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世邦魏理仕通盈首都花园巴黎城物业管理方案
世邦魏理仕通盈首都花园巴黎城物业管理方案
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通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案:一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园(巴黎城)项目进行分区管理,共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。二、人员架构:????????±?×?×???°ìG.M.Office????×????í(???°)G.M.(H.K)1???????±???í(???°)D.M.(H.K)1?????????éSecretary1????????PropertyDept.???????íPty.Mgr.1???????÷??Pty.Officer4???????ú?íPty.Assistant24????????·?·??±MailingClerk2?????????????±(???±?¤)LiftOperator4??±?°???SecurityDept.±?°????íSecurityManager1??±?°??÷??Sec.Officer1????·??÷??FireServiceOfficer1????±????±Patrollers12??FireMainControl8????·??à???±Rec??Control?¤????TechnicalDept.?¤?????íTech.Manager1?????±Clerk1????°à?¤????DutyOfficer4????°à?¨DutyClerk4???¤???÷??Tech.Officer3???¤???ì°àTech.Supervisor8???¤?????¤Technician65???????±StockKeeper2??????/??????HR&Admin.Dept.????/???????íPersonnel/Admin.Mgr.1???????ú?íPersonnerAssistant1???????ú?í??????Admin.Assistant2????????FinancialDept.???????íAccountsManager1???á??AccountsClerk1??????Cashier2?????????íCarParkMgt.?????÷??CarParkOfficer1???????????í?±(???±?¤)CarParkMgt.Staff20??????Total:176??工作日考虑为每周七天,管理人员工作时间为早8:00--晚6:00,周六及周日有管理人员轮流值班。做到365天24小时不间断服务。在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。三、空调供应时间:供应部位供应日期供应时间备注写字楼部分周一至周六08:00--18:00商场部分周一至周日10:00--22:00公寓部分周一至周日24小时提供四、保安:??????????????°à??????±?×??°????????????34°à12???è?°???è???????÷????????×???????24°à8??????????24°à8????????44°à16???è?????è?????????????????¨??24°à8?·??????34°à12?·???¨??24°à8???????¨?¨??24°à8????????????84°à32???????¨??14°à4??°à14°à4?ì°à14°à4?????±???¤21°à2??????126保安人员24小时不间断巡逻,并严格执行各种规章制度,原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责,外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。五、保洁:原则上以外聘外洁为主,为配合治安管理部门的相关规定,公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。六、客户服务:项目24小时设有总值负责全面的管理工作,正常办公时间由总经理负责。七、停车场管理:建议停车场24小时开放,为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要,大致可分为以下几种租金方式:时租车位:不固定停放时间;月租车位:(固定车位);月租车位:(车位不固定);月租车位:(每天12小时);卸货车位:第一小时免费提供车位,以后每小时收取10元人民币;建议月租车位的租金为100美元/月;时租车位3--5元人民币/小时。八、财务管理:财务收费及管理采用分别记帐的方式,共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。九、预算:本项目的预算以年为结算周期,每年的1月1日至12月31日为一个预算年度,我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格,我司建议通盈首都花园(巴黎城)项目的物业管理费标准如下:?????????¨?é??????·?????±?×???×?????·?2.5-3.5????/??/GFA??????·?3????/??/GFA??????·?5????/??/GFA现将各分项工作的管理方案详述如下:物业管理事务:物业管理处对首都花园的日常物业管理事务,按照《物管工作手册》规范运作。如下表:处理用户申报、投诉;巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟工作内容踪监督、学习、培训、档案管理。