海口市中高档项目市场调研报告目录1第一章楼盘考察概要第二章楼盘个案考察1、宝安江南城2、天一方3、鸿天阁4、兆南丽湾5、荣域6、海语印象二期7、金碧文华8、海岸金沙9、城市海岸10、紫园11、观海台1号12、长信海岸水城13、泰达天海国际14、祗园15、大华西海岸温泉别墅第三章楼盘考察总结第四章楼盘考察启示第一章楼盘考察概要一、考察目的1、分析区域内竞争楼盘并评价其竞争力2、探讨畅销楼盘、滞销楼盘的特征及营销策略3、为本项目的营销可供参考的市场经验和依据二、考察时间二零零九年十一月十一日——十一月十七日三、考察依据1、考察范围：主要为海甸岛、西海岸区域2、考察楼盘功能：住宅类（包括花园洋房、高层海景公寓、别墅配套）四、考察内容区域内所选楼盘的周边环境、规划概况、配套设施、户型特征、价格策略以及销售状况等。第2章楼盘个案考察个案一：宝安江南城4P营销组合分析一、产品定位1、地理位置位于海甸岛居民生活核心区域，面临和平大道2、发展商与合作伙伴开发商：中国宝安集团海南实业公司建筑设计：苏州市建筑设计研究院景观设计：苏州三川营造物业管理：深圳市恒基物业管理有限公司3、社区规模2宝安?江南城三期高层海景公馆物业现状：已封顶占地面积：14000平方米总建筑面积：50000平方米竣工时间：2010-1-31总户数：514层数：12-26层宝安?江南城三期别墅组团物业现状：局部已封顶占地面积：100000平方米总建筑面积：50000平方米竣工时间：2010-1-31总户数：161层数：2-3层4、配套设施外部配套：寰岛泰得大酒店、金海岸罗顿大酒店、燕泰大酒店、海南大学、海口市人民医院等。内部配套：休闲商业街、人文广场、滨海会所、大型游泳池、文化茶座、主题公园等5、建筑特色（1）、风格居人性化、吸收南洋建筑特点，与传统江南风格相互交融；高层海景公寓为现代风格。（2）、建筑布局独门独户、建筑呈南北双向通透排列式布局。6、园林环境特色借鉴苏州园林中卓越的造园手法，以浓郁的文化内涵营造出诗意画意的江南原居生活。7、户型定位提供多种选择，公寓有48平米的一房一厅；72-87平米的两房两厅；94-101平米的小三房两厅，110平米三房两厅，180平米四房两厅；别墅独栋有432.84平米,445.16平米，472.14平米；联排306.4平米，357.41平米；193.01平米。8、其他：（1）、装修全毛坯房，别墅花园，温泉泡池全部做好。（2）、智能化程度IC卡水、电、气计（缴）费，小区全智能监控、可视电话监控（3）、物业管理深圳市恒基物业管理有限公司进行管理；管理费为高层海景公馆物业管理费2.30元/平方米·月；独栋、联排别墅5元/平方米·月；围合别墅4.5元/平方米·月二、市场定位1、目标客户主要为高档消费群。以岛外居民，购买力强的中年人为主，年龄在45岁以上3部分购买人士为到海口工作定居的新海口人，公寓部分客户岛外居民占到70%左右，岛内定居居民占到30%左右；别墅客户岛外和岛内各占50%左右。三、价格定位1、价格构成公寓价格：7500元/㎡别墅价格：联排，合围15500元/㎡，独栋27000元/㎡（赠送地下多功能室54.35平米左右）,别墅按套对外报价，总价别墅256万/套-1480万/套。层差价格：一房一价四、营销定位1、别墅广告主题：一墅一海一天下2、营销策略宣传方式：海甸岛五路，西海岸户外广告牌，报纸广告，网络广告（搜房，新浪，海南在线，网易），岛外分销，大量公关活动（如新闻发布会，样板间发布会），岛内外房展会等。售楼处：位于楼盘南边20米处靠近路边，面积约240平方米，室内宽敞明亮，到处清晰可见处处洋溢着江南古风古韵的气息，墙体均为玻璃墙。销售情况：高层海景公寓销售率约70%左右，剩下的户型主要是110平米及18平米的四房两厅的高层；别墅销售进度缓慢，目前销售率约30%左右，7月份开盘。五、项目点评（一）、项目成功之处项目在海南房产大部分规划为简约现代风格盛行之时，宝安江南城首次在海南引进了江南园林，中式建筑风格，形成了在产品上的差异性，引起了海南房产界的轰动效应；项目在入市前期，通过大量的公关活动，如大量招聘会，明珠广场活动，成立商家联盟，较长时间的入市前期铺垫，为项目的宣传做足了文章；别墅推出之前，更是神秘，样板间没有开放之日，工程现场一律不对外开放，让消费者充满期望，在样板间开放之日，联合业内，媒体通过新闻发布会，形成轰动效应。（二）、项目不足之处高层海景公寓密度大，高层部分价格高，已经超过一万，销售困难；销售策略死板，完全没有实行以老带新政策，销售渠道单一。