世联项目策划代理工作说明书目录1、专业诚信的合作伙伴..................................................................................................................................................32、平台资源，创造价值..................................................................................................................................................43、世联代理的东莞项目..................................................................................................................................................54、规范服务，优质保证..................................................................................................................................................75、项目操作流程..............................................................................................................................................................96、项目合作方式及条件................................................................................................................................................102004年8月XXX：感谢贵司邀请世联参与“综艺广场”、“香江花园”项目（下称两项目）的代理销售执行合作商谈，我司将高度重视本次与贵司初次合作的机会！通过与贵司项目营销策划负责人曾志恒总监的沟通交流和对现有项目资料的研判，并仔细分析讨论了本项目的市场因素和各项资源，我司谨以真诚向贵司表示：世联有决心使“XXX”、“XXX”两项目成为东莞2005-2006年度最畅销楼盘之一，使之成为市场瞩目的精品楼盘，创造楼市佳绩！并与贵司携手打造“XXX”地产品牌。我司将组建专门工作小组，结合世联十年资源平台及在东莞市场三年的项目策划及代理的专业经验，为贵公司成功开发制定专业策划营销方案，作为贵司科学决策的市场专业支持，并以精英销售团队圆满实现销售目标。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！专此奉达，即颂商祺！世联地产顾问有限公司二○○四年九月十六日2004年8月1、专业诚信的合作伙伴十年组织智慧和高素养的专业营销策划人员?世联地产顾问（中国）有限公司拥有十多年房地产市场策划代理专业经验，现拥有员工900余人，其中物业代理部总人数为400余人，拥有涉及房地产、规划、建筑设计与管理、工程、园林、经济、营销等多个领域的专业人才。东莞分公司于今年6月正式注册成立，拥有一支100余人的专业团队。训练有素、善打硬仗的销售精英?世联实行项目销售目标管理和淘汰制度，以确保销售精英团队的持久的高销售力。深度挖掘物业价值，实现项目的利润最大化?世联地产针对项目所在的区位和所拥有的各项资源条件，全面深入的挖掘卖点，以规避风险，最大化提升物业价值，实现利润最大化。节省项目营销成本，解决实际问题?世联地产将结合项目卖点，通过细分市场，寻找并锁定目标客户，实施有针对性的营销手段，最大限度的为发展商节省营销费用，解决客户实际问题。坚持到最后，实现快速完美销售?从世联历年代理的项目中，超过90%的项目实现90%以上的销售率，超过50%的项目实现100%的销售率。世联从不只看重短期利益，对代理的楼盘因后期销售困难，就中途撤盘，而使开发商陷入被动。2004年8月2、平台资源，创造价值策划基础数据库?世联地产设有专门的集团数据中心，拥有一整套完善的深圳历年来开发的房地产项目的基本资料数据库，并根据市场变化随时更新，为项目提供及时准确的市场资料和成熟交易案例。销售管理软件系统?专业开发，并为本项目专案定制；可以提供查询、统计、在线实时浏览成交状况的功能。