杨家湾项目户型建议书聚星市场部2006年3月31目前言2005年，对于武汉市住宅市场来说，是困惑与理智并存的一年。区域市场内同质类产品竞争激烈，传统的营销运作方式遭遇瓶颈，开发商的销售压力越来越大。虽然，各种新奇的营销手法层出不穷，但仅凭炒作与包装手段已无法达到促销目的，一方面推广费用大幅增加，而广告效果却有限。在这种形势下，更多的开发商开始寻求突围之道。竞争的优势已不在于仅仅打出某种风格或某种生活概念，而在于产品本身。伴随着市场日趋理性，产品品质不断攀升，房地产开发已逐渐回归到产品本身。开发商之间的竞争重点已从营销概念的层面转向了产品品质方面（包括户型设计、产品规划、景观绿化等）。本篇报告通过对武汉市近几年户型配比及设计状况的分析，总结出武汉房地产市场户型发展趋势，在此基础上结合本项目所在区域楼盘户型对比分析，对本案的户型配比设计及平面规划提出建议。目录一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势（一）02～05年住宅面积及户型配比状况……………………1（二）06年户型发展趋势………………………………………5二、户型分析（一）武汉市楼盘优秀户型分析………………………………8（二）项目所在区域户型对比分析……………………………11三、本案客户群分析……………………………………16四、户型配比及户型平面布局建议…………………19附：参考户型图示例……………………………………28五、项目swot分析………………………………………25总39页一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势(一)02年-05年住宅面积及户型配比状况我司2002年对武汉房地产主力户型调查显示：90-130㎡2房2厅购买率为35.09%，与3房2厅购买情况相差无几。近3年来，从市场需求量来看，2房和3房基本相当。市场所吸纳的户型明显偏大，小户型需求量较少。数据如下：90-110㎡120-130㎡135-150㎡160-180㎡2/22/23/24/213.17%21.92%36.80%17.24%我司2003年对武汉房地产户型调查显示：140㎡以下购买率为71.13%，其中三房占大部分比重，达到41.56%，面积在110-140；二房的需求面积段从90-130㎡缩到80-100㎡；二房和四房需求比例相当，分别为19.79%和18.29%；小户型市场需求开始增加。数据如下：60㎡以下80-101㎡110-138㎡145-165㎡170-188㎡公寓2/23/24/25/39.78%19.79%41.56%18.29%7.3%2004年5月对武汉市一定范围内的调查发现：市场需求对于户型面积在130㎡以下需求为61.23%，相比2002年、2003年而言，3房2厅、2房2厅占市场总体比重略有下降；小户型需求在04年下半年出现下滑态势；4房及更大面积以上的户型需求有所上涨，主要由于全年市场行情呈旺势，市场表现较不理性。具体如下：70㎡以下80-95㎡105-130㎡140-160㎡165㎡以上公寓2/23/24/25/2，复式4.64%17.32%39.27%20.87%　10.37%2005年武汉市场对于面积在130㎡以下的需求比例为74.76%，2房及3房的户型成为了市场绝对主力，分别占到市场总量的31%和47%。3房2厅在户型供应上出现了较为明显的市场细分，一种是100-110㎡的紧凑型三房；另一种是120-130㎡的舒适性三房。市场上主流产品户型变得更加紧凑，功能更加实用，甚至出现了80-90㎡的三居室，这在前几年是不可想象的。市场上60㎡以下的户型在经过了03-04年的火爆期后，05年的需求量出现了较大幅度的下降，需求比例降为2.17%。目前，市场上小户型主要集中在中心城区，在产品结构上，“原创型”、“居家型”渐渐取代了早期大部分以烂尾楼改建而成的小户型精装修项目。4房及复式由于政策的控制加上市场上的滞销户型多为面积在140㎡以上的大户型及复式，因此在05年此类户型需求较前几年有较大幅度的下滑。具体如下表：60㎡以下80-100㎡110-130㎡140-160㎡165-180㎡公寓2/23/24/2复式2.17%30.71%41.88%16.87%　8.37%2002—2005年户型比例发展走势图一50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%2房比例15.00%3房比例10.00%4房比例5.00%0.00%2002年2003年2004年2005年图一显示：★市场对两房的需求在02年达到最大，比例为35%左右，03年出现较大幅下滑，到04年跌至低谷，市场需求仅为17%左右，而05年又出现大幅反弹，接近31%。