青青家园提案报告前言这是一个销售的年代以德润的经验，我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是----销售力；销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张）；一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化，销售力也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别是对于销售周期在一年以上的大型项目是必然的事情，所以USP是畅销项目的根本秘密所在。这是一个风险的年代以德润的经验，我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间，一种几乎无法控制的因素，但是房地产的利润相当大的程度集中在资金运转速度上，所以在任何时刻，都应该以成交量和成交速度为重点指标。这是一个整合的年代以德润的经验，我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行传播推广，唯有通过“一种声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化，所以我们需要进行整合传播。所以，塑造热销型楼盘的解决之道优秀的建筑设计（产品力强）+USP（一种生活方式的主张）+营销设计（整合强力的武器）一切的目的为了销售“青青家园”-------热销明星楼盘第一部份：潍坊市场调查报告一、地理环境潍坊——举世文明的国际风筝之都，位于山东半岛中部，东邻青岛、烟台市西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北靠渤海、莱州湾。胶济铁路，济青高速、潍莱高速横贯全市，潍坊机场，北海港口，交通十分发达，是连接山东沿海与内陆地区的交通枢纽城市。潍坊下设诸城、寿光、青州、安丘、高密、昌邑六市，临朐、昌乐二县，潍坊中心区有潍城、奎文、高新开发区、寒亭、坊子组成，总人口800多万，城区人口约140万，经济实力名列山东第四位，是一个发展中城市。二、项目所在区域环境分析潍坊高新技术开发区潍坊高新技术开发区（以下简称开发区）创建于1991年11月，是国务院批准成立的国家级开发区、国家科技成果推广示范基地，行政辖区31.3平方公里。经济、行政管理方面享有地市级权限。开发区位于潍坊市奎文、寒亭、坊子三区划中心，交通便利，基础设施完善地势平坦无污染源，空气清新，环境幽雅。城区南临潍坊机场；济青高速公路、潍莱高速公路、206、309国道穿境而过；辛沙公路、胶济铁路横贯东西；城乡公路四通八达；电力通讯、商住设施完备。开发区依托潍坊市雄厚的工业基础和科技实力，凭借国家级开发区划的优惠政策和区位优势。现已形成电子信息、光机电一体化、新材料、新医药等六大高新技术产业。累计建设项目187项，总投资57亿元。电子工业园、新材料工业园、医药工业园、民营工业园、台湾机电园等十大工业园初具规模。8平方公里内实现“六通一平”。高新技术企业40家，各类科技开发机构39家，已开发区生产出高技术产品100多种。目前，有美国、日本、德国、港澳台等20多个国家和地区的客商在此投资，累计成立三资企业98家。1997年，全区实现技工贸总收入40亿元，国民生产总值13亿元。三、潍坊市房地产市场情况（一）潍坊房地产开发现状近几年来，潍坊房地产行业进入了发展的快车道，并且保持了强劲的发展势头。2004年潍坊市全市总施工面积达1728.96万平方米，完成投资43亿元，其中住宅投资33.5亿元，去年全年商品房销售13.5亿元，居住类房价比2003年平均上涨了2.6%。但是，在高速发展的同时，房地产市场出暴露出了一些管理机制和运行机制方面的问题。1、开发企业短期行为，经营楼盘缺乏市场调研。潍坊许多开发商不注重创新性学习，盲目跟风，头脑发热，前期市场调研和策划论证不足。潍坊业界称2005年为小高层年，在东风街、胜利街两侧，仅2002－2005年间，开发建设的小高层、高层住宅就有怡和星国际、富华公寓、名门现代城、阳光外滩等，今年因为政策的原因，又陆续开发建设了一批像财富广场等高层建筑。虽然高层建筑是一个城市发展的座标，但同时在一个时期内建设如此多的同类型高层建筑，必然会造成潍坊市小高层、高层住宅市场一定时期内的结构过剩。另一方面的开发商在开发项目时，只做小区，不做社区，这固然的地皮方面的因素，但更多的是开发商在开发前只注重短期回报率，而没有看到长期品牌经营的收益率。2、政府管理尚未到位，房地产市场有待规范。一些农村基层组织打着旧村改造的旗号，公然开发房地产，还有一些单位以自建房的名义变相开发，他们或规划手续不全，或无房地产开发经营许可证，或未办理开工许可证、无开发资质。这些违规开发的房屋由于开发成本低，因此价格也比较低（相比正规开发商平均房价的2500元/㎡低了400多元）。如此低的房价，吸引了一部分低收入的家庭，极大的冲击了房产市场。