鼓楼商业街推广方案郑州智创房地产营销策划有限公司2006年12月24日前言本次对孟州市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从孟州市社会经济发展状况、孟州市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、孟州市商业租售价格水平，同时重点了解韩愈大街商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。一、调研目的全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前孟州商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2006年12月4日～12月12日三、信息来源主要来自于孟州市多个大型商场及超市、以及相关文字资料。四、调研区域孟州市市区。五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。六、调研内容1、孟州房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、孟州市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。第一部分宏观环境研究孟州概况：孟州市位于河南省西北部，北依太行，南临黄河，孟州市位于河南省西北部，北依巍巍太行，南临滔滔黄河，总面积541平方公里，辖8镇3乡2个办事处，271个行政村，35万人，毗邻黄河小浪底旅游区，洛常路、新孟路、207国道穿境而过，洛阳黄河大桥、焦作，总面积541.6平方公里，从地域面积和人口看，孟州是一个县级市，但特点比较明显属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4°C。7月最热，平均27.3°C；1月最冷,平均0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。毗邻于黄河，土壤肥沃，水源充足。因气候和地理优势，孟州的主要农作物为小麦、玉米、苹果、花生等。孟州古称孟涂国，秦置河雍县，汉晋称河阳，唐宋为孟州，明洪武年间撤州为县。孟州历史文化悠久。据考古发现，这里有多处裴李岗文化、仰韶文化、龙山文化遗址；是唐代杰出文学家、思想家、教育家韩愈的故里；《水浒传》中许多脍炙人口的故事就发生在这里，书中讲述的快活林、十字坡、飞云浦、安平寨如今仍依稀可觅踪影；古周城人文气息浓厚、顺涧湖波光粼粼，这些都是历史的遗迹。孟州农业：孟州市是一个典型的农业县市改革开放20年来，特别是党的十五大以来，35万孟州人民在邓小平理论和“三个代表”重要思想的光辉指引下，在市委、市政府的正确领导下，以建设生态经济强市为目标，以结构调整为主线以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，大力实施“科教兴孟”、“开放带动”和“可持续发展”战略，使全市经济建设和各项社会事业发生了历史性的深刻变化：农业结构和产业化水平得到了新提升。针对全市岭、平、滩各占1/3的地貌特点，在西部陵区发展10万亩优质林果基地，在东部平原发展10万亩优质吨粮田，在南部滩区发展10万亩高效经济田。在此基础上，全面推进“五大园区”建设（生态农业园区、工业化养殖园区、绿色林果业复合生态园区、高效立体农业园区、优质专用粮生产示范园区），促进了农业结构进一步优化，粮经比例由“八五”的7：3调整到目前的5.5：4.5；农产品产量进一步增加，质量明显提高，小麦、玉米、苹果亩产量均比“八五”期间增长5～10%，小麦蛋白含量提高了1.5个百分点，富士、华冠等苹果获得了农业部颁发的绿色证书；农业生态进一步走向良性循环，全市建成了“猪－沼－果”、“猪－沼－粮”生态模式1500个，年增收节支2200万元；农业发展的可持续性进一步增强，土壤有机质含量达1.68%；农民收入以每年8.58%的速度逐年提升。孟州文化旅游：孟州市历史悠久，秦为河雍，汉置河阳，唐为孟州，明称孟县，1996年经国务院批准撤县设立孟州市。境内有裴李岗文化、仰韶文化和龙山文化遗址，早在五千多年前，我们的祖先就在这里繁衍、生息。这里还是唐宋八大家之首，杰出的文学家、政治家、教育家韩愈的故里。李白、杜甫、白居易等历史名人都曾到此游览，留下了脍炙人口的千古绝唱。党和国家领导人江泽民、胡锦涛、曾庆红、李长春、乔石、吴阶平、孙孚凌、李铁映等先后视察和拜竭韩愈陵园，江泽民主席亲自为韩愈陵园题写了园名。　2006年孟州经济运行状况今年以来，全市国民经济保持了较快增长的良好开局。工业生产保持快速增长，经济效益持续提高，固定资产投资高速增长，财政收入增长较快，金融贷款规模扩大，城乡居民收支继续增加，市场物价增速趋缓。　　