目录第一章房地产宏观市场分析----------------------------------1～11第1节宏观经济环境对房地产市场的影响第2节桂林市房地产市场调查分析第3节2006年桂林房地产市场预测第二章区域市场分析----------------------------------------11～18一、可比楼盘分析二、产品供应特点分析第三章本项目分析-------------------------------------------19～20第一节区域环境概述第二节项目SWOT分析第4章项目定位分析-----------------------------------------21～23一、案名二、项目理念三、广告语提炼四、消费群锁定五、本项目定价建议六、定价建议七、物业建议：第五章项目规划建议---------------------------------------23～31一、项目开发说明二、整体规划布局建议三、配套设施项目四、户型设计建议五、住宅设计规范与要求六、共用部分七、室内环境八、特殊设计要求九、社区必要的智能设施第1章房地产宏观市场分析第1节宏观经济环境对房地产市场的影响一、中国房地产发展轨迹改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏——繁荣——衰退——复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即1986－1993年增长期（其中复苏期5年、高速增长期2年）；1994－1997年宏观调控期；1998－2004年为增长期（其中复苏期4年、高速增长期3年）；2005年开始由进入宏观调控期。2004是高速增长与宏观调控并存年，为保障地产业良性、健康发展，国家相继出台了“831”、“121”政策进行干预，2005年国家对二手房的交易方面增加了税种、提高了费用，从这些迹象表明：国家对房产投机者进行了严厉的打击。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。二、现阶段房产政策动向※第一：在2005中国住交会复旦—中富不动产投融资论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮说道：“2006年，应是一个鼓励住房消费年！这个鼓励住房消费将是鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励高端住宅。在普通商品房里头鼓励自住型的消费。我想我已经把06年的基本政策走势说清楚了”。这意味着，政府将对房地产行业的调整从宏观转如微观，特别是在高端住宅的政策上，会采用提高银行贷款利率、加大相关税收等进行调控限制；对于普通住宅则在各方面加以支持。就目前桂林市房地产而言，对高档住宅的需求度和购买能力迅速萎缩，可以预测：2006年—2007年将是房地产的调整期。因此，在国家调控的影响下，桂林地产市场同样处于调整阶段。对房地产政策的理解和把握，对本案定位尤为重要！※第二：在近日召开的首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛上提出：住宅产品的大中小户型、高中低价位的结构不合理，已经造成了一定程度的无效供给※第三：在中央关于“十一五规划”的建议中，明确提出要建设“资源节约型、环境友好型社会”。“这是一个讯号”。中国房地产和住宅研究会秘书长张元端表示：“这意味着发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志。”※第四：按照十一五规划要求：我国将合理调整收入分配。其目标之一是逐步扩大中等收入者比重，发展中产阶层。中产阶层的扩大，有利于增加商品住宅的需求，这是由住宅的经济学特性所决定的。对于发展稳定的社会来说，中产阶级的扩大是住宅消费的主要增量来源。因此，十一五规划重点强调发展节能节地型建筑，别墅等低密度住宅将继续受到限制，而普通住宅建设将会得到更多的政策支持。※第五：10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。这就意味着个人买卖二手房，那就是个人税必须得缴，除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税种也必须得交纳。按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5％，城建税和教育费附加是营业税税额的3％和7％，个人所得税是售房收入的20％，土地增值税按照四级超率累进税率计算，税率为增值额的30％—60%，还有印花税和契税等。这个文件的颁布，对二手房的交易有着重大影响。