3、开发水平偏低，居住环境较差。大多开发商在开发项目的楼盘规划和房型设计上没有什么大的突破，没有形成具有潍坊本地特色的建筑和建筑群；潍坊房型基本上是相同的，一定的时期，流行一定的房型。另一个表现面是有的小区绿化率较低，社区广场和居民活动场所较小，没有为居民提供一个舒适的居住环境。4、住宅多、商场多、酒店多，而写字间少。在对去年潍坊建设开发数据进行比较后发现，开发主要以住宅为主其次是商场和酒店，写字间基本上没有什么大的开发项目。(二)房地产发展趋势潍坊为适应经济强市和国际风筝都的发展要求，城市建设正面临着新的发展时期，房地产市场仍充满着活力。1、旧城改造任务依然繁重。现三河改造工程已基本完成，火车站的改造工程也正紧张的施工中，下一步，城区内一些老工业区面临着搬迁改造。老工业的搬出城区，是一个两方面的问题，一是建造新工业区，新厂房，另一个方面是旧厂区的开发建设，这些建设单靠政府的财力还远远不够，需发挥市场调节的力量，多方引资。这无疑就会为房产开发企业带来了发展的机遇。2、新一轮城市开发布局为房产市场发展带来了空间。随着我市新一轮城市总体规划的实施，东部开发区的框架已初步形成，新工业区的建设亦开始启动，周围的卫星城市已进入中小城市行列，建立起了职能分工明确、空间布局合理、等级规模有序的等级发展体系，这种城市化发展目标，为房地产开发拓展了发展空间。3、市场需要量持续扩大。近两年来，我市旧城改造力量持续扩大，拆迁户、搬迁户的数目在增加；以及户口政策放开后，大量的农村剩余劳动力的进城务工，使房屋需求量增大。解决这类问题只有加大房屋建设的力度，特别是加强经济适用房的建设力度才能适应城市的需求。（三）开发企业如何适应市场1、注重品牌，以品牌带动新一轮开发。在经过混乱、摸索和洗牌之后，潍坊有许多开发商正在走国际化发展思路，逐步搞自己的品牌，以品牌作为发展的助推剂。这些公司正是在走品牌化发展之路，往往以做大一个品牌后来带动其项目的开发，或是把公司做大后来发展其名下项目。2、成规模开发，搞社区服务。为了更好的为业主服务，适应城市发展的需要，潍坊开发商也走出了社区化发展之路，一种是像圣荣一样，自己做大一个小区，使小区变社区，配套设施相应比较全，可以使居民不出小区就可享受到贴心的服务；再一类就是像樱园和金鸾一样，两个小区因为相邻，因此同聘一家物业公司统一管理，把两个小区合为一个社区。规模开发，小区变社区不只是方便了居民的生活，更为重要的是缓解了城市压力，节省了资源。3、注重居住环境建设，提高居住质量。现在越来越多的人们开始认识到居住环境的重要性，一部分高收入群体开始注重居住的质量，不再是单纯的为了各方面的方便或是房屋的价格，而是更关心小区的环境，房屋的舒适度。因此，现在潍坊的新开的小区建设中，绿化率一般都不低于30%，有的如泛海城市花园，绿化率达到了55%。有的开发商更是在设计中，便把诸多消费群体考虑在内，一幢房屋或一个小区同时出现了几个房型以供不同的顾客选择。居住质量的提高，其实是开发成本的提高，但是从另一方面来看，同样是一个城市经济发展的窗口。总论：从潍坊市楼市近一年的发展中可以看出，房地产市场的发展形势越来越好，消费者对楼盘的素质要求越来越高，发展商为迎合市场要求，将会做得更好、更快。我公司作为专业代理销售策划公司，针对潍坊市场不断进行研究分析，紧贴市场步伐，结合政府规划发展方向，预测房地产市场将出现如下利好形势：随着潍坊市房地产市场的逐步升温，竞争压力日益加大，将淘汰部分实力差的开发商，而那些实力雄厚、注重企业形象、时刻把握市场、满足市场需求的开发商将成为潍坊市房地产市场的弄潮儿。随着诸家代理公司进入潍坊房地产市场，改变了过去发展商为卖楼而卖楼的简单开发行为，引进了全新的规划设计、形象包装、销售策略、趋前的市场预测等营销理念，引领潍坊房地产市场逐步国际化。综上所述，潍坊市的房地产业将向大型化、智能化、人性化、环境化发展，不注重品牌形象的发展商将被市场淘汰。高品位的楼盘将成为买家之首选。四、潍坊高档楼盘调查表项目名称清荷园电话8798777、8799887项目名称怡和·星国际电话2113555，8893777发展商发展商山东怡和置业有限公司潍坊天润房地产开发有策划代理策划代理青岛雅和策划顾问有限公司浩华不动产建筑规划设计北京市建筑设计研究院限公司景观规划设加拿大MMM景观设计公司建筑规划设计何杭州玉如工作室市城市规划设计研计景观规划杭州市城市规划设计研究院承建商中究院建八局广告设计策划青岛雅和策划顾问有限公司地承理建商位置胜中利街于建八局北海路交叉口物管广告费策划0浩．华40不元／动产M2（不加电梯费）交房地理时间位置200东风5年街9与月金马路交叉口30日车位物管费8多万／位（售价）层：0．40元／M2；高层：0.6元／M2占地面积建筑面积容积率户数楼层与绿化率楼间距交房时间2004年10月31日车位栋数80元／月（只租不卖）3占地面．53万积M281建筑420M面2积2．容3积率423户数套5楼栋层与61绿．化率6％实53用率米栋数户型及面积主力户型户型面积数量户型比例79．2亩高层：1．75