一、工业生产保持快速增长，经济效益持续提高　　元至十一月份，该市规模以上工业总产值完成1366241万元，同比增长37.1%；规模以上工业增加值完成385671万元，同比增长37.6%。全市规模以上工业产销状况良好，产销率达99.1%，比去年同期提高0.5个百分点，规模以上工业企业运行的主要特点是：　　1、轻工业增长明显快于重工业。元至十一月份，规模以上工业中轻工业完成增加值238440万元，同比增长41.3%；重工业完成增加值147231万元，同比增长32.1%。　　2、按登记注册类型分组。元至十一月份，全市规模以上工业企业中：国有企业增加值完成6721万元，同比增长5.9％；集体企业完成16473万元，同比增长34.9%；股份制企业完成280176万元，同比增长35.1%；外商和港澳台投资企业完成47433万元，同比增长55.4%；其他经济类型企业完成34688万元，同比增长46.9%。　　3、按行业类型分增加值超过亿元的主要行业有：农副食品加工业完成增加值3.4亿元，同比增长31.0%；饮料制造业完成增加值6.0亿元，同比增长27.3%；皮革、皮毛、羽绒及其制品业完成增加值7.6亿元，同比增长50.7%；化学?料及化学制品制造业增加值为4.0亿元，同比增长23.4%；非金属矿物制品业增加值为3.4亿元,同比增长42.5%;通用设备制造业增加值为4.7亿元，同比增长37.7%。　　工业经济效益持续提高。截止10月底，产品销售收入完成1164412万元，同比增长52.4％，利润总额完成132500万元，同比增长95.9％，利税总额完成202686元，同比增长95.6％。　　二、固定资产投资高速增长　　元至十一月份，孟州市规模以上固定资产投资完成406409万元，同比增长71.5%。城镇规模以上固定资产投资累计完成328748万元，同比增长75.3%，其中房地产投资完成21400万元，同比增长86.2%。　　三、社会消费品市场运行平稳,对外贸易略有增长。　　元至十一月份，全市社会消费品零售总额为158233万元，同比增长17.4%。其中：市的零售额完成126392万元，同比增长30.3%，县以下零售额完成31841万元，同比下降15.6%。　　元至十月份，全市累计完成外贸进出口总值19001万美元，同比增长5.3%。其中出口总值11450万美元，同比增长19.7%。出口的主要产品有：羊剪绒制品、气缸套、金刚石和农产品等，其中羊剪绒制品出口9269万美元，同比增长14.8%；机电产品出口2156万美元，同比增长47.0%；农产品出口26万美元，同比下降10.4%。进口总值7551万美元，同比下降10.9%。　　全市现有自营进出口企业124家，其中今年新增自营进出口企业23家。　　四、财政收支增长平稳，金融贷款规模扩大　　元至十一月份，全市累计完成地方财政收入32890万元，同比增长29.1%，其中：一般预算收入完成32129万元，同比增长27.5%；基金预算收入完成761万元，较上年同期增长170.8%；三税收入完成20435万元，占地方财政收入的62.1%。全市财政支出完成47210万元，同比增长41.7%。　　截止十一月底，全市金融机构各项贷款余额为194558万元，比年初增加45654万元，金融机构各项存款余额为333335万元，比年初增加48138万元，其中城乡居民储蓄存款为282165万元，比年初增加29675万元。　　五、城乡居民收支稳步增长，市场物价增速趋缓　　元至十一月份，城镇居民人均可支配收入7566元，同比增长15.9%，城镇居民人均消费性支出为5328.5元，同比增长18.2%。今年以来，市场物价有所上涨，居民消费价格指数累计较上年同期上升1.24个百分点，其中：服务项目价格指数上升1.43个百分点，消费品价格指数上升1.18个百分点。消费品价格指数中，食品类价格指数上升0.99个百分点，烟酒及用品类上升0.76个百分点，衣着类下降7.46个百分点，家庭设备用品及维修服务上升2.84个百分点，医疗保健和个人用品上升3.29个百分点，交通通讯类上升0.64个百分点，娱乐文教用品及服务下降1.33个百分点，居住价格上升6.81个百分点。第二部分孟州市市区商业调研一、孟州市商业物业综述根据调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对项目和消费者市场做出如下判断：1、孟州商业房投资意识虽然不成熟，但是已经处在了建立雏形的时期，必须加强引导。2、老鼓楼作为商业街区关注率不高，在消费者的心目不属于未来城市的主要商业街区，普遍认为位置偏。3、消费者市场虽然有一部分客户关注项目位置，但是他们对于项目的深入了解知之甚少，所以，项目的独特性和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，所以在他们心目中现在孟州市商业中心位置应该是韩愈大街，会昌路与大定路之间段。4、消费者普遍表示，鼓楼项目应该属于老城区，城市街区形象差劲，现有的居住人口都是属于中低阶层。所以给孟州大部分消