[永城篇]一、永城市经济现状经济快速增长，GDP快速上扬，人居环境优化永城市位于河南省，豫东平原的最东部，介于黄淮之间，属于淮河流域。永城物华天宝、资源丰富，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、芝麻等农作物。永城地下矿产储量丰富，地下含煤面积572平方公里，地下储煤100多亿吨，精煤储量31.5亿吨，为全国六大无烟煤基地之一。2006年上半年，全市GDP完成85亿元，比上年增长16.9％，2006年头５个月，永城市国民生产总值达到85亿元，境内财政收入10亿元，财政一般预算收入2.5亿元，在第5届全国县域经济基本竞争力评价中，位居河南省第9位。农业环境河南省是中国的农业大省，永城市耕地面积178万亩，粮食总产达61.26万吨，肉类总产达7.02万吨，蛋产量达4.33万吨，已建成以11万亩速生林为代表的十大特色经济区，是国家小麦优质商品粮基地市、国家粮棉生产百强市、国家小麦良种繁育基地市、全国秸杆养牛（羊）基地市、全国科普示范市、河南省无公害农副产品生产基地，承担了国家和省、市大型农业科研项目20多项。“中国第一个面粉城”落户永城。交通状况永城交通十分便捷，北依陇海线，东傍京沪线，西临京九线，永青铁路纵贯市境，连霍高速公路、311国道和郑永省道横穿东西。规划中的永宿、永亳高速连接京沪。人居环境永城位居全国中小城市50强，十年来，永城城市人居环境进一步优化，新城市功能日臻完善，城市品位不断提升，城市建设规划更获“生态市”的称号。规划建设沱河风景区、雪枫河绿化带，开发芒山旅游区。二、永城市城市发展趋势控制老城、发展新城、开发新区：永城由于煤资源丰富，挖掘使永城旧城塌陷了3/4的面积，新城的开发，新区的建设是政府政策所向，城市发展的方向。新城开发时至今日，完善城市功能结构，打造良好的城市空间形态是永城市建设发展的大规划。“西城商贸区、沱南工业区、沱北综合区、芒山旅游区”这是永城市的新城大布局。在永城政府的领导下，城市区域发展齐头并进，初见成绩。西城片区成为新城的商贸聚集地，逐步取代老城的商业，而本项目就位于城市的中心地段，共享商圈的繁华。大力发展旅游业：永城是一个具有历史古韵，人文丰富的城市，境内名胜古迹众多，仅芒砀山不足10平方公司的范围内，就分布有汉梁古文化29处，不同时期的文物几乎涵盖了中国历史演变的全过程，永城市政府在“黑白经济”发展的同时，积极发展“绿色经济”，开发旅游业。发展“生态市”：今年永城市的《永城生态市建设总体规划》获“生态市”的评审通过，在河南是首例，并且，在全国获准生态市称号的也只有4个城市。发展“生态市”是通过协调人和环境的关系，达到经济持续稳定发展、资源能源高效利用、生态环境良性循环。借外力，招商引资：借助外力完善经济结构，快速发展经济，使永城的发展更具有可持续性，抗风险性。目前，永城招商引资项目今年落地项目6个，引进资金达6亿，协议项目25个，意向资金10.37亿元。永城市的资源丰富，经济发展，是外来投资者的信心所在。图解：永城市的新城规划，以东方大道、永宿公路、芒砀路、中原路一带为发展轴，积极发展与金融、商业、休闲娱乐相关的产业。滨河文化休闲轴：规划沱河水面及两岸的开敞空间及相关设施，开展水文化有关的休闲、展示活动。绿化景观轴：强化雪枫沟两岸以及雪枫路的绿化景观建设，形成两条绿化景观轴，并与沱河滨河文化休闲轴之间两两相连。东苑名家就立足雪枫沟的自然美景，承托政府的宏观规划，是永城市的政治、经济、文化、购物休闲娱乐中心，将成为新区中心的形象工程。三、永城市商业现状永城市的商业在新的城市规划下，商圈比较集中，主要集中在东方大道、开源路与雪枫路、芒砀路之间。商业类型主要以独资经营街铺为主，还有一些社区超市，商业特点是规模小、经营商品档次低、店面装修一般、服务跟不上、营销落后、成街不成市的特点，但其商品价格便宜，能满足一般老百姓的需求。永城市经济快速发展，生态市的规划建设是这种原始商业业态不能满足的。人们的生活水平也在不断提高，他们不再只停留在简单购物的需求上，更希望在购物的同时，有好的休闲、娱乐的空间，带给他们不一样的购物体验。2006年主要以住宅项目的开发为主，商业只是作为项目配套。先帅百货是永城市的连锁超市，其旗舰店装修、定位、管理等都上了一个台阶。永城发展广场是永城市目前最大的商业项目，商业面积达到4.3万平米，这个商业航空母舰的降临对永城市的商业格局起到翻天覆地的变化，也直接引导人们消费观念的改变。永城发展广场定位为综合商业，有百货、苏果超市、休闲娱乐、餐饮等，其招商工作比较顺利，招商率达到80%，将带动片区商业的发展，对本项目是利好，但同时在招商上也是大的竞争者，建议针对发展广场的商业定位，本项目以错开定位、招商，集中经营，加快招商的速度。