中海·御景熙岸澜邸产品分析2011.06.29项目概况周康别墅板块内的赖特风格有机建筑群落御景熙岸占地面积：131232㎡建筑面积：193392㎡容积率：1.2绿化率：35%建筑形态：公寓、别墅开发商：上海中海海怡房产有限公司投资商：中海发展（上海）有限公司代理商：JCT腾鲤企划物业费：公寓：2.2元别墅：3元区位规划景观建筑风格户型客群报广销售区域界定大浦东核心，周康别墅区?大浦东核心周康别墅区、大三林世博板块、大浦东三大价值利好强势组合，奠定了其无穷的发展潜世博板块力。左衔世博会址、陆家嘴中心繁华，右续临港新城未来无限。?自驾畅达，公共交通待改善毗邻外环线和杨高南路干道，自驾出行便捷。但周边公共交通匮乏，距离最近的六号线上南路站直线距离3.2公里。三林板块?配套仍需假以时日御景熙岸周边配套尚不成熟，且距离较远。距离最大的商业综合体周浦万达广场约3公里。周康板块区位规划景观建筑风格户型客群报广销售建筑布局别墅被水流环绕，东面由公寓和会所遮挡，保证私密性N公寓区别墅区会所区位规划景观建筑风格户型客群报广销售动线设置别墅区和公寓区各设一个主入口，另外还设一个公共入口公寓区别墅区?三个主入口由于社区三面环水，所以三个主入口全部开在东面的东明路上。除了公寓区和别墅区各设置一个主入口外，还在交接部分设置了一个公共入口，可以灵活地对车流起到调节作用。?公寓区人车分流车行动线小区主入口车行道环绕整个公寓区形成一个环形车道。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售商业配套本身周边无商业配套，距离最大商业综合体—万达广场约3公里周浦万达广场项目总建筑面积31.8万平方米，是集休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的城市综合性广场。是南汇区最大的商业娱乐配套，主力店引入万千百货、国美电器、乐购超市、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家电玩城、运动100、石浦大酒店等12家主力店。3.2万平方米的室内步行街，业态丰富，与主力店相互补充。贯穿东西的室外风情酒吧街更突显整个商业广场现代化城市文化品位与时尚的亮点。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售教育配套周边学校水准高上海尚德实验学校尚德现有小学部、初中部、高中部、国际部共4个部111个教学班，其中小学50个班、初中44个班、高中13个班、国际部4个班，在校学生3900名。校园占地216亩，建筑面积14.7万平方米，是一所设施齐备，管理精细的大型寄宿制学校。上海儿童世界基金会文学幼儿园（巴金文学幼儿园）作为文学幼儿园下属以双语教育为特色的试点教学部，以海外幼儿园的模式办学，由留英幼儿教育硕士所主持。IS强调孩子的个性培养，鼓励相互协作，积极参与学习，让孩子在潜移默化下建立自理能力及成为主动学习者，使他们终生受益。上海长宁国际学校（SCIS）1996年成立于上海，是为在上海工作的外籍人士的孩子们学习所设。是经教育部核准的高级国际学校，是东亚地区国际教育协会的会员,连续6年被WASC授予优秀奖。学校的课程是国际化的，开设自幼儿园至十二年级的课程。SCIS的综合性的教学项目除了对学术，社交，情感，道德的教育之外，更强调帮助儿童发展成为对他们所处的这个世界有责任感的，有信心的贡献者。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售景观分布小区内引入天然活水，使生活情趣盎然秉承地脉三面水系环绕的特点，社区南、西、北三侧均设置为景观河道，并且在社区内特别设计了2000平方米左右的水面面积，把建筑与大自然相互融合，呈现一种亲水低密度的美好生活意境。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售景观设计层次丰富的植物景观|水面|驳岸|休闲平台|特色花架|休闲广场|车行道|三层绿化层，简单大气乔木：香樟高大的乔木、茂密的灌木、起伏的草坪，将建筑、灌木：栀子、八角金盘、海桐、火炬花、紫鹃、红叶石楠、南天竺道路雕塑、人，都掩映在浓荫之中。草坪：蜀葵、地被石竹、玉簪、美女樱、匍匐迷迭香、地毯赛亚麻、沿阶草区位规划景观建筑风格户型客群报广销售设计风格赖特有机建筑风格别墅会所（售楼处）公寓区位规划景观建筑风格户型客群报广销售设计风格赖特风格的会所（售楼处）延绵舒缓的屋顶15°的缓坡屋顶收拢，将自然界的和缓起伏连接到人工建缓坡屋檐和彩色玻璃筑，产生家庭安居的围合感。美轮美奂的彩色玻璃在琥珀色、绿色和茶褐色当中柔和渐变，表现了深秋般的颜色，温和、淡定、思绪和缓。密拼方式的砖面墙坚持240x60x15mm标准规格，以“密拼”方式，用清水混凝穹顶木饰条土连接起来，表达极强的艺术美感。大量的木材装饰线条按照木材即有的特性，让空间结构与木材的天然纹理和线条结合，通过长短不一、角度细微的调节，营造出美丽的木构建筑。柱子密拼砖面区位规划景观建筑风格户型客群报广销售立面新古典主义立面立面挺拔，垂直线条刚硬。顶层处的横向线条装饰，勾勒出腰线。