[键入文字]谨呈：安徽省邮电物业发展有限责任公司合肥.栢景湾国际花园策略总纲世联地产顾问（深圳）有限公司二OOO年七月十四日[键入文字]目录开篇项目策略精要物业名称物业定位营销策略总纲营销手法推广广告主题卖点文字介绍正文第1篇市场竞争性分析一、总体市场分析二、同类物业分析第2篇项目分析一、项目概况二、项目地盘解析三、项目综合评价第3篇项目判断一、总体策略二、物业定位及命名三、客户定位及目标客户心态分析四、价格定位附件一：合肥市在售楼盘调研开篇项目策略精要物业名称——栢景湾国际花园?栢景湾——强调优美的社区大环境：1万余平米的水面；?国际花园——与物业定位的国际品质相呼应；物业定位——国际品质的花园洋房国际品质?澳大利亚柏涛倾情力作——总体规划?时尚、简洁的现代欧式建筑风格?优美、舒适的社区环境、景观?1.67的低容积率、27%的低覆盖率、42%的高绿化率?封闭社区，私家领地，既是身份又是品位的象征?多功能、多需求的超前户型设计?人车分流，提供社区的宁静和安全?名牌物管，一生的贴心呵护和高枕无忧?多功能、高标准的高级会所?全套智能化设施，现代生活的象征?宽频网络，与世界的节奏同步花园洋房?多种物业类型：4层复式6层多层11层小高层其中以4层、6层的多层为主，是难得的低容积率住宅；?42%的高绿化率、近20米的楼间距，放眼望去，整个小区就如同一个大花园，绿草茵翠，湖波荡漾，轻柔的背景音乐、休闲的散步人，此情此景，让人心醉；?楼前屋后大面积的绿地空间，闲适宁静的环境，低层宽敞的住房，花园、洋房——我们的生活；营销策略总纲——?企业品牌和项目品牌同步推进企业品牌要旨——提升住的品质项目品牌要旨——国际品质的花园洋房?营造轰动效应全省瞩目、排队购房、街谈巷议、焦点热闻营销手法——?大气形象推出，树立市场龙头地位要点：形象包装和宣传手法围绕物业定位做出一流品味?电视广告，吹动营销的第一声号角，轰动全省、聚集人气要点：先以“电视广告”开道，集中时段全省播放，短时间内全面推广楼盘形象；而后配合现场“限量购房、优先认购房号”的销售策略以形成争相购房、排队购房的全城轰动效应，树立楼盘“不买就吃亏”的良好口碑和形象，由此便奠定了成功销售的基础；（“限量购房、优先认购房号”的具体做法详见后）?延伸电视广告大而广的形象传播，紧跟进行多手段、多媒体深入细致地形象推广要点：大型路牌广告：竖立在长江路和地盘报纸广告：煽情、大气，构思别致，让合肥人为之眼前一亮定点派发：在目标客户经常出入的地方，比如县、地区级政府招待所、高档宾馆、骆岗机场等，摆放宣传品和客户通讯（以通报项目的有关情况、建立与目标客户的联系为宗旨）供索取翻阅；推广广告主题——要点：煽情、大气、无可比拟、强势出击?城市节奏，从这里开始——栢景湾国际花园?一步到位的选择——栢景湾国际花园?省城合肥至尊标准、国际品质的花园洋房——栢景湾国际花园卖点文字介绍——说明：以下卖点介绍为初稿，基于对项目规划设计的理解及与贵公司的沟通，尚有许多不成熟之处有待贵公司的参与、提出指正，并增删补充，以修改完善。譬如，有些配套设施内容在本项目中目前没有考虑，可能在下面文字描述中有渲染，有些内容在贵司的规划设计思路中已有意向，而在以下文字描述中没有涉及到，诸如此类，请贵公司给予书面文字补充，以便我们进一步完善。多谢。都市新花园、新洋房、新生活——献给全家人的新心好宅【邮电物业品牌永久保证】■买房子对施工品质、产品规划锱铢必较，才能住得安心有保证。■以最严谨的品质扎根和完善服务著称的邮电物业，其永续经营的稳健作法，已建立品牌口碑，深受客户肯定。■（业绩）【以国际风格为蓝图的国际大郡】■栢景湾国际花园采用国际现代流行设计风格，由国际知名设计大师规划，根据不同的环境设计，环绕中心湖面，精心规划代表国际建筑潮流的雅典居、米兰居、星洲苑、加州苑四大组团。【市内、联外道路全机能化，出门快易通】■栢景湾国际花园东南西北囊括四条市政道路，与四大主入口相连，形成完整的街区轮廓。■由沿河路、毫州路到市中心商业区（商场等）不足1公里；距合肥火车新站亦不足1公里；去骆岗机场在20分钟车程之内。■（车次等）【整体开发，占地逾16万平方米的优质环境】■邮电物业在护城河边精心耕耘的栢景湾国际花园，为一占地逾16万平方米的完整大街区，经邮电物业整体开发，无论在社区环境规划、生活空间亦或智能化设施方面，已然成为市区水准最高的住宅区。■栢景湾国际花园全区电缆地下化、人车分流，建筑基地向后退缩，以洁净宽敞的人行步道和整齐的街道，一扫传统社区杂乱景观，创造井然有序的生活空间。■在栢景湾国际花园完整街廓中，不含空地面积，仅绿地率就高达４２％，路树、绿地、湖水，让生活在栢景湾花园的住户感觉就象置身国外优雅社区。