客户资源管理网络?世联拥有逾60万条代理项目的上门客户和成交客户信息，其中包括近年来所有高端项目（包括住宅和写字楼）的客户信息，并仍以每周2000条的速度增长；?建立针对本项目客户手机短信群发功能，有效降低项目营销成本；2004年8月3、世联代理的东莞项目世联地产经过十年的市场磨练，策划代理销售的项目覆盖了豪宅、小户型住宅、写字楼、商业物业等多个建筑产品领域，世联地产经过三年东莞房地产市场的摸索，目前成功代理的项目有?世纪城·国际公馆世纪城位于东莞南城区，占地1000亩，东莞新城市中心首屈一指的大盘。世联提供全程的顾问和销售代理服务，2001年世联开始制订并完成整个1000亩项目的发展战略和首期产品定位，2002年进入市场定位和营销策划阶段——国际公馆诞生，2003年11月正式推向市场，8个月完成90%销售目标，并树立了东莞TOWNHOUSE产品6200元/平方米，洋房4000元/平方米的价格标杆；?中信·凯旋城位于东莞大道旁，紧邻东莞CBD，建筑面积24万平方米。2003年3月世联介入，经过市场形象和营销策略的调整和跟进执行，逐步扭转介入之前的销售成本居高不下，销售受阻的不利局面，现已实现78%的销售面积，并且创造了东莞城区洋房社区3950元/平方米的均价记录。?中信·新天地位于东莞城市CLD（中央生活区），总建筑面积近19万平方米，1900余套住宅，东莞首个CONDO白领生活社区。2003年5月入市，现已实现超过70%的销售目标。世联在新天地的策划代理中，曾创造了每月（非开盘期）230余套的东莞楼盘月销售量新高，并且均价超过周边同类项目5-8%。?中信·阳光澳园位于东莞四环路沿线，是中信2004年全新打造的面向东莞中产阶层的生活2004年8月社区，总建筑面积18万余平方米，定位为澳洲阳光休闲小镇。2004年5月份面世，现已实现可售部分45%的销售目标。?龙翔·国际商会大厦位于东莞城市中心区两条主要干道，莞太大道和鸿福路的交汇，即东莞金融街和商务街的交汇处，总建筑面积3万余平方米，东莞首个专为纯商务打造的写字楼，诸项硬件和软件指标创造了东莞写字楼的新标准，并且4400～4500元/平方米的价格也具备了区域内的示范效应，现已面世。2004年8月4、规范服务，优质保证地产专家，完美销售保证?针对贵司两项目的需要，世联将特别配备具有多年项目实操成功经验的精英销售团队，确保达至开发商的销售目标；?东莞分公司总经理将作为项目总负责人，直接把握两项目操作的方向；?世联中国策略资源中心及项目评审委员会全程为两项目提供全程智力支持。我们拒绝提供连自己都难以引起自豪的服务世联中国董事会世联地物业代理部执委会兼评审委员会产经策纪略事东莞公司总经理资业源部中心策划总监（策划营业部经理平台方方三三终终、方方案案级级稿稿销案案售调调调调四四汇汇管整整整整点点报报理阶阶评评策划经理项目经理平段段台审审、客户策划团队销售团队资策划团队销售执行团队源系统）工工作作结结提交正式提交正式报报告、甲方支付尾款告、甲方支付尾款费费用用束束“三级四点”评审，严把报告质量关——2004年8月?世联一贯坚持对项目定位、形象定位及宣传推广策略、开盘策略、价格方案等四个重大方向进行营业部、分公司（或事业部）及总公司三个层级的评审；?三级四点评审加强了对报告品质的控制，确保每份出品报告凝结了包括分部总经理、代理部总经理等公司高层在内的整个工作团队的知识和经验，以准确把握市场，并为降低项目交易风险、实现项目收益的最大化打下坚实的基础和提供有力的保障。过程控制，确保服务品质——?世联将选派销售精英为两项目服务，在销售执行阶段对销售人员进行专案培训，执行目标管理和淘汰机制，公司和分部实行不定期的巡盘检查制度，及时帮助和解决销售中遇到的问题，保持一贯的高品质服务水准，以确保实现两项目的完美销售目标。2004年8月5、项目操作流程前期筹备阶段?双方签署合作协议后，世联将结合目前项目及市场情况出具《项目定位市场检验及营销总纲》，确保项目定位准确，降低项目开发风险。销售筹备阶段?世联全程参与项目各项方案的修改对接。在本项目达预售条件之前三、四个月向发展商提供《项目销售执行报告》，并讨论反馈，形成完备的执行方案最大限度挖掘并实现项目物业价值。销售执行阶段?在本项目正式销售之前一个月内，提供《项目价格执行报告》；?世联密切关注市场变化，及时对销售情况进行评估，对广告宣传效果进行评价，最大限度降低推广费用；?销售管理软件全程监控、统计、分析项目销售。2004年8月6、项目合作方式及条件全程策划代理，一站式营销服务?为使两项目快速高效实现优异的销售业绩，世联坚持对项目进行独家代理，世联将对本项目的市场定位、项目开发战略、营销策略安排、营销行动执行、销售代理执行从专业角度提出系统方案建议；?本项目世联只收取人民币壹拾万元