跟踪监日常:2遍/天;督巡日常:2遍/天;视工作标准走2--3次/月;访回处理率:100%;回访记录100%;访检查项1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查目1、记录巡视发现的问题,收集业主的反馈意见;2、对巡视中发现的问题,分类进行处理:1)填写意见转呈表;检查内容处理方2)发现的维修不合格,填写巡视记录,联系工程部维法修;3)即时解决轻微不合格项目;4)发现违章行为按“违章处理规定”执行;5)发现的严重不合格,填写纠正措施报告;平时日检、周检、月检按国际化考核标准;年终按国家建设部对考核标准“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准机电设备运行与保养:公用设施和机电设备运行、养护按照《机电设备工作管理规定》规范运行。如下表:值班:保障供水、供电等正常运作并做好记录;巡视:巡视设备房和设备运行情况,做好记录;1运行组秩序:搞好设备房物品管理,加强安全防范工作。负责机电设备、设施的各项维修、保养工作,并做好记录;2维修组定期清洁所管设备和设备房;负责对设备、设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。低压配电柜;变压器;水泵;水池;防盗监控系统;火灾报警控制系统;消防栓;疏散出口指示灯;烟、温感系统;干粉灭3检查项目火器。按照国际化标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上4处理方法报工程部经理并提出纠正措施。日常周检、月检考核按国际化标准,年终考核按国家“优秀示5考核标准范物业管理园区”标准考核日常维修养护:公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。如下表:处理用户申报、投诉;巡视;跟踪监督;学习、培训、档案管理、工作安排走访、回访、24小时机电设备正常运行室内:小修30分钟,一般故障2小时,较难故障不超过8小时,特殊情况3天内;48小时跟踪检查;房屋墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,主体3--4年全面修补刷漆一次;天台:每年全面检查一次,每年雨季前检查一次,发主要工作现破损及时修补;污水系统:每月检查一次,发现问题及时修复;公共道路车场:每天检查一遍,随坏随修;设施供水、电、气:每月细检一遍,发现问题及时修复;公共照明:每月检查一遍,发现问题及时修复;检查地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、检查内容处项目上下水管、设备房、清洁设备;理方法处理对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报工程部方法经理并提出纠正措施。平时日检、周检、月检按国际化考核标准;年终按国家建设部对考核标准“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准治安、消防、车辆管理:按照《保安工作手册》、规范运作。如下表:定岗园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班;检查消防设施、内保巡视:1遍/2小时;工作安排流动安检及路面车辆运行:24小时值班;巡查车辆保管:24小时值班;突发事件:3分钟内保安员到达现场;学习法规:1次/周;学习训练:前期2次/周、正常期间1次/周;训练演示培训:1次/周;查可疑人员和外来人员;查违章停车、违章装修;查室外施工、搭建情况;检查查高空抛物,乱扔垃圾现象;检查内容及项目查破坏绿化、占用绿地现象;处理方法协查漏水、漏电现象;协查房屋本体设施和公共设施情况。处理对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报保安部方法经理并提出纠正措施。平时日检、周检、月检按国际化考核标准;年终按国家建设部对考核标准“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准清洁保洁管理:按照《物业清洁工作手册》规范运行。如下表:工作安排地面清扫;垃圾清运;喷药;道路清洁2次/天;每周用水冲刷一次;保洁10小时/天;工作内容消杀1遍/季度;垃圾清运清运2遍/天;园区清洁2次/天;马路、人行道、绿化地;岗亭;垃圾箱、站;园区检查项目检查内容处路灯;宣传栏、标示。理方法对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报清洁处理方法部经理并提出纠正措施。平时日检、周检、月检按国际化考核标准;年终按照国家建设部考核标准对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准房屋维修管理方案:房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象,外装修色彩、材料协调一致,风格统一。提供全面物业保养管理,进行预防性维修,有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限,降低管理成本。房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全,必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录,履行安全技术交底手续和工程质量验收手续,决算书经过审计机构审计符合审计要求,有完整的竣工报告和完善的保修制度,有
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世魏理仕通盈
,
首都花园巴黎城
,
物业管理方案
,
物业管理
内容摘要:
用年限,降低管理成本。房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全,必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录,履行安全技术交底手续和工程质量验收手续,决算书经过审计机构审计符合审计要求,有完整的竣工报告和完善的保修制度,有工程资料存档备查。
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