营建置业·凤凰城项目整合营销全案报告前言盛世联广营销传播公司是以“房地产销售代理、广告创意传播、会展组织招商”为一体的本土房地产终端集成服务商，是本土营销智力型团队和销售实战型团队成功结合的代表，公司5年来在新疆房地产行业积累了丰富的综合服务和实战经验，本土化、专业化是我公司最大的优势。本行销案的目标：以客观的市场状况为依据，结合定位系统理论与专业营销理念，为本项目提供盛世联广“房地产全程整合营销”模式的市场调研、市场营销定位、品牌创意传播以及营销执行方案。优秀的全程策划是项目销售执行阶段成功的前提，是本项目今后进行全方位、逻辑性的、可操作销售执行的基础。我们希望通过本项目的精诚合作，把本项目操作成为区域地产乃至行业的明星，为企业带来经济和社会效益的双赢，成就我们共同的辉煌事业。目录第一篇：市场篇一：石河子城市白描二、石河子房地产市场综述与趋势分析。三：本案项目可模拟竞争调查与分析。四：结论。第二篇：产品篇一：本案项目基础概况二：本案项目地块价值分析三：本案项目产品综合价值评判。四：本案项目可提升价值建议五：本案项目核心价值确定第三篇：定位篇一：本案项目营销核心定位与策略构想原则二：本案项目核心产品与价值定位三：本案项目品牌形象与传播定位四：本案项目目标市场与人群定位五：本案项目营销模式与卖场定位六、本案项目价格定位第四篇：执行篇一：本案项目营销执行计划总纲二：本案项目入市姿态与时机选择三：本案项目开发节奏建议四：本案项目集客计划五：本案项目推货计划六：本案项目销售目标产值计划七：本案项目销售启动方式计划八：本案项目各阶段营销计划九：本案项目传播媒介计划与费用划分第一篇：市场篇一：石河子城市白描。一、关于石河子的城市历史。“石河子”这个地名，始于200多年前的清乾隆四十四年（1779年）。清政府建立绥来县治，石河子是绥来城西30华里的第一个乡镇。石河子原是湖名。据清末成书的《新疆图治.土壤志》记载：“绥来县治西有苇湖、草湖五处，即：铃铛湖、花树林子、石河子、马厂湖、张家尾河，纵横共约六七十里。”这一带曾是蚊虫成群的一片沼泽地。石河子西30余华里为乌兰乌苏河，其地就叫乌兰乌苏（今石河子一四三团场屯垦地）。清政府在此设立驿站，是绥来县境内12个驿站之一。清末，石河子有汉、维铺户50余家，回民礼拜寺一处，附近村庄相属。在乌兰乌苏驿有商店30余家。驿南半里许，设有玛纳斯右营守备营卡。以上是清朝中、后期石河子的情况。如果再回溯到一、二千年前，石河子的历史沿革和玛纳斯相同：东汉时为移支国，三国时属乌孙，魏时属高车，北周时为突厥属地，唐初为西突厥处密部，后为盐泊都督府，隶属唐北庭都护府，宋为回鹘地，明为瓦刺，清初为准噶尔呼拉麻部游牧地。1950年2月，王震将军率中国人民解放军挺进石河子，拉动了“军垦第一犁”，创建了比共和国仅小一岁的石河子新城。1975年，兵团撤销，成立石河子地区。1978年8月，撤销石河子地区，成立石河子农工商联合企业，与石河子市政企合一合署办公。1981年12月，中共中央、国务院、中央军委决定恢复兵团及各师建制。1984年9月，自治区党委、人民政府决定农八师和石河子市实行一个党委领导、政企分设的体制。二、关于石河子的城市经济。1、宏观经济环境形势概述。1、2006年全国的经济发展都依然保持着强劲的增长势头，投资呈现过热趋势；2、除能源等紧俏商品外，一般商品及居民消费价格增长平缓；3、房价继续增长，房地产开发仍旧过热，且呈蔓延趋势。4、在以后的一段时间里，政府仍将保持并加大宏观调控的力度，控制货币信贷、投资，特别是房价的增长，稳住经济过快的增长势头。2、2006年石河子垦区宏观经济环境分析。社会经济状况兵团十四个师主要经济指标一览表：八师在兵团中的经济状况小结：1、从人口规模上看，石河子垦区总人口61万，占兵团14个师人口的近25%，是全兵团最大的师，也是全中国最大的师，表明八师在新疆建设兵团中具有重要的地位；2、从生产总值上看，八师生产总值为74.88亿元，位居第一，占兵团14个师的25.08%，表明八师经济是兵团各师的排头兵和领头羊；3、从生产总值构成来看，八师一、二、三产比重较为均衡，为31.4%，32.5%，36.1%，这与以一产为主的师团经济来说，八师在二三产的经济活力要强于其他各师；4、从固定资产投资总额来看，八师为35.98亿元，占14个师的27.77%，表明八师在建筑工程、设备购置的方面投入较大。5、从工业总产值来看，八师为63.42亿元，占14个师的40.67%，表明全兵团主要工业都集中在了八师，八师已成为兵团工业发展的中心和重点；6、从社会消费品总额来看，八师为19.15亿元，占14个师的24.53%，表明八师是全兵团消费规模和经济流通最为活跃的师；石河子市在新疆地州市中的经济状况比较1、根据《石河子市2006年国民经济和社会发展计划执行情况及2007年计划草案》报告，2006年，石河子市实现了“十一五”的良好开局，较好地完成了市七届人大五次会议确定的主要预期目标。