单位住房，当时购房价格在800元左右，建筑形式多为“4+1”层砖混结构多层住宅。威县房地产市场在2007年才刚刚起步，陆续有几家外地房地产开发商来此投资开发，邢台恒德地产、邢台永诚地产、河北中厦地产、邢台鑫源地产目前都获取了一定数量土地的开发权。详情见下表项目开发商项目地址占地面总建筑面楼栋数楼层数总户数主力户型目前进度名称积积（平米）都市邢台恒德义和西路与北大35.4亩400005+1多250户两室两厅工程已开槽，华庭街交口东南角共11栋层三室两厅未正式销售，阳光邢台永诚朝阳路与友谊大16.5亩226005栋5+1多190户三室两厅已开盘销售，佳园街交口西南角层均价1350元洺水内邱天厦交通北大街50亩5300014栋5+1多360户两室两厅未动华庭义和路南层三室四室中厦河北中厦中华北大街的70亩--15栋多层、洋--三室两厅形象宣传+售御园盈海棉业公司房、小高楼部积累未定邢台恒德106国道与洺水90亩------------路交口西南角未定邢台鑫源洺水路南，89亩------------法院斜对面合计351亩约2600002008年威县城区建设目标：2008年在县城建设上，动作会更大、步子会更快，将重点实施好“11467”工程。即规划建设1个文化广场；1个（高庙）生态园；实施洺州大酒店、电力局生产调度中心、国税局综合业务楼和县中医院迁建4项工程；开发建设都市华庭、阳光佳园等6个高标准住宅小区，总计约26万平方米；实施团结路、三多街、友谊街、洺水路西延、北外街改造、义和路西延、夕照门市场街改造等7条道路改造建设工程，县城建设总投资达到5亿元以上。在建设中，每一项工程都要高标准、讲规范，力争每处建筑、标志景观、公共设施和主要街道，都展示现代化、体现人性化。进一步加强县城管理，做到建管并重，打造优美的县城人居环境。分析：预计2008年威县住宅市场陆续供应量在20万平米左右，产品形式均为多层住宅，规划允许建设12层小高层,主力户型为三室两厅。2.1.2.市场需求状况2007年之前威县住宅市场基本上是一种自给自足的状况，2007年房地产开发才刚刚起步，有关市场需求的统计数据比较缺乏，但是，据调查，目前接受咨询的项目均已积累了为数不少的购房意向客户，足以消化目前市场供应量。市场需求要点：目前接受咨询的项目虽然没有公示价格（阳光佳园已公开发售，均价约1350元/平方米），但据市调显示,购房人群的心理承受价位大约在1300－1500元之间；周边乡镇人口的进入和城市规划面积范围的扩大，大部分人群成为城市人口；城市建设的加快和居住条件的改善，使得威县城区的住宅市场需求量在不断加大；随着居民收入的增加，人们对于居住环境的要求也在不断提高，这在一定程度上也将推动房地产业的发展；购房者攀比心理较强,刺激购房热情。分析：由于人们的住房需求长时间没有得到满足，伴随着房地产开发将不断得以释放。2.2.威县房地产发展趋势分析目前，威县的房地产市场正处于起步阶段，随着威县房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变“5+1”多层为主的单一格局；小高层将逐步上市。市场需求以中大面积100-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件。3.消费者需求分析3.1.消费者调研分析本次消费者调研对象包括政府机关领导及工作人员、乡镇领导、企业职工、周边村镇较高收入农民、个体工商业者。经调研得出以下结论：消费者近期内的购房意向较强，说明市场需求比较旺盛，在急剧释放；总价在20万以内的