爵仕蓝岛2006年营销运作方案市场分析篇1．遵义宏观市场状况概述1．第一阶段开发浪潮基本结束，第二轮的市场竞争全面开始;在遵义市政府建设汇川区、南部新城以及改造老城区的大政策和大背景下，遵义的房地产市场在近几年得到了蓬勃的发展,前几年推出的项目基本都已完成了建设,第一轮的开发浪潮已经渐渐退去。与此同时，第二轮的开发浪潮已经袭来。2006将是大型项目的天下，很多大型项目都纷纷上马，遵义的房地产市场将迎来第二个春天。2．汇川区竞争激烈，海尔大道蓄势待发，老城区供不应求；汇川区作为政府重点建设的区域，近几年房地产得到了蓬勃的发展，大小项目共有10余个，以楼盘体量占遵义的50%左右。代表楼盘有锦都豪苑、御景湾、天安星园、阳光e版，丰乐·学府芳邻（一、二期），海珠广场、东方星园（二期）等。老城区受土地供应影响，一直楼盘数量最少的区域，仅有格兰阳光、帝豪峰景、凤凰国际花园几个项目。海尔大道房地产最近两年也得到了不少发展，遵义规模最大的四个项目均集中在此区域，如东欣地产项目（70万）、桃溪河畔、智慧名城（36万）、富华广场（40万）等。从整体上看，随着开发区土地的逐步减少，遵义房地产开发重心将向南移，海尔大道将成为遵义继汇川区后的又一楼市热点区域。3．楼盘规模逐步加大,大盘相断涌现,开发水平不断提高;目前在遵义超过10万㎡花园共有近20个，如桃溪河畔、富华广场、翠堤丽苑、福源山庄、香樟印象、康海四季花城、都市名苑、维也纳春天、东方星园、御星湾、久联区政府项目、智慧名城、东欣地产项目、爵仕蓝岛、格兰阳光、凤凰国际、山水家园等。大盘的不断涌现，将带来更多的竞争。同时也会不断提升开发的整体水平。4．产品类型由单一型向多元化发展.所调查的三十余个项目中，有针对金字塔尖目标客户的桃溪河畔，有倡导低容积率高绿化的都市名苑，有讲究生活格调的智慧名城，有强调苏格兰风情的格兰阳光等，各有各的特色，你方唱罢我登场，好不热闹。但从楼盘所属领域看，这些楼盘整体质素并不高，景观绿化设计尚处于初级阶段，尚未达到景观设计的高级层次。桃溪河畔如此，山水家园也是如此，安防智能配套、小区生活配套、物业管理等水平也不是很高。建筑细部处理也无创意，遵义楼市还缺乏如星河湾之于广州、兴隆城市花园之于贵阳的标志性楼盘。5．物业管理发展速度缓慢,整体水平不高;现阶段遵义大多数的多层住宅已是基本售完。在售的多层小区有智慧名城、东方星园二期、御景湾三个项目。从现阶段情况看估计销售不会有大问题。多层房型成为市场宠儿的同时，电梯房产品也将全面登场，如东方星园二期、翠堤丽苑精品单位、锦都豪苑、智慧名城二期、凤凰国际小高层、学府芳邻、海珠广场、民生广场、港湾丽都等。由此不难看出，电梯住宅的竞争将成为下阶段房地产市场竞争的主流。5．楼盘整体设计水平有所提升,新颖户型层出不穷;现阶段在售小区中，很多项目的规划都做得相对不错，比前几年有了显著提升，户型的设计上也力求创新。如东方星园电梯房的回廊设计、双错结构等。注重楼宇布局、景观环境设计、安防智能化的项目将成为市场的宠儿。6.房价提升速度较快,大盘成为带动房价不断提升的原动力;从房价上看，无论是开发区、老城区还是海尔大道以及外环路，每个片区的价格都有大幅度增长。2004年海尔大道涨幅为100-200元/㎡，房价现为1200-1300元/㎡之间，这与智慧名城的出现不无关系。东方星园、香樟印象、锦都豪苑等也将汇川区板块单价提升到了1800-1900元/㎡。7．营销手段向多元化发展;目前，在遵义很多住宅楼盘无论大小，无论品质高低，均采用直销派发单页形式进行销售。大盘如东方星园、御景湾、香樟印象等，小盘如永生花园、南海花园等，这些销售公司或个人采用营销方式上基本一致，营销手段的单一在很大程度上抑制了遵义房地产市场的发展。8．高端产品出现真空,受国家宏观政策的影响，遵义市场上的高端住宅产品的建设也收受到抑制，前一阶段的如桃溪河畔等高档项目的销售工作已告一段落。目前尚无新产品入市，高端市场出现了相对的空白。9．景观设计和制作水平有待提高目前遵义楼盘在景观园林这一领域还未有整体型的提高.很多项目所谓的园林不过是一些绿色植物和假型山石的胡乱构造.相比较而言,在遵义目前景观园林作的相对较好的是桃溪河畔和山水家园两个项目,销售状况也很不错.2．遵义房地产市场楼盘一览表名称地址主力户型价格（元/规模销售情况备注（㎡）㎡）（㎡）格兰阳光中华北路339号三房1988-235010余万一期基本售完，苏格兰风情134—143二期在售帝豪峰景合众路与内环路交两房：95,99.72580起价,层差约2万销售状况不好,现阶段采用汇处三房:123,14520元大概50%以租带售方式金码头苟家井原客运站三房:105-1431450住宅部分95%花园1.3万老城新街老城广场对面200左右预计4000-共55套未售项目以商业5000为主凤凰国际老城官井三房:126,150均价:178015万70%缺乏统一宣花园双拼别墅:250传及包装.