第一部分项目推广环境市场分析□成都房地产市场宏观分析□成都市郊区住宅定向分析□航空港片区市场状况分析□航空港片区楼盘个案分析□结论一、成都房地产市场宏观分析□2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%；2005年成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32%。□2005年，成都市共完成房地产开发投资450.54亿元，同比增长54.6%。在所有的投资中，土地购置费135.61亿元，增长47.5%。商品房施工面积3328.19万平方米，同比增长13.3%；新开工项目446个，增长49.2%；新开工面积1569.15万平方米，增长32.4%；销售面积1213.57万平方米，增长7.5%；商品房竣工面积647.84万平方米，减少24.9%；商品房空置一年以上的面积67.18万平方米，下降19.4%。1、市场供应呈现供需两旺的态势：今年1-6月，我市五城区商品房供应面积达到439.65万平方米，同比增长9.4%；其中商品住宅供应面积为335.34万平方米，同比增长20.5%，供应套数为30351套，同比增长8.6%，住宅供应实现较快增长。同期，五城区商品房成交面积442.45万平方米，同比增长19.5%，其中住宅成交面积369.49万平方米，同比增长26.4%，成交套数为34115套，同比增长21.1%。今年1-6月我市五城区商品住宅市场呈现供需两旺的局面。2、供求关系走向缓和我市近三年1-6月商品房当期供销增量比分别为0.67、1.09和0.99，今年1-6月供求关系基本平衡。而从今年1-6月的供销比变化来看，年初至年中商品房以及商品住宅供销比逐渐走高，分别由今年1月的0.64、0.58提高到1-6月的0.90、0.80，供求关系已逐渐走向均衡。3、城南和城西是供应和需求的重点区域1-6月，城南和城西分别供应商品住宅113.44万平方米和112.50万平方米，分别同比大幅增长59.1%、35.4%；城东供应商品住宅89.9万平方米，同比下降15.9%；城北供应商品住宅15.31万平方米，同比增长27.6%。城南和城西商品住宅供应占比分别为34.3%和35.4%。1-6月，住宅成交面积最大的仍然是城西，成交面积达到119.52万平方米，同比增长39.5%；住宅成交面积同比增幅最大的城南，成交面积116.82万平方米，同比增长62.9%。今年1-6月各方位住宅成交面积均出现同比增长。城南和城西商品住宅成交占比分别为33.1%和33.9%，是供需量最为突出的两大区域。4、住宅均价涨幅小幅反弹，在售楼盘主力价位集中在4000—5500元/平方米：上半年，五城区4000-5500元/平方米价位住宅供应面积最大，达到122.73万平方米，供应面积占比为36.6%；其次是3000-4000元/平方米价格住宅，供应面积76.12万平方米，供应占比为22.7%。1-6月，5500元/平方米以上价位住宅供应与成交面积为96.24万平方米、60.68万平方米，供销比为1.59，供应相对过剩。而3000-4000元/平方米价位住宅供应缺口较为明显，供销比仅为0.53。目前，五城区商品房成交均价为4385元/平方米，同比上涨8.0%，继续转为回落；住宅成交均价4095元/平方米，同比上涨11.4%，比1-5月涨幅略有回升。二、成都市郊区住宅定向分析项目的成功开发必须顺应整体市场的发展趋势，本项目位于成都市近郊区域，因此准确把握成都市郊区住宅发展态势对项目的准确定位有着重要的意义。1.成都市郊区住宅市场发展现状1.1、郊区商品房供应快速增长，需求旺盛2006年1-9月，成都市14个郊区（市）县累计供应（批准预售，下同）商品房770.55万平方米，同比增长29.3%，其中住宅供应691.21万平方米，同比增长39.3%。郊区商品房供应总量大于五城区（含高新区），供应增长速度也相对较快。郊区商品房需求旺盛，商品房成交量同比大幅增长。1-9月，我市14个郊区（市）县累计成交商品房672.52万平方米，同比增长34.6%，其中住宅成交629.79万平方米、51275套，分别同比大幅增长42.6%和43.7%。1-9月郊区成交的商品房中，住宅成交总面积占比高达93.6%，郊区住宅市场份额更加突出。1.2、郊区商品房市场供求关系较为理想1-9月，郊区新建商品房、商品住宅供应略大于成交，商品房供销比为1.12，住宅供销比为1.10，商品房供应相对充足。郊区房地产市场迅速发展，供应和需求呈高速增长态势，且需求增长更加明显。