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售面积段配比精装小三房为主，辅以拼接房型房型面积段套数配比一房60-9031521%二房80-9036525%三房88-9063543%为了规避“70/90政策”，将150㎡四房拆解成67平米一房和83㎡二房：2167㎡一房一厅150㎡四房二厅83㎡二房二厅区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E2户型三房两厅一卫（约89㎡）户型特点：房型方正厨房卫生间次卧2紧凑型三房设计，功能齐全次卧1餐厅客厅无阳台，小窗口采光面狭小餐桌布置可能对卧室出口动线造成影响客厅主卧区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E2户型三房两厅一卫（约89㎡）次卧2走道次全卧身2镜全身镜面，后边是衣帽鞋具存放柜，整洁、隐蔽进门走道大理石拼花标注开面大小，一目了然区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E2户型三房两厅一卫（约89㎡）次卧1主卧阳台次卧1：进深约3.1m，面积约8.73㎡虽号称4.65㎡南向观景阳台，但建筑遮挡是不争事实主卧：开间约3.3m，面积约12㎡区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E2户型三房两厅一卫（约89㎡）卫厨房生间厨房和卫生间预留多处电源接口花纹瓷砖做腰线，增添生动性洗手间设计中规中矩两扇窗户狭长，中间有隔墙，采光受影响电源接口移门式半开放厨房，灵活自由极简设计，布局合理，操作空间大吊厨不占空间，方便存放和拿取区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E2户型三房两厅一卫（约89㎡）餐厅客厅餐桌位置餐厅空间狭小，布置餐桌必然影响到客厅布局，对卧室出口动线也有妨碍天花运用马来漆手法，层层批刮，营造立体纹理效果客厅无阳台，窗户不落地，即使朝南也采光不足3.3m通讯设备接口3.1m客厅紧凑区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E3户型三房两厅一卫（约90㎡）户型特点：房型方正次卧2厨房紧凑型三房设计，功能齐全卫生间动线布置合理餐厅客厅无阳台，小窗口采光面狭小客厅客厅南墙面宽小，摆放电视机容易造成偏移感厨房采光较差卫生间主卧9㎡带阳台，房间太小不相称主卧次卧1区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E3户型三房两厅一卫（约90㎡）鞋走柜次卧2道厨房此处窗口是厨房唯一采光口，光源来自阳台，阳台本身进深长、采光差，所以厨房仍需开灯。大理石地砖次卧2改成书房朝南窗户，借到一点光鞋柜上面是三层储物格，配以灯光效果，显出别致情调。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E3户型三房两厅一卫（约90㎡）鞋柜餐厅阳台设备客厅平台2.15m客厅面积12.17㎡，南面面墙过窄，安放电视机会造成偏移感，此处放置装饰性壁炉。客厅仍然没有落地窗，缺少通透感。0.9m落地镜面正对餐桌，视觉上扩大了整个阳台几乎封闭，仅在南面留有1m开口，且有餐厅的通透感。边套墙体遮挡，采光很不理想。区位规划景观建筑风格户型客群报广销售E3户型三房两厅一卫（约90㎡）鞋柜卫生间次卧（12㎡）主卧（9㎡）主卧次卧1床头镜面木纹装饰过道处的大理石拼花地面，在紧凑的房型里彰显了一些大气。壁橱饰花镜面次卧1带阳台的主卧设计只有9㎡，连放张床都显得困难，样板房主卧只好把主卧设计在12㎡的无阳台房间里，而带阳台的儿童洗手间房明显有安全隐患。总之，房间设计得比较矛盾，阳台小房间和主卧地位不相符。客厅区位规划景观建筑风格户型客群报广销售客群购买人群以居住在浦东三林或工作在陆家嘴的人群为主?总价在190-220万之间，符合多数总价低改善需求购房者的心理承受能力改善型需求者?89㎡紧凑小三房，满足功能多样小三房性需求功能型需求者本地人需求者?装修成本2000元/㎡，省却装修精装修烦恼区位规划景观建筑风格户型客群推广销售蓄客期报广打概念：区位、开发商、面积段卷叶小设计：看房班车信息突出面积段主打产品点明区块利用品牌优势关键词：大浦东、中海力作、看房班车、精粹一房、舒适两房、精装三房区位规划景观建筑风格户型客群推广销售热销期报广介绍产品面积段和总价突出销售火爆面积段和总价突出产品优势区位规划景观建筑风格户型客群报广销售公寓去化情况拼接房型诟病多，导致去化率很不理想“限购限贷”使拼开盘四个月总去化率精装小三房由于总700接户型去化艰难价低和市场稀缺性，去化情况尚可60050050%400635供应量300去化量20031529%3654%31610014092一房二房三房为规避“70/90政策”而钻空子琢磨出“一房多证”的御景熙岸，将150㎡的四房拆分为67㎡一房和83㎡二房，买家必须并套购买。如今在限购和限贷的双重挤压下，不论并购还是拆卖，都暴露多种弊端：?如果拆卖，看似独立的一套，但它并不是真正意义上的普通公寓房，房型设计上有缺陷。?贷款时认房又认贷，涉及到其他家庭的名额被抵用的问题，也会被认为是二套或三套房贷，购房贷款门槛提高，利率上浮，或者根本贷不出。?如果将来做产权证的合并，无论是赠与或其他交易关系，都要缴纳不菲税费。?如果买