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小区物业管理方案
小区物业管理方案
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[键入文字]?jt小区物业管理方案ls(jz)房地产开发有限公司2004年7月目录[键入文字]一、项目概况..................................................................................................................................2二、物业管理内容..........................................................................................................................4三、物业管理模式........................................................................................................................10四、物业公司组织机构和管理制度.............................................................................................12五、物业费的成本测算................................................................................................................20六、业服务内容、标准及质量保证措施.....................................................................................26七、管理总体目标与分项目标.....................................................................................................35一、项目概况1.地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。2.项目主要经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地Hm213.231.居住区用地Hm29.87①住宅用地Hm26.89②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共绿地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住户数户1292居住人数人4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111.居住区用地内建筑总面积万m216.23①住宅建筑面积万m214.87②公建面积万m21.462.大卖场总建筑面积万m22.88项目计量单位数值①大卖场面积万m21.17②扩建面积(三层)万m20.96③公建面积万m20.75地下车库及人防万m20.283.底层架空面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度(毛)套/hm2128.5住宅建筑配套密度(净)套/hm2184.0住宅建筑面积毛密度万m2/hm21.496住宅建筑面积净密度万m2/hm22.144容积率万m2/hm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。1.4智能化设施设备范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐创造优美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。三、物业管理模式居住在jt社区中,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。1、管理方法1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。1.3严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为1.4运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。1.5启动CI系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合,确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3
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物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。
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