新城区商业调查表名称地段经营形式经营内容经营规模经营状况品牌第一街百花路与芒山路之间独立街铺服饰\女人用品\布艺\床上用品街长约400米,店铺109家,经营面积约一般\花店\蛋糕店\发廊\餐饮等20-50平商会步行街百花路东面，品牌第一街对街铺,专卖为主服饰\眼镜店\内衣\鞋等长约300米，拥有店面34家,经营面一般面积约60-80平米香港服饰街开源路和东方大道之间街铺,杂牌为主服饰内衣\饰品\床上用品\发廊街面长约300米，拥有店铺50家，经一般\电动车等营面积大都在30-80平米左右日杂一条街百花路西面个体经营日用\五金\网吧街面长越200米，拥有店铺41家，经一般营面积大都在20—60平米之间亚太名车城芒山路以东,和日杂一条街个体经营自行车和电动车\网吧街面长约200米，拥有店面41家,经一般在同一条街营面积大都在50-100平米之间百花路商业街开源路和东方大道之间品牌专卖为主服饰\内衣\眼镜店\黄金\鞋\快街面长约400米，拥有店铺79家，经一般餐\药店\花店营面积在20-80平米之间金鹰购物广场永兴街和雪枫路交叉路口百货一楼亿客隆超市\二楼专卖品牌上下2层约3000平米较好先帅百货百花店百花路南面百货百货产品\二楼有MP3、图书、鞋上下2层约1500平米左右较好等先帅百货光明店光明路西段百货日杂百货、品牌服饰、家电、家私4层约3000平米较好龙源生活广场芒山路和光明路之间超市百货一层约有2000平米一般上海华联（3家店）分别在百花路、东方大道、永超市百货、家电等2000平米左右一般兴街与中原路交叉口永城发展广场雪枫路和永兴街交叉口综合商业年初开业43000万平米永城最高档、时尚购物休闲地新城商业圈地图明示百花大市场：这里已建成街区式批发零售的小型商业大市场，不可能拆迁重建；光明路现为永煤集团和神火集团的工矿行政区，沿街多是配套的小型商业门面，难以形成大型综合的商业中心区；芒山路和中原路是永城的交通主干道，虽然沿街有大大小小不少商业设施，但繁忙的交通势必影响人们休闲购物的良好心态；东方大道是永城市的行政金融一条街，仿佛北京的长安街。中心广场是人们休闲的主要聚集地，东苑名家地处中心广场的斜对面，傍雪枫河，其地段优势彰现。四、永城市房地产现状永城市的宏观经济、城市居民收入及消费力稳步增长，从经济发展长期趋势来看，永城的整体消费力及购买力的发展良好。在房地产领域，永城市政府励精图治，大力招商引资与各地投资者积极合作，政策全力支持，加大永城市的建设速度，为永城市创造生态人居环境。新城区住宅项目一览表项目名称建筑面积建筑容积率绿化率总户数户型结构销售价格销售状况开盘时间结构永城发展广场95463平米商住2.9814.50%约145三室两厅一卫均价1800住宅售完　酒店三室两厅两卫欧亚阳光花园35000平米商住1.05　约225三室两厅两卫未知未售2007年5三室两厅两卫月自然·康桥35000平米商住2.156%约260两房、三房、四房均价170020%　明珠花园170000平米商住1.4938%1248三房、四房一二期均价1200左右，一、二期售完，三三期估计三期2000元期08年入住2007年凤凰国际花园80000平米商住　　　　　处在地基施工阶段2007年上河国际嘉园119000平米商住2.79　900户两房、三房居多、四房1548-1998元/平米之一期07年1月入2006间住，已售80%波西米亚3万多平米商住2.250.6150三室两厅两卫居多，还有1758-1998元/m2约60%2006年7复式、四室两厅两卫月沱滨花园3万多平米住宅　　300三室两厅均价900元已入住2004百花区3万多平米住宅　　300三室两厅均价900元已入住2004永城市房地产开发的现状分析：1、2006年永城市房屋建筑面积达55万平（包括在建项目），市场供应约4500户，目前已售面积达27万平。2006年住宅供应量是2002-2005年的总和，增长迅速。这也说明了，需求带动市场，产品带动消费，一边是购买的需求拉动房地产市场增长，一边是产品素质的提高刺激市场消费，满足市场需求。2、永城市的房地产价格远远超过了商丘市1200元/平米的均价，从2005年均价1000元/平米的价格上升到均价1800元/平米，上升幅度达到80%，依照全国房地产的走势分析，预计2007年永城房价有望突破2000元大关。3、为了响应政府“生态市”的建设，优化永城市的人居环境，永城市楼盘项目的质素在整体提高，他们共同的特点是：规模大，容积率低，建筑外观时尚，生活配套功能齐全，注重绿化、景观环境的开发、智能化系统的配备，物业管理提升等，这也表明了永城市房地产商开始注重品牌化发展。但是目前的地产项目仍有许多待拔高之处。4、需求增加：一是福利房和集资房转商业化，居民对住房的需求只能面向市场；二是大量公有住房职工个人获得全部产权后，通过