康海四季高桥原火柴厂三房：120-138185014万多层95%花城凤凰城凤凰北路两房：108.1820起价层差9万多层售完,电梯66%三房:13010元东方星园成都路三房：129.__1501838起价,层差11万余现阶段销售20项目尚在挖（二期）四房:160_20020元.均价左右.双错200基础就开始1960左右平米销售不错销售御景湾广州路与珠海路交三房:104-1401580元起价均总建面积近15_20%项目才开盘汇出价1800左右10万方锦都豪苑市府二小区三房为主价格均价190015万排号已有近遵义现阶段130-200余左右200个.预计销广告投入最售应在150-大的项目200套间天安星园广州路与厦门路交三房:127-1501760左右总建面积10电梯房80%叉口万方多层售完港湾丽都香港路北段两房:1101680起,层差住宅部分4A,B栋未售遵义高层电三房:142.6918元万左右C,D栋销售梯房的先行60%.者海珠广场广州路与珠海路交三房,四房1810元起价,层住宅部分8未正式开盘,处汇处159-270差15元万于买号阶段,30余号学府芳邻广州路,珠海路交汇一房,两房,三房1600起价,层差一期住房84月11日开盘,主打广告:城处64.75---14020元万.销售30余套市精英生活大片阳光E版广州路与珠海路交一房,两房为主,三1650均价2万销售60%左右.遵义第一家二期汇处房为付小户型产品香樟印象广州路深圳路交汇两房:951768-210023万1100户剩余处三房;110-140110余湖销售率90%凯悦花园香港路湖滨路三房:139_1551498-159880余户85%,余10套左右鼎盛家园湛江路与沈阳路交两房:81.15\1300-1350450套一期70%汇处三房:105-131二期未售都市名苑高九路三房:1281580起价,均价500余户12洋房部分售出遵义低容积1650洋房150-300万方30%.多层部分率洋房社区70%的代表翠堤丽苑外环路南段两房:85170015万一期基本售完，三房:104_150二期电梯房在售万达商住万福桥头多层售完.1350约3万多层售完,电梯楼电梯房型三房房76%150宏基.长青合众路口两房：1001400住宅部分已售85套外环路上最大厦三房：142116套早的电梯房顶楼跃层香榭里外环路珍珠路交汇两房：79，901500共72套售出38套处三房：105-131财富国际外环路北段两房，三房为主多层价格1500住宅部分2多层售完，电广场50-135左右，电梯公万余方梯部分30%寓1580起价，均价1700左右都会100火车站右侧两房：801800—220040万多层95%三房；100——电梯：50——15060%福源山庄迎红桥头13万两房：811300—1450一期售完二期50%三房：108-126时代豪庭迎红桥头4万一房，两房，1900左右20%现阶段22层三房均有，面以上不售积50—179智慧名城丝织厂36万两房：801320-1600推出354套售三房：110-130出160余套顶层跃式南海花园丝织厂4万一房：211380共233套现在两房：80-90售出40余套三房：110四房：129主力户型：四房永生花园海风景1．2万两房：50-801250-133030%二期三房：95-111富华国际海尔大道中段50万三房：108-1461520起价，除开电厂的团广场层差20购部分，自售部分20%金广厦花海尔大道中段1．5万144套三房：104-1301100-1200一期售完园东欣地产东欣大道70万未知未知未知现阶段在平项目场桃溪河畔桃溪大道33万联排别墅按套卖，最一期别墅99%后一套88万项目分析篇一．项目基本情况概述1.位置项目位于遵义城区延安路与松桃路交汇处的磨盘山处。由于地处城市中心区域，商业繁华近在咫尺，市政配套一应俱全。但项目周边环境较差，呈现出脏、乱、差的特点。2.用地情况本项目地块呈不规则山丘状,东高西低,北高南低.最低绝对标高为860.81,最高绝对标高为901.68,最大高差30米.因地块地势较高,所以可360度观遵义全景,并与凤凰山遥相呼应,景观视野相当开阔.项目总用地面积为66675㎡，是目前遵义城区面积最大的地块。3.项目规划项目是一个典型的山地建筑群，规划为一个由10栋高层电梯住房形成的大围合式庭院及两条商业步行街商住楼组成的大型居住社区。项目临延安路裙楼部分近200米设为商铺。住宅可售部分全为电梯房，并沿主题景观园林四周均匀排布。4．项目规模项目总建筑面积284595㎡，是目前市区内规模最大的项目,项目的大规模