1.3、郊区房地产市场发展迅猛，但地方差异较明显郊区房地产市场发展状况明显受到地区区位的影响，差异主要表现在：第一圈层各区房地产投资开发规模明显大于其他区市（县），在市区呈现居住“郊区化”的趋势下，房地产开发快速向第一圈层区域扩展。今年1-9月，双流、温江、龙泉、新都等第一圈层城市商品房供应和成交面积都出现大幅增长，其中双流、温江、新都三地的商品房供应面积均超过100万平方米。双流、温江、龙泉、新都的商品房成交面积均超过70万平方米，双流县的商品房供应和成交面积位居第一。供应和成交面积为50万平方米以上的郊区城市基本分布在第一圈层，因此，当前我市郊区房地产市场的快速发展主要是第一圈层城市的支撑，而其他区（市）县发展还是相对滞后。1.4、由于郊区房价去年基数较低，今年同比涨幅高于成都五城区今年1-9月，我市郊区商品房总体成交均价为2718元/平方米，其中住宅总体成交均价为2546元/平方米。1-9月，住宅成交均价在2500元/平方米的以上的郊区有双流、温江、郫县、龙泉驿和都江堰，其中双流的住宅成交均价已经突破3200元/平方米，温江区住宅成交均价逼近3000元/平方米。新都区的住宅总体成交均价接近2500元/平方米。1-9月，住宅成交均价在1500元/平方米以下的有青白江、彭州、邛崃、金堂、大邑和蒲江。2.郊区住宅发展的主要内部驱动力及其作用机制2.1、城市规模扩展的压力城市规模扩张的压力主导下的郊区住宅发展实质是促使郊区城市化。受这种驱动力主导的住宅郊区化发展往往有政府规划引导，因此基础设施、配套设施、就业机会能够与居住条件一起渐进发展，其供给产品最终属于主流消费群体的主流消费形式的范畴。2.2、郊区住宅的投资吸引力郊区住宅为生地开发，各种基础设施、配套设施普遍较为薄弱，后期销售风险较大，政府往往以较低的土地价格吸引开发企业。开发企业为了聚集区域人气，往往在前期项目上以较低的价格吸引消费者。很多具有投资价值的郊区住宅项目往往与政府发展规划方向吻合，因此项目的投资吸引力往往与城市规模扩张的压力一起作用，而且主要表现在郊区住宅发展前期。2.3、郊区住宅的产品吸引力郊区住宅开发项目规模较大，容积率规划限制相对较松，有利于开发企业营造良好的社区内部环境，很多项目还具有优越的天然外部环境。受郊区住宅产品吸引力主导的项目主要以低密度、亲自然为项目主要卖点，和城市同类项目相比，郊区住宅项目往往还兼具价格的优势。2.4、郊区住宅的价格吸引力由于郊区住宅项目土地成本相对较低，郊区住宅项目具有相当的价格吸引力。但是由于郊区住宅往往意味着较高的生活成本，低收入人群不应是郊区住宅的主力消费群体。郊区住宅发展的正确模式是价格吸引力与产品吸引力共同作用下的中价位高产品定位，不应该是价格吸引力单独作用的低价位低产品定位。3.基于内部驱动力作用机制的成都市郊区住宅发展态势分析城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、郊区住宅的产品吸引力和郊区住宅的价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，随着郊区市场自身资源条件、市场发展时机和城市规划方向的不同，四种驱动力表现出的重要性又各有不同，下面对成都市郊区住宅发展态势作更为具体的分析。3.1、郊区住宅的价格吸引力是成都郊区住宅发展初期的主要驱动力成都市郊区住宅在发展的初期几乎都是以低土地成本、低销售价格、低产品档次为主要操作思路，由于消费者对项目升值潜力乐观的预期和后期生活成本认识不足，加上很多郊区本地居民长期积累的消费能量在短期内爆发性的释放，很多郊区住宅项目都依靠这种操作思路取得了成功。3.2、郊区住宅的投资吸引力在成都市郊区住宅发展中的影响力不够郊区住宅的投资吸引力在郊区住宅发展特别是早期有着重要的意义，以产品的投资吸引力为主要定位的项目是郊区住宅发展的主要模式之一。成都市郊区住宅市场上已经出现了很多像“五角度假公寓”，“西岭雪山温泉酒店”“青城假日”等以投资价值为主要卖点的项目，从项目销售情况来看，郊区住宅的投资价值得到了成都市投资者的认可，但是总体说来，成都市住宅市场的完全性投资购买行为不是很频繁。三、航空港片区市场状况分析1、航空港目前整体情况据双流县统计局数据表明，2004年，双流县共开发商品房面积91.11万平方米，销售面积164.58万平方米，销售金额31.56亿元。2005年1-9月，双流县批准预售面积173万平方米，比去年同期增长162%，销售面积133.16万平方米，增长16.51%，销售金额32.25亿元，增长47.13%。1.1、规模：大盘、小盘齐上阵□2005-2006年,航空港涌现了太禾·水晶城、润扬·川大河畔、温哥