《淮安翔宇花园项目》产品建议报告前言《翔宇花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目，因此，项目的成功与否，对公司的未来发展至关重要。目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场发展的进程，客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段，《翔宇花园项目》是否能为客户所接受，后期销售能否成功，最终销售目标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上，形成本报告。报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征，并结合《翔宇花园项目》的规划条件、宗地特点，对《翔宇花园项目》产品提出建议，并形成产品设计任务书，以为产品设计提供参考。第一章市场分析一、淮安城市发展趋势分析淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区。总面积1.01万平方公里，其中市区建成区面积75平方公里，2006年末常住人口524万，市区人口80万，根据规划，未来5年内，市区人口将突破100万，建成区面积达到120平方公里。整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。“一城”指的就是建设中的工业新城；“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区；“二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。从城市发展的情况看，淮安处于一个城市扩张发展期，根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看，以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点向东扩张成为城市发展的必然选择，因此，本案处于一个新兴的城区，未来发展空间大。二、淮安整体房产发展分析通过淮安网上楼市，统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。淮安市06年10月至07年7月住宅成交面积及成交价格统计（平米）（元/平米）250000290027782800200000270026382608150000258926002557253826552508249925001000002400233623005000022000210006.1006.1106.1207.107.207.307.407.507.607.7成交面积成交均价从成交价格走势看，06年11月开始，整体商品房价格已经达到2500元/平米以上，07年后，价格呈现稳步上扬的趋势，7月，成交价格达到2778元/平米，而截止8月10日统计数据，8月份的成交价格已经达到2907元/平米，逼近3000元/平米的关口。从成交面积情况看，07年4月前，月成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊，而07年5月，成交面积迅速拉升，达到22.6万平方米。6、7两月，成交面积也在15万平方米以上。通过10个月平均月成交面积为14.5万平方米测算，淮安全年成交面积约为174万平方米，成交套数约为15000套左右。三、四大区域市场分析淮安市房产发展，以行政区划划分，结合房产开发进程，自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。古黄河以北区域，为淮阴区；古黄河以南，里运河、珠海路以北，宁连一级公路以西区域，为清河区；里运河以南区域，为清浦区；珠海路以南，翔宇大道以西，宁连一级公路以西，为开发区。（详见下图）淮阴区清河区开发区清浦区1、淮阴区从网上房地产统计数据看，目前淮阴区在售楼盘共计24个，合计推出住宅产品8554套，实际成交7604套，目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比，为1:0.89。通过对区域内部分重点楼盘的调研，从产品至客户构成进行研究，具体如下：1产品规划分析楼盘名称总建面容积率绿化率总户数建筑形态建筑风格立面建材国华·御景园152.231%1500(约)多层;小高层(11F)现代风格面砖东方家园72.230%360多层现代风格面砖樱花小区552.231%2500多层别墅现代风格涂料+面砖依云·法国小区5.51.5932%401多层小高层（9F）别欧式风格面砖墅银河湾201.9240%1500多层小高层(11、16F)欧式风格涂料+面砖世邦领域153.6631%1000多层高层(26\33F)欧式风格涂料+面砖淮安威尼斯7.91.5530%583多层小高层(11\15F)欧式风格面砖?淮阴区大盘偏多，容积率集中在较高从统计结果看，淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成，而容积率多数在2.2左右，最高达到3.66。