【所有大师级规划，都是人文与自然的对话】■由国际著名的澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司——规划建筑首席大师擘画的栢景湾国际花园，将小区的生态环境与户型考量放在第一位，在设计上将超前性与现实性有机地结合。■国际建筑大师在小区中庭精心规划逾一万平方米湖面，接收自然资源与灵气，周边住宅与绿化、小品环绕湾畔而建，风生水起，让栢景湾花园的住户对社区产生强烈的自豪感与归属感。■以极简现代主义尊重环境，将小区景观设计成层次递进的格局，大面开窗，在坐卧之间皆有平行广域视野，让每一户都可以看出去，再把整个自然风景拉回屋内。■以地面拼画镶嵌“香榭里道”商业街，吸纳异国人文情调以丰富小区商业配套，形成温馨、人情味浓厚的社区氛围。【最完备的空间规划】■全新登场的栢景湾国际花园由邮电物业投资兴建，精心规划“全机能”生活空间，以舒适大方的功能考量，满足社会精英的购屋需求。■栢景湾国际花园充分发挥靠近护城河的临水建筑特点，建筑风格采用以轻灵、空透为主的“现代欧式”，建筑物通过底层架空、顶层局部退台，产生丰富轻巧的变化。■栢景湾国际花园全区规划吸纳欧洲现代居家方式，社区质素首屈一指，超过20米以上大栋距，多面开窗，无暗房，户户方正，各开间具有最佳采光、通风之功效。■各单元空间完整实用，全套家具摆设绰绰有余。起居空间公私间隔分明，动线流畅，无走道浪费。主卧大面采光窗，视野开阔，附套房卫浴贴心设计。■客餐厅一气呵成，门廊、玄观出入从容，有里外之分。气派大方，更细心设计衣帽间、鞋柜、伞架，体现真正的大户享受。■储物间让家居用品收纳有序，厨房活动空间宽敞、明亮洁净，预留冰箱等家电位置，每项细节规划完备，处处让生活更添效率和乐趣。【封闭式社区管理，国外物管专家精心打理日常事务】■栢景湾国际花园聘请国外先进的物业管理专家，打理社区日常管理事务，小区采用封闭式管理模式，实行小区——组团——单元三级控制，单元“一卡制”智能管理系统。■小区特设智能集控中心，引进国外新型智能计量系统及报警显示系统，安全管理反应快速、及时周到。■（物管服务内容）【层层安全防护网，细细呵护家人的每一天】■小区、组团和各栋大门入口及小区执勤样点，采用警卫值班柜台，配合红外线闭路电视24小时监控。■全区各重要出入口均设广角摄影机，警卫巡逻遍及中庭全区、停车场、车道出入口、地下室梯厅、电梯厅、各栋门厅。■各户安装可视对讲门铃，及防火防盗门；浴室装设紧急求救扣押电铃；厨房装设煤气侦漏器，煤气自动遮断开关。■地下停车场装设紧急求救扣押电铃，并可由遥控器控制。【人性的关怀——无障碍设计】■栢景湾国际花园在小区凡有高差的入口均设计方便步行或轮椅行走的坡道，主要人行道上铺砌连续性的盲人行道，点点滴滴体现设计师及发展商对人性的关怀。【双语教学，孩子从小气质高人一等】■栢景湾国际花园独立配置社区小学及幼儿园，与本省名牌学校（）联合办学，幼儿园更是采用双语教学，让您的孩子从小气质高人一等。■幼儿园直升小学，免去孩子辗转求学，穿梭车流街区之忧。【四大主题儿童馆，让孩子童年不留白】■会玩的孩子才聪明，栢景湾国际花园让孩子不再只想看电视、打电游，而是将孩子玩的潜能提升为智慧及才艺，在会所及社区花园特规划四大主题儿童馆，让孩子的视野有国际观、体能更佳、头脑更灵活。■儿童文化馆：陈列丰富的儿童书籍、录影带、并设有电脑及游戏软件，孩子还可以上网查资料。■亲子娱乐馆：有室内游戏器材、跳舞机……。■儿童剧场馆：设有投影机、卡通片，并定期播放儿童影片。■儿童游戏馆：有儿童戏水池、室外儿童游戏器材及活动区供儿童追赶跑跳。【信息化、网络化，让生活闪烁无穷智慧】■栢景湾国际花园凭借国家邮电系统雄厚的信息化、网络化高科技技术的支持，将小区住宅的高新技术含量大大提高，令花园住户足不出户，可知天下事。创造更便捷的生活世界，处处闪烁无穷智慧。■栢景湾国际花园整个小区户户安装国际宽频网络，彻底改变住户上网慢、“塞车”的问题，弹指之间，沟通四海。■栢景湾国际花园小区采用智能集控中心，统筹管理小区红外线及闭路电视保安系统。【住户私家会所，闪亮喜悦生活】没有喜悦，哪叫生活。栢景湾国际花园从关怀住户生活起居出发，在香榭里道商业街的结合处，修建住户私家会所，特别针对老人、小孩的生活节奏，精心安排四大主题儿童馆及长者俱乐部，让生活处处充满欢声笑语，关怀家人生活每一天。第1篇市场竞争性分析1、总体市场分析1、市场总态势合肥市的商品房市场起步较晚，多年来同中国内地的许多地方一样，沿用的是福利分房的住房模式，市民购买商品房的意识很淡，而且其购买力也很有限，需求商品房的主要是不予分房的三资企业员工、个体经商者及外地驻合肥的办事机构，因需求有限，商品房市场便一直没有发育的动力，近年来，随着人们住房观念的转变和市场经济的发展及国家相关政策的出台，合肥市的商品房市场开始活跃起来；以下是近三年商品房住宅开发量和销售量的情况：年