[键入文字]土地估价技术报告项目名称：沈阳农业高新开发建设有限公司(32号地)土地使用权资产抵押价值评估(沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区)受托估价单位：辽宁房地产估价有限责任公司委托估价单位：沈阳农业高新开发建设有限公司土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：二○○四年三月十日土地估价技术报告第一部分总述1、估价项目名称沈阳农业高新开发建设有限公司(32号地)土地使用权资产抵押价值评估(沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区)二、委托估价方委托单位：沈阳农业高新开发建设有限公司单位地址:沈阳农业高新区法定代表人:联系人:联系电话:三、受托估价方受托机构:辽宁房地产估价有限责任公司机构地址:沈阳市号估价机构资质级别:省内执业资格证书号:法定代表人:联系人：联系电话:邮政编码：四、估价目的为沈阳农业高新开发建设有限公司办理抵押贷款提供价值参考依据。拟抵押宗地位于沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区(32号土地)，登记用途为工业用地，宗地面积为16,522.70平方米，取得方式为出让。[键入文字]五、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１)；5、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０7－２００１)；6、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；7、沈阳市基准地价测算成果；8、沈阳农业高新区管委会文件《关于印发沈阳农业高新区土地级别、基准地价和出让金、租金标准的通知》(沈农开发［2003］4号)；9、委托估价方提供的相关资料；10、估价人员实地勘察、调查收集的有关材料。六、估价期日2004年3月8日七、估价日期2004年3月6日至2004年3月10日八、地价定义在本次估价基准日估价对象是出让土地使用权，土地取得时间为2003年11月10日（土地使用权证发放日），终止时间为2053年10月30日，使用年期为50年。土地所有权属于国家，土地使用权属于沈阳农业高新开发建设有限公司。估价对象登记的用途为工业，因此本报告中设定估价对象的用途为工业用地。在本次估价基准日，估价对象实际的开发程度已经达到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路），宗地内达到场地平整。在本次估价基准日，占用的土地已取得土地使用权证，待估宗地总面积为16,522.70平方米。因该地取得后要重新规划利用，故地上建筑物不在此次评估范围内。综上所述，本次估价对象的价格定义为：在估价基准日，估价对象为有偿土地使用权的状态，设定土地开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路），宗地内达到场地平整，作为工业用地未来49.65年的国有土地使用权价格。九、估价结果经估价人员现场勘查和当地土地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价期日设定的用途、使用年限和开发程度条件下的土地使用权价格为：单位地价:221元/平方米评估宗地总面积：16,522.70平方米评估宗地总地价：365.15万元(取整)总地价大写：叁佰陆拾伍万壹仟伍佰元（人民币）估价结果详见附表1《土地估价结果一览表》十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件（1）委托方合法取得土地使用权，委托方提供的《国有土地使用证》为其使用估价对象的有效凭证。（2）估价对象作为工业用地得到最有效的利用，能产生相应的社会效益和经济效益。（3）地产市场为公平、公开的自愿市场。（4）土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。（5）设定估价对象的土地开发程度为红线外“六通”、红线内“五通”，场地平整。（6）委托方提供的资料准确性及合法性由委托方负责。2、估价结果和估价报告的使用（1）“土地估价报告”仅供委托方为本次报告所列明的目的使用，未经估价单位书面同意，本报告的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不可发表与任何公开媒体上。“土地估价技术报告”仅供估价机构存档，委托方向土地管理部门上报评估结果，以及估价机构应估价主管部门审核估价工作之需使用，土地估价技术报告不提供给委托方。（2）本评估报告的有效期为一年，即从2004年3月8日～2005年3月7日期间有效。（3）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。（4）本次估价目的为企业办理抵押贷款提供价值参考依据，本报告仅在本目的下使用有效，违规使用土地估价报告和估价结果，由委托方负责。