深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年九月深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2008年2月达到后评估时点（数据截止时间为：2008年4月20日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录【核心内容提要】1、投资管理评估本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。第1页共27页2、财务管理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。3、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。4、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。5、发展进度、工程管理评估(1)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。(2)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。6、成本管理评估(1)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(2)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。第2页共27页深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告【项目概况及评估综述】1、项目概况：项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规划的公园，作为城市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。2、项目经济技术指标(1)项目规划建设用地面积93,544㎡，可建设建筑面积131,000㎡，其中，住宅总建筑面积126,506㎡，会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为1.4。(2)项目以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多层住宅和配套公建，户型区间为180㎡—450㎡。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层住宅部分设车位467个。3、项目开发周期项目用地通过公开拍卖竞得，2004年4月30日签订土地出让合同后，于2005年4月开工建设，2005年12月25日开盘，南区2006年3月12日竣工，2006年6月30入伙；中北区2006年9月30日竣工，2006年11月19日入伙；北区高层2006年6月20竣工，2007年8月30日入伙，建设期31个月，销售期20个月。4、项目综合评估(1)本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显赫，景观条件优越。(2)本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50％，双方各占50％权益。(3)香蜜湖1号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。(4)项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发，从客户资源的积累、营销的推广到项目的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。(5)项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式。【项目投资管理评估】1、宏观经济和房地产市场发展变化分析(1)项目发展周期内深圳市房地产市场状况深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表单位2004年2005年2006年数额同比数额同比数额同比（%）（%）（%）商品住房施工面积万平方米2,257.689.962,152.58-4.662,157.390.22其中：新开工面积万平方米766.917.2753.9-1.7609.46-19.16商品住房竣工面积万平方米772.2-0.79704.44-8.77581.87-17.4商品住房销售面积万平方米802.58-1.15901.1312.28705.82-21.67第3页共27页深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告其中：境内外地人万平方米136.445.03178.4130.76141.16-20.88士购房面积境外港澳台人士购万平方米52.17-8.2159.2913.6537.89-36.09房面积商品房销售均价元/平方米6,530.564.027,659.1817.2810,090.431.74在项目发展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。其主要原因有：一是随着经济的快速发展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致供需矛盾加大。二是随着城市基础设施不断完善，居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。(2)2001年－2005年深圳市土地市场情况从2001年至2005年，深圳市土地出让面积分别为：105.9万平米、55.4万平米、101.8万平米、104.7万平米、57.6万平米，其中：关内土地出让面积分别为：25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10％。由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求，关内土地供应的减少，凸显了香蜜湖一号地块的投资价值。2、土地协议执行情况(1)项目概况香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。(2)交地情况2004年4月30日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。交地情况比较理想。3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响项目可研阶段销售面积指标为：低层住宅：19,148平米，高层住宅：108,503平米；最终根据竣工查账报告：低层住宅43,563平米，高层住宅：87,516.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。4、投资经验总结(1)在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于普通地价，加之竞争商家实力较强，竞价异常激烈，导致土地获取成本非常高，楼面地价高于周围楼盘的销售单价，但是公司通过充分的市场调研，科学的判断了该土地的市场价值，特别是在中心区西移过程中，特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀缺性。(2)在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提前预判到房地产市场的高峰期即将到来，特别是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因而果断吸纳该项目，在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。【项目规划设计工作评估】1、项目设计情况的介绍本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计有限公司设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计有限公司设计，水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。第4页共27页深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告各主要设计出图进度如下：规划方案设计：2004年12月9日；施工图设计：南区2005年3月21日，中北区2005年5月8日；室外工程施工图设计：南区2005年5月25日，中北区2006年1月24日；会所及样板房精装修设计：06年2月28日。2、项目的建筑标准(1)结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采用短肢墙结构，高层采用框肢剪力墙结构。(2)入户门：全实木入户防盗门。(3)门窗：TH采用阿鲁克系统门窗，高层采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用low-e双层中空透明玻璃。(4)栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。(5)公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下：单元大堂：地面：石材；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。标准层电梯厅：地面：仿石地砖；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。3、项目机电配置标准(1)强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过