土地的集中，是构成容积偏高的主要原因。?多层、小高层产品组合占主导，从规划的产品看，2.0以上容积率，规划多层与小高层结合的产品，而樱花小区甚至还规划了别墅产品，是为2.2容积率产品的特例。?欧式、现代风格各领风骚从风格与立面建材看，现代风格与欧式风格基本呈现一半一半的比例，在材料的运用上，面砖已经被普遍运用，单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出，淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。2户型设计分析楼盘名称1房2房3房1卫3房2卫4房国华御·景园97m233%110-120m233%130-140m233%东方家园80-90m250%105-115m230%125-142m220%；樱花小区80-95m221%102-115m248%123-143m227%150-170m24%依云.法国小区77-85m218%117-120m235%;125-128m237%135-150m210%银河湾85-90m225%119-122m212%139m263%世邦领域40-60m243%82-90m223%105-107m220%122-127m213%淮安威尼斯93m231%108m232%135m237%?3房为区域市场主导产品，1卫、2卫比例相当从整体户型比例看，3房产品为区域市场中占比例最高的户型，而3房分化为1卫设计和2卫设计。3房2卫的设计已经拥有一定市场，说明市场对户型的需求已经趋向改善型。而2卫设计与1卫设计共存，说明户型正处于功能需求向改善需求的过渡期。?2房产品基本占市场1/3，面积控制在90平米以下2房产品所对应的客群比较年轻，多数为首次置业客户，该类客户对总价敏感度高，面积控制在90平米之内，最小为77平米，能够满足客户需求。?投资型1房、豪华型4房出现，但比例较小，未成主流以目前区域市场的价格看，1房的出现，将多为投资型客户购买，而4房为豪华型产品，目前在市场中还没有形成主流。仅个别楼盘规划设计该类户型。3销售去化分析楼盘名称均价总价预售日期销售率热销户型国华御·景园290022-452007.5第一次开盘100%2R：97m23R：110-120m2东方家园285020-402006.11第一次开盘90%2R：80-90m23R：110-140m2樱花小区2850（四期）20-7006.3三期第三次开盘85%2R：80-90m23R：100-135m2依云.法国小区2550（小高层）36-422006.6第一批多层100%2R：80m2小高层50%3R：117m2银河湾260023-42第一次开盘70%2R：85m23R：119m2世邦领域高层400020-30未开　多层3000淮安威尼斯320028-472007.5.27第一次开盘95%2R：90m23R：108m2?区域楼盘价格2500-3200元/平米之间，总价在50万以内目前淮阴区内楼盘价格多在2800-2900元/平米之间，新的市场价格高点世邦领域为小户型产品，随单价高，但是总价却仅为20-30万之间，目前尚未开盘。除樱花小区别墅总价达到70万以上外，公寓总价基本在50万以内。?区域内楼盘销售状况均较好目前淮阴区内各个楼盘的销售情况比较理想，整体市场户数供需比为1：0.89，反映到个案中，楼盘销售率多在85%以上。最低为70%。?热销户型为2房、小面积3房从市场热销的户型看，2房当之无愧。小3房也并驾齐驱，价格仍然是市场不可逃避的主要因素。4客户特征分析楼盘名称均价职业构成年龄构成用途形态偏好关注点国华御·景园290070%工薪；20%25-30岁自住多层地段10%公务员20%30-35岁价格20%35-40岁10%企业主管；东方家园285070%工薪；20%25-30岁自住多层地段10%公务员20%30-35岁价格20%35-40岁10%企业主管；樱花小区2850（四期）70%工薪；20%25-30岁改善多层价格10%公务员20%30-35岁动迁地段20%35-40岁；10%企业主管；依云.法国小区2550小高层60%工薪；30%35-40岁；自住多层地段20%公务员25%30-35岁改善景观5%企业主管；22%40-45岁银河湾260055%工薪；35%35-40岁；自住多层价格30%公务员25%40-50岁5%企业主管；20%25-30岁世邦领域高层4000；多层62%工薪；30%35-40岁；自住多层房型（为累计客户）300025%公务员30%40-50岁投资20%25-30岁淮安威尼斯325050%工薪；40%35-40岁；自住多层地段27%私营业主；30%40-50岁为主20%公务员?工薪阶层为市场主流购房群；个别高端楼盘私营业主比例较高目前淮阴区购房的主力群体为工薪阶层，部分楼盘公务员或私营业主的比例达到30%左右，但从整个区域看，工薪阶层仍然是购房的主群体。?25-40岁为主力购房年龄区间购房年龄段集中在25至40岁，而35岁至40岁比例最高。由于工薪阶层为主体因此购房客群的工作年限多在5年以上，自备款足够。?自住为市场主要购房用途，多层为首选，关注地段与价格目前区域市场客户购房用途主要为自住，部分为改善型、出现投资客户。工薪阶层购买，多层是其首选。而地段与价格成为该区域客户购房主要关注点。2