★三房的需求走势比较平稳，一直在高位徘徊，从02年的37%上升到05年的42%。可见，该户型为市场主力户型。★四房的需求在02年-04年略有上升，到05年出现一定程度下滑，降为16.87%。2002-2005年户型面积段需求走势图二60.00%50.00%40.00%70㎡以下80-10030.00%110-130图二显示：20.00%140及以上10.00%0.00%2002年2003年2004年2005年★2002年市场70㎡以下的小户型需求处于起步阶段，2003年到2004年达到最高潮，2004年下半年出现下滑，2005年跌至低谷；★2002年市场上80-100㎡的户型需求量较小,2003年到月2004年之间需求量有一定程度的上涨,直到2005年需求量猛增;★2002年市场上110-130㎡的户型需求量较大,2003年到2005年需求量逐年上涨;★2002年市场上140㎡及以上户型需求量最大,2003年到2004年出现较为明显的下滑,2005年需求量较前3年相比降至最低;(二)06年市场需求户型发展趋势根据以上对近年来武汉市场的户型回顾及分析，我司认为2006年市场适销户型趋势为：评述：40--60㎡80--95㎡110-120㎡120-130㎡145—160㎡170以上公寓2/23/23/24/2复式1、户型面积将次主流主流主流产品次主流补充产品补充产品更为紧凑据调查显示，在住宅面积的选择上，58．35％的受访者倾向于80~120平米、三室二厅或二室二厅的住宅。随着去年宏观调控政策的执行，国家进一步加强对低密度和大户型建设用地的限制，同时，为了更好地解决中低收入层的居住问题，加大对中小面积经济适用房的建设。今年大户型的供给量将会进一步收缩，而中小户型供应量会因此激增，房地产供给市场上的分布格局正逐步蜕变。随着购房者消费意识逐渐理性，开发商在户型的选择上，除了顺应武汉的文化背景及生活习惯之外，就是如何解决户型的适宜度和居住的舒适度的问题，同时又能在总价上对市场需求有一个很好的把握。预计2006年，120平米以下户型将上升至70％左右。2、户型设计多元化随着购房需求的多元化，催生了户型设计的多元化。目前市场上有种“连体式”户型设计，比如一套建筑面积为180平方米的户型，分成两个独立单元设计，分别为120平方米和60平方米，而且两个单元分别有独立的入户门、厨房和卫生间。120平米空间按照三室二厅或二室二厅户型设计，60平米空间则设计成一室一厅的小户型。这样的户型设计保证业主同时拥有一居、两居、三居的户型，既可以满足两代人居住，又可以满足一些投资型购房者的需要，自己居住一套，另一套用于出租。目前，东立国际、五里汉城均设计了这样的户型。相邻两套户型既能分开又能合并使用，方便了子女与父母相互照顾，而且能拿到两套产权证。两个户型各自有独立完整的生活起居间和设施，有分有合，安排得当。3、小户型设计功能更加完善从2005年开始，小户型在设计上，比起往年有了很大的改观。大开间、浅进深、精致适用的布局和明晰的功能分区，是该类户型在设计上所追求的目标。那些以打造居家品质为主导，户户有阳台，设置外飘窗，完全独立厨卫的小户型产品仍然将成为2006年的亮点。4、住宅功能的细化和居住的舒适度户型设计更注重居室功能的细化,并非为了追求规模而简单地增大某个或整体的户型空间。设置了阳台、露台、主卫、客卫、独立储藏间、生活阳台、家政阳台、钢琴房、书房、棋牌室、洗衣机位、空调机位等功能空间，确保住宅主要功能空间完全达到宜居的最佳尺度。5、跃式及大面积复式市场接受度越来越低从立体空间来看，跃式由于极富层次感，早期主要是满足部分年轻人个性化需求。但是，跃式的弊端（通风性较差等等）也逐渐暴露出来，因此跃式户型基本已退出市场。复式通常面积大，总价高。近期房地产市场上的复式，一般出现在高档楼盘的顶层，大多赠送大面积露台、家居电器等等作为营销策略。目前市场上、在售的滞销户型有很大一部分为面积在150㎡以上的较大面积的复式结构。另外有少部分100㎡左右的小面积复式却受到了市场的青睐。二、户型分析（一）、武汉市楼盘优秀户型分析本次主要选取武汉市几个楼盘中比较优秀的户型设计进行分析，以作为本项目的户型设计参考。各楼盘竞争指标列表如下：柒零社区开发企业洪华房地产项目地址武昌光谷项目电话87408188销售均价3300元/㎡建筑形态多层、小高层开发规模70000㎡总建户数595开盘日期2005.6户型面积（㎡）比例销售率1*148-5810%70%2*284-8930%80%3*2115-12845%100%4*211915%100%分析:柒零社区以中等面积户型为主，整体户型面积段控制在130㎡以内，主力户型为3房2厅面积在115-128㎡，占总比例的45%；其次为2房2厅，占总比例的30%；1房及4房作为补充。从上表可以很明显的看出该楼盘户型设计以紧凑实用为主，特别是115㎡的3居室及119㎡的四居