3、需要特殊说明的事项（1）估价结果是在假设委托方提供资料可靠，真实情况下得出的结论，如委托方提供的资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担相应责任。（2）本报告中所采用的土地面积以土地使用权证所登记的面积为准。（3）待估宗地为沈阳农业高新区三级工业用地，在评估基准日，该地块上建有部分建筑物，但因该厂区要重新规划利用故本次抵押地上建筑物不予考虑。地上建筑物将来拆除或发生的其他不可预支的费用，不在本次评估范围内。（4）至评估基准日我们没有取得待估宗地抵押等他项权利的有关资料。十一、土地估价师签字土地估价师资格证书号签字十二、土地估价机构估价机构负责人签字辽宁房地产估价有限责任公司（机构公章）二○○四年三月十日沈阳农业高新区国有资产经营有限公司67号地土地使用权抵押价格评估技术报告表1土地估价结果一览表估价机构：估价报告编号：估价期日：2004年3月8日估价期日土地使用权性质:出让土地估价单位面估价期日估价期估价期日估价设定土地使土地使用设定容积面积积地价地价总额备的土地使土地位置日的实的实际开的开发程用年限证编号的用率(平方米)(元/平(万元)注用者际用途发程度度(年)途方米)沈阳农业沈阳农业沈农开国红线外达红线外达高新开发高新区辉用(2003)工业工业未定“六通一“六通一5016522.70221365.15建设有限山畜牧场字第32号平”平”公司二洼社区1、上述土地估价结果的限定条件：表1-2-1待估宗地基础设施条件表影响土地价宗地名地面平周围道供电供水状排水状供暖状供气状通讯条土地权利规划限制格的其他限称整状况路状况状况况况况况件限制定条件沈阳农业高新地面平临次干开发建95%95%95%无无95%无无无整路设有限公司二、其他需要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》或土地权属证明为依据。2、本评估报告仅作为企业土地使用权抵押贷款的依据，最终估价结果以国土资源部审核确认的结果为准。土地使土地实际宗地面积(平方四至宗地位置土地使用证编号用者等级用途米)东南西北沈阳农沈阳农业高业高新新区辉山畜工业新安步云怒江华山开发建三级16522.70沈农开国用（2003）字第32号牧场二洼社用地江街山路街路设有限区公司辽宁房地产估价有限责任公司二○○四年三月十日5沈阳农业高新区国有资产经营有限公司(67号地)土地使用权抵押价格评估技术报告第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况①位置：沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区②用途：工业③土地级别：沈阳农业高新区三级工业用地④四至：东至：空地；南至：空地；西至：沈哈便道；北至：道路⑤土地面积：16522.70平方米⑥地号：130101013⑦土地使用证书号：沈农开国用（2003）字第32号⑧发证日期:2003年11月2、土地权利状况估价对象是出让土地使用权，土地所有权属于国家所有，沈阳农业高新开发建设有限公司以出让方式取得土地使用权，土地使用权终止日期2053年10月30日，至估价期日我们没有取得待估宗地存在抵押权、租赁权、地役权等他项权利的有关资料，待估宗地产权清晰，界址清楚，来源合法。3、土地利用状况待估宗地原为厂区，现己被政府征用，尚待重新利用。地上原建有部分建筑物，现己停止使用。二、地价影响因素分析1、一般因素影响工业用地地价的一般因素主要是指影响城镇用地的地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素。内容包括位置、城市经济发展水平、产业政策、土地利用规划等。上述一般因素主要通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城镇地价的总体水平。（1）自然地理状况沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，在东经122度25分9秒-123度48分24秒；北纬41度11分51秒-43度2分13秒之间。东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土总面积为12980平方公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右。山地丘陵集中在该地区的东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。该地区西部是辽河、浑河冲积平原，土质松软，地势由东向西缓缓倾斜。沈阳的森林面积为147013公顷，草场面积为82420公顷，水资源总量为32.6亿立方米/年，其中：地表水11.4亿立方米/年，地下水21.2亿立方米/年。水域13731.3公顷。沈阳地处东北地区的南部，是辽宁省的省会，全省政治、经济、文化、商业中心，是我国的东北地区最大的经济中心城市，也是我国特大型综合性城市。她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭。这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的以沈阳为中心的城市群。6沈阳农业高新区国有资产经营有限公司(67号地)土地使用权