泰平·尚城——大坪大黄路78号地块之再设想撰稿人：梁策2007.3序位于大坪大黄路78号的【渝中名郡】是由香港泰平有限公司投资、重庆时尚置业有限公司开发的高层围合式花园小区。由于开发商受外地开发经验禁锢，对重庆市场，特别是大坪区域市场认知不足，在项目定位和项目营销推广上有所偏颇，造成该项目的销售一直未为顺畅。实际上，该地块处于大坪这个重庆的地理中心位置，区域市场需求量较大，且消费者具有较强的消费能力，该区域的定位准确的同类产品也取得了较好的销售业绩，故在此开发项目应可取得较好的销售业绩。只是外来开发商对重庆房地产市场的水土不服，使得项目出现滞销状况。鉴于此地块本身具备的较好可操作性，出于理论分析，拟文对此地块从理论上提出新的项目定位和营销推广的设想。本文是从理论上借用原开发公司的一些背景情况对该地块进行重新立项设想，故，对市场分析、项目定位及营销策略将部分借用、参照现实市场及政策情况。另因本文只是对该地块进行项目定位及推广的策略设想，在对项目的推广策略中，仅提出策略性的框架构想1、地块情况概述该地块位于大坪大黄路78号，居于长江二路和菜袁路之间，占地面积26920平方米，居于半山位置，属于商业、住宅用地，容积率≦4.5。该地块东临大黄路，西靠后勤工程学院住宅区，南接菜袁路，北邻政府公务员小区。大坪作为重庆的地理中心位置，区域交通便利，生活配套较为成熟。区域内企事业单位集中，通讯行业商户较多，而且，作为重庆最早的花园小区——竞地城市花园即在附近，是一个高端人群聚集的区域，消费能力较强。该区域将是渝中区未来人居的重点发展区域，将以医疗、科技和教育服务为带动，发展成为渝中区新的居住区域，区域房地产升值空间较大。但是，地块周边商业配套较弱，大黄路目前还是双向2车道，路况较差，周边环境较差。不过，大黄路改造在即，改造完成后，道路将拓宽为16米双向四车道，作为连接长江二路和南北快速干道的一条主要的分流道。并且，大黄路沿线将有6个中高档的居住小区准备开发，是渝中区新的居住板块，相应配套将得以改善。届时，地块周边环境将得以改善，地块的区位价值将得到近一步的提升。而且该地块紧临政府公务员小区，市政配套的相应保障和周边环境的改善能够得以保障。因此，只要对地块的开发产品定位准确、营销手法得当、推广节点合理，项目销售前景将十分乐观。项目周边配套（步行10分钟以内）：区域内商场——百盛商场、新世纪超市（现有重客隆超市、永辉超市）学校——建设中学（区重点中学）、大坪中学（女子足球基地）、马家堡小学（市重点小学）、大坪小学、解放小学医院——大坪三院、红楼医院银行——中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、兴业银行、重庆商业银行酒店——万友康年酒店、红楼宾馆交通——70余条公交线路（长江二路上40余条公交线路、菜袁路上20余条公交线路），轻轨2号线其他便民配套——电信营业厅、九坑子餐饮一条街2、市场情况（1）重庆市场整体情况1、重庆市场特征（1）品牌效应增强；（2）大盘或者配套齐全的项目受到欢迎；（3）中小户型受到追捧，该类产品增多；（4）主力购房者平均年龄减小，25岁~35岁为购房主力；（5）项目个性化增强，出现主题式营销模式；（6）开发商促销手段多样化；（7）购房者更加理性，注重开发商承诺；（8）外来开发商增多，本土企业开发量增大，市场竞争激烈；2、重庆市场概述第一部分重庆总体宏观经济及地产市场分析1、重庆概况重庆于1997年成为中国第四个直辖市。它地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重地和水陆交通枢纽。其幅员面积8.24万平方公里，全市共辖15个区、4个县级市与21个县。其中都市主城区为渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、渝北区、巴南区、北碚区，但传统的主城区一般指渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区六个区。截止2003年底，全市人口为3130.10万人，主城九区（都市发达经济圈）总户数187.29万户，常住人口约618万，户籍人口为559.58万人，其中非农业人口331万。2、重庆市社会经济发展状况分析（1）重庆经济发展现状分析：2004年是重庆市自1994年以来经济增长最快的一年。全市实现地区生产总值2665.39忆元，比上年增长12.2%。按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。农村经济形势明显好转，工业经济加快增长，经济效益显著提高。固定资产投资较快增长，投资结构不断优化。在2004年，金融形势稳定，财政收支增长较快，就业形势有所改善，城乡居民收入快速增长。同时消费持续升温，物价明显上扬。总之，在宏观环境变化的背景下，全市经济继续保持了持续、快速、协调、健康发展的良好势头，综合实力显著增强，经济结构不断改善，质量与效益同步提高。1、重庆都市九区发达经济圈人均生产总值（2004年各区的具体统计资料还未公开，只能以2003年的统计数据为准）2003年重庆都市发达经济圈人均生产总值见下表区域渝中江北沙坪九龙大渡南岸北碚渝巴区区坝区坡区口区区区北南区区人均生产总值2254136414231720199612771083860890（元）410961080分析：重庆直辖以来，国民经济持续增长，且增幅逐年提高。从全市范围看，从2002年开始，其年增长率已超过10%，大大高于全国的平均水平。最新资料显示，2004年增长达到12.2%，创1994年以来最高水平。随着重庆投资与经济环境的日趋完善，中国宏观经济调控的平稳着陆，预计重庆2005—2010年GDP增长将会保持在年均9.5%以上，经济发展仍将保持持续、健康、快速、协调发展的增长势头。而且2004年重庆人均GDP已经超过了1000美元，主城九区（都市发达经济圈）更远高于此平均标准。这为我市房地产业的开发建设创造了大好的经济局面。2、2003年重庆都市发达经济圈在岗职工年