全市实现生产总值61.5亿元，增长15％。其中，第一产业增加值5.6亿元，增长10％；第二产业增加值28.4亿元，增长19.5％；第三产业增加值27.5亿元，增长12％。效益与速度同步提高，地方财政一般预算收入5.4亿元，增长28％。物价运行平稳，全年居民消费价格总水平上涨1.4％。2、新疆部分地州市的经济指标一览表3、石河子市在新疆地州市的经济地位小结：1）从人口规模来看，石河子为32万，是15个地州市人口较少的城市之一，城市总体规模属于中小型城市；2）从生产总值规模来看，为53.75亿元，仅相当于乌市的9%，克市的14%，其城市的经济规模明显低于其他地级市；3）从人均生产总值来看，为17854元，在15个地州市中排名第5，表明区域生产效率较高；4）从工业总产值来看，为60亿元，仅相当于乌市的11%，克市的8%，表明其工业经济规模较低；5）从建筑业施工产值来看，为17。78亿元是乌市的14%，克市的44%，表明建筑施工规模，房地产开发规模都较弱；石河子地区宏观经济环境小结：1、从规模上，石市是兵团最大的兵团师部，是新疆生产建设兵团的重点城市，但城市总体规模偏小，属于全国的小型城市，新疆的中小型城市，其发展规模基础较小；2、从经济总量上，八师经济是兵团各师的排头兵和领头羊，但其城市的经济规模明显低于其他地级市的经济总量，八师经济相对来说规模小，发展慢；3、从工业发展看，八师工业是兵团工业经济的重中之重，但其工业经济规模依然处于较低的水平；4、从市财政收入和支出看，财政收入规模较小05年为4.2亿，财政支出连年大于收入，表明当地经济受上级财政支持较大；5、综述：从主要经济指标可以看出，石河子是兵团的经济发展的代表性地区；同时介于兵团其特殊的政治地位，石河子的发展史已经成为兵团精神的代表；石河子的城市建设也成为了兵团城市建设的代表；兵团未来发展的代表；其城市有着浓重的兵团特征与兵团气息。三、关于石河子的城市人群。从人群范围上，他包括几个圈层的人群。第一圈层为目前居住在石河子市的现有居民。第二圈层为目前居住在石河子市下辖的各团场的居民。第三圈层为目前在乌鲁木齐或内地城市工作、父母在石河子市的人群。第四圈层为被石河子市居住环境所吸引的其他县市的人群（以沙玛两县为主）。从人群消费习性上。他们较注重面子，经历过较苦的生活后乐意将现有较好的生活状况展示于人，认为自己在同类人群中已有所成就，因此在购房过程中除了理性利益之外，他们还关心项目的形象品质与阶层划分。他们好交往，一方面来自于一定的炫耀心理，另一方面他们还未完全的城市化，有大量的人际交往在团场和原有的圈子，因此在购房过程中他们相当关心客厅的大小。他们买房较理性，注重小区的品质和物业，买房前会进行多方面的实地考量。因此，注意现场SP的尺度，用服务的态度以及产品的实效卖点表现专业性与尺度感才能真正地征服他们。他们攀比的心理较重，生活水平的不断提高，让他们的消费观念由实用消费逐渐上升为实用+满足虚荣心的消费观。和什么样的人住在一起也成为他们埋单的理由之一，以及茶余饭后的谈资。因此注重有影响力成交客户（如政府机关、法院、金融系统、效益较好的企业等购买客户）的销售影响和销售说词提及的作用。四、关于石河子的城市气质。“我到过很多地方，数这个城市最年轻，她是这样漂亮，令人一见倾心，不是瀚海蜃楼，不是蓬莱仙境，她的一草一木，都是血汗凝成”。这就艾青笔下的戈壁明珠--石河子。一座充分表现人性力量的绿洲城市。---------石河子，是以石头而得名的。历史上，石河于是玛纳斯县一个荒僻小区，后划归沙湾管辖。这里芦苇丛生，野兽出没，只是一条光赤赤的卵石沟，宛如一条流淌着石头的河。故而留下了这个憨厚、淳朴的名字。现在石河子市就像一颗巨大的绿宝石镶嵌在天山脚下，晶莹夺目。联合国科教文组织的官员参观石河子新城后，都称赞是世界上治理沙漠、营造绿洲、恢复生态环境的重大奇迹！一座充满回忆情结的军垦城市。---------知青情结、军垦情结充满整个城市。有周恩来总理纪念碑和王震将军铜像，有再现当年屯垦的军垦博物馆、军垦第一犁大型雕像、军垦第一井、军垦第一楼等。人口结构趋于老龄化，年轻人奔赴大都市，留下的老人享受着现在、回忆着昔日。　　一座充满悠闲气质的宜居城市。---------“绿”是石河子市最突出的特点。整个城市被与城市同龄的白杨、柳树、白腊覆盖，大片大片的成树林在其他城市很难见到。自行车悠驰在街道上、宽阔的街道、散散的人、疏密有致的车行抒情在城市的空气中。所以有时给人以缺乏活力的感觉。日子缓缓、生活散散。一座注重教育的人文城市。---------她是一座