个案二：天一方4P营销组合分析一、产品定位1、地理位置海口市海甸岛和平大道69号（宝安江南城对面）2、发展商与合作伙伴开发商：海南盛木置业有限公司建筑设计：北京齐欣国际建筑设计咨询有限公司都市实践（北京）建筑设计咨询有限公司海南华磊建筑设计有限公司上海马达斯班建筑设计事务所物业管理：海南天一方物业管理有限公司广告公司：深圳市风火广告有限公司4景观设计：北京刘尔冬建筑设计有限公司3、各项技术经济指标整个项目占地面积为：54628.36；总建筑面积：59367.90；地上建筑面积：43501.00；地下建筑面积：15866.90；居住总户数：228户；绿化率：45%；建筑密度：19.95%；容积率：0.796；机动车位：260个（地上73个、地下187个）。4、配套内部配套游泳池、健身房、儿童游乐室、茶餐厅、练琴房、影音室、娱乐室、水吧、雪茄吧、小超市外部配套学校：海南大学、景山学校、华兴学校、海天学校餐饮：鼎宴酒楼、毛家饭店、金泰酒楼商场：南国超市酒店：金海岸罗顿大酒店、寰岛泰得酒店银行：光大银行、建设银行、邮政储蓄所娱乐：新游艇码头（规划中）医院：海口市人民医院市场：三西路菜市场公交路线：16、365、建筑特色（1）、风格现代风格6、园林特色园景方面，5000㎡水景使公寓建筑倒映其中，水景上有木栈道、芦苇灯和部分植物，软硬景观相穿插的叠拼景观区，设有木质广场，动静结合，景观活跃；每户将近300㎡的独立园林泳池别墅景观区与海相接，内外景观融为一体，小区道路以不同规格的石头铺面；外围设置3000支、高3.5米到4.5米的不锈钢芦苇灯，块块巨石和成片的芦苇灯，构成强烈的对比，漫步社区，海景时隐时现。7、户型定位（以下为约数）小区共设计有29种户型,其中公寓二栋（193户），叠拼别墅8栋（21户）、独栋别墅11栋、三合院1栋（3户），公寓多以复式为主，兼有部分平层；面积最小的户型为1F1T为70平米，3F2T322平方米；别墅2000平方米到2300平方米，三合院1600平方米；项目2栋8——13层公寓，8栋2——4层叠拼别墅，11栋独栋别墅，一栋三层的三合院，车位260个。8、其他（1）、装修毛坯、精装修，客户可选择（3）、物业管理费2、物业管理费为5元/平米（别墅）二、市场定位目标客户：主要目标客户为岛外顾客，其次部分为岛内客户，都以具备一定经济能力的商人或政府人员等。5三、价格定位1、价格构成起价:毛坯11800元/㎡精装修13800元/㎡修标准3000元，均价:15000元/㎡最高价：21800元/㎡。（注：别墅价格未定）层差价格：无固定层差四、营销定位1、广告主题：你的房子，跟上你的脚步了吗2、营销策略：价格高开高走，主打项目品质，质量宣传方式：报纸广告（海南日报，海口晚报），网络广告（新浪，搜房等），户外广告（五西路，和平大道，万绿园对面，水产码头对面）。销售状况：目前只售出一套，还是开发商的朋友。五、项目点评（一）、项目成功之处项目在质量上做文章，采用了多项目先进的科技，规划户户能观海。（二）、项目不足之处项目外立面造型怪异，项目规划面积偏大，价格体系高开高走，风险较大，市场接受的可能性较低。广告宣传思路怪异，大众难于接受；项目不大，却规划了29种户型，定位不准确。个案三：鸿天阁4P营销组合分析一、产品定位（一）、项目基本情况1、地理位置海口市海甸岛世纪大道（世纪海岸后面）2、发展商与合作伙伴发展商：海南鸿联房地产开发有限公司广告公司：海南及时沟通广告3、社区规模项目占地面积近90亩，总建筑面积逾12万平方米，建筑密度20.29%，绿化率40.46%。分两期开发；鸿天阁一期（现房，售完）：4栋18套滨海中式庭院连排别墅，平均每户占地面积1.08亩，户型为五房两厅六卫两厨+工人房，建筑面积280平方米；鸿天阁二期（准现房）：由15-18层点式小高层和南北通透的板式住宅组成，用地面积45271.46平方米，总建筑面积123388.83平方米；南北朝向，一梯两户、两梯四户、611个车位。4、配套内部配套：露天篮球场、标准游泳池、温泉泡池、会所以及临街商业区外部配套：海南大学、景山学校、金海岸罗顿大酒店、光大银行、海口市人民医院5、建筑特色（1）、风格现代建筑风格为主题6、环境园林特色（1）、风格新亚洲主义园林风格（2）、环境特色6有热情奔放、妩媚绚丽的热带棕榈花卉，又有含蓄优雅、古风古韵的幽径、亭廊、石山、叠水等中式景观小品，数百种植物簇拥在建筑的各个角落，把小区装扮得姹紫嫣红、绿意盎然。尤值一提的是小区中部一条生态水系贯穿而过，河岸风光旖旎，步道、栈桥营造出浪漫意境，河海池交相辉映，让人们在诗情画意的境界中重拾原生水趣。7、户型定位（1）、鸿天阁以两房两厅（94平米），三房(134.54平米)，四房(148.48平米)的户型为主8、其他（1）、装修毛坯房（2）、智能化程度1、全社区闭路电视监控2、红外线防攀爬系统3、卫星电视接受系统4、管道煤气入户5、智能停车系统（3）、物业管理由:海南鸿笙物业管理