三：民意调查近八成消费者认为目前不是购房的好时机：据国家统计局日前发布的调查数据显示，认为目前不是商品住宅购买适当时机的消费者只占10％，较6月份低3个百分点：认为目前为商品住宅购买适当时机的消费者只占16％，较6月份低2个百分点。调查显示，9月份，消费者信心指数为94．3点，比6月份回落0．3点。第2节桂林市房地产市场调查分析一、当前桂林市房地产开发与经营情况2005年1-9月，桂林商品房施工面积累计为598.95万平方米，累计同比增长40.9%；其中，新开工面积累计为182.8万平方米，累计同比下降1.3%；竣工面积为53.79万平方米；另外，前9个月，销售建筑面积累计为79.21万平方米，累计比2004年1～9月增长20.1%；上半年，商品房空置面积为32.12万平方米，累计同比增长36%。随着桂林的开发商不断增加投入，以及近年来逐渐走高的空置率，势必会形成巨大的竞争压力。据了解，今年下半年开发商们圈下的土地将带来未来两三年内400多万平方米的开发量，市场竞争激烈程度可见一斑。二、相关经济指数统计表1、2005年3月—10年桂林市房地产开发投资额及销售走势7（亿元）6.1165.9154.8144.1743.583.663.023.4832.832.752.882.3321.9510.980.5603月4月5月6月7月8月9月10月房地产投资商品房销售额2、02-05年桂林市上半年房地产开发累计投资情况2018.81512.710.59.38.7108.66.854.102002年2003年2004年2005年房地产投资(亿元)商品房销售额(亿元)3、桂林市2005年10月份二手房出售区域分布图秀峰区10%秀峰区象山区七星区七星区41%21%临桂叠彩区临桂灵川0%象山区叠彩区灵川14%14%桂林住宅项目的开发量大于非住宅的开发量，住宅依然是桂林房地产市场的消费和投资重点。从抽样调查中显示，桂林市民对住宅的消费及投资兴趣大于非住宅的消费及投资兴趣。从三级市场的房地产交易数据显示，其中，七星区的交易量占很高比例，说明此地域的房地产市场比较活跃，消费能力较为旺盛。4、桂林市家庭构成13.5%17.7%46%22.8%三口之家三口以上二口之家独身被调查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是购房的主力军，三口以上的大家庭和二口之家亦是购房的中坚力量，值得注意的是独身家庭也占了13.5%的比例，所以应考虑各类客户的不同需求，有针对性按比例地设计各种户型，考虑房屋面积大小。5、家庭年收入70%59.6%60%近50%40%33.4%六成的被30%调查者家20%5.9%10%1.1%庭年收入0%3万元以下3-5万元5-8万元10万元以上在3万元以下，仅1.1%的被调查者家庭年收入在10万元以上。表明桂林居民大部分收入并不高，但桂林很多单位福利待遇较好，且有不少居民卖旧房买新房，以及隐性收入的存在和人们对公开收入持保守态度等因素，使家庭年收入的统计值不能完全准确的反映桂林居民的实际收入情况。6、购房时间、动机及关注因素50%39.3%40%30%27%20%17.2%7.5%10%4.6%4.4%0%1年内1-2年内2-3年内3-4年内4-5年内5年以后66.3%的被调查者计划在2年内购房，另有17.2%的被调查者计划在2—3年内购房。计划在3年内购房的被调查者合计达83.5%，表明计划在近期买房，因此未来的2—3年内桂林居民对住宅的需求仍较大，但由于部分人群收入的不稳定和政策因素的影响，也会抑制购买欲望，导致推迟购房时间。7、购房目的45%41.6%40%35%31%30%25%20%16%15%10%6.8%4.6%5%0%住房向住迁居购意商搬业次资置二投次首41.6%的被调查者为首次置业，目的为居住，31%的被调查者为改善居住条件二次购房。8、影响购房因素客户关注因素所占比例价格23.5%位置16.7%交通14.9%物业管理10.4%户型9.2%社区环境7.1%配套设施6.8%小区规模及发展趋势5.7%房屋质量5.7%被调查者购房时首要关注因素为价格，其次为位置、交通、物业管理及户型。因此开发商在开发新项目时，应注重房屋价格便宜、地理位置好、交通方便并配有服务良好的物业管理公司，提高其性能价格比，以赢得客户。9、主导客户群购房面积偏好建筑面积（㎡）所占比例50以下3.7%50-8014.3%80-10044.8%100-13030.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被调查者近半数购房时首选80—100㎡的住宅，30.4%的被调查者选择100—130㎡的住宅，说明多数购房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。有14.3%的被调查者选择50—80㎡的住宅，一部分是作为年轻人的过渡用房。新建住房应