盛邦置业沈阳沙岭项目2008-3-2目录一、沈阳市房地产市场分析3（一）2007年沈阳房地产市场运行概述3（二）2008年沈阳房地产市场趋势预测9（三）知名开发商在沈阳的发展及项目情况10二、区域房地产分析22(一)城市发展规划22（二）沙岭副城与铁西新城对比分析23（三）竞品项目资料25（四）区域房地产发展分析31（五）金源集团开发的代表项目31（六）盛邦置业沙岭项目地块SWOT分析33一、沈阳市房地产市场分析（一）2007年沈阳房地产市场运行概述1.商品房销售量增幅较快2007年1—12月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销售面积1303.24万平方米，商品住宅销售面积1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长17.71％和17.20％。说明2007年沈阳市商品房及商品住宅销售状况相比于2006年同期更加旺盛。2007年房地产市场交易活跃的主要原因：一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力；二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。三是沈阳市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。2007年沈阳市房地产市场消化量月度走势图2502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房95.447.1243.99173.5583.29109.1485.95108.26228.92107.79115.08104.75商品住宅80.1640.5636.55162.7863.0797.6473.8194.57215.794.5103.390.19商品房商品住宅数据来源：沈阳市房产局起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日2.商品房批准入市量大幅度增长2007年，批准入市商品房面积1607.37万平，其中商品住宅1339.88万平，基本上与开发建设保持了同步增长的势头。商品住宅供应量有所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步体现。另外，商品住宅批准入市面积占总量的83.36％，说明目前沈阳市商品房供应市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。从上市量月度走势中可以看出，夏、秋季是上市量的高峰期，尤其是4月、9月、11月，主要原因是此期间分别举行春、秋、冬季房交会，多数开发商希望赶在房交会之前得到预售许可证参加展会，以便在房交会期间享受政府优惠政策，从而造成商品房预售许可证登记增多。2007年沈阳市房地产市场上市量月度走势图3002502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房39.232.8633.39149.344.2113.89190.37240.33259.1695.96263.35145.36商品住宅33.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5781.18235.08108.68商品房商品住宅数据来源：沈阳市房产局起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日3.小户型占据商品住宅供应与销售主导地位2007年1—12月，批准入市商品住宅面积为1339.88万平，其中90平以下户型批准入市面积为534.96万平，占总入市面积的39.93%，说明国家宏观调控政策在我市得到了真正地落实。2007年1—12月，实际销售住宅面积1152.83万平方米，其中90平以下户型销售面积464.94万平，占总销售面积的40.33%。从中看出，中小户型商品住宅是主流需求。2007年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表套型面积上市面积所占比例销售面积所占比例（平方米）（万平方米）（%）（万平方米）（%）≤60121.419.06%107.889.36%60－90413.5530.86%357.0630.97%90－120493.5136.83%380.5433.01%120－144197.6814.75%203.0817.62%144113.738.49%104.279.04%合计1339.88100%1152.83100%数据来源：沈阳市房产局起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日4.二环周边的近郊成为商品房成交热点区域随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，而二环周边区域又有大量相对廉价的土地供应，外来的大开发商集中在二环周边拿地，经过一定的建设周期，相应的商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。2007年沈阳市商品房与商品住宅成交面积、成交价格区位分布表区域商品房商品住宅销售面积(万平方米)销售均价(元/平)销售面积(万平方米)销售均价(元/平)沈河区58.85307.6238.35026.70和平区105.114492.9082.244076.24皇姑区78.113812.8763.613649.79铁西新234.13892.69201.723663.59区大东区135.643903.06124.583770.84东陵区156.123411.88146.43328.52于洪区271.633156.63255.363083.21浑南新95.443779.1887.973709.54区市内八区1134.953765.481000.183569.02数据来源：沈阳市房产局起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日5.二环内项目户均套型面积在100平左右从政府公布数据来看，2007年沈阳市商品住宅户均供给面积和户均成交面积都在90平方米左右，持续了近几年不断减小的趋势，这是政府调控的结果。但就市内八区来讲，尤其是二环以内，绝大部分项目都是把套型面积在100平左右的户型作为主力，可以说二环以内的市区，商品住宅户均供给面积和户均成交面积都要远远大于全市的平均水平，我们判断户均套型面积在100平左右。6.商品住宅市场良性增长从2007年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导，销售量与销售额继续保持两位数的增长，而商业部分虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。7.别墅市场供应减少，成交量大幅上升国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策使得近两年沈阳别墅市场供应不足，2006年沈阳市别墅市场的成交情况波动较大，出现了高比例的负增长态势。2007年别墅市场供应呈下降趋势，但销售量有大幅度的提升。2007年沈阳市商品房销售用途结构表项目类别销售面积同比增销售金同比增销售均同比增长额(亿长价(元/长（%）（万平方（%）元)（%）平)米）总计1303.2417.71464.6122.7035654.24住宅小计1152.8317.20389.8823.0133824.97普通住宅1150.5417.17388.7622.9733794.94别墅2.2935.501.1241.7749004.95其中网点78.1910.4538.333.594902-6.89办公用房、写字楼17.844.608.6242.484843-1.44车库及其它54.4234.8727.7848.79510510.33数据来源：沈阳市房产局起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日8.公寓市场冰火两重天2007年沈阳市区公寓产品新增项目上市量85.8万平，新项目2007年完成销售21.41万平，剩余64.4万平，2008年继续消化。2004年沈阳商住公寓市场处于巅峰期的尾期，整体价格走势偏高，多数项目选择精装修，装修标准在500-1500不等。2005年沈阳公寓市场步入低谷，市场回归理性，价格降低幅度近10%；2006年，公寓市场在理性购买的市场情况下，在提升公寓品质的情况下，价格略有回升；2007年，随着沈阳经济的发展和房地产总体市场良好运行，公寓市场有所回温，尤其是太原街周边地区，一些具有良好产品力的公寓项目，则形成新一轮的抢购热潮。但是随着国家对投资型购房的政策打压，07年第四季度，调控作用开始显现，很多公寓项目销售开始缓慢，相信08年有可能延续这一态势。2007年沈阳公寓项目上市量与消化量项目名称上市面积套数已售面积已售套数剩余面积剩余套数伯伦时代之尚56695.6811250056695.681125黎明大厦10427.111080010427.11108都城MOMA25362.785528533.3818916829.4363乾弘家园商住楼3363.7140003363.7140佰世雅阁12321.061689851.131342469.9334天惠大厦287184484566.16824151.9380祥龙国际大厦13488.631845648.04767840.59108华府天地135219.14181636459.3648998759.781327领先国际43631.273020043631.27302新华国际公寓13853.952480013853.95248中海国际公寓17224.5229411613.382175611.1477第一商城31187.245498180.9416923006.3380沈铁商住楼17795.841650017795.84165惠和大厦17970.3227617306.16268664.168海韵广场20631.7546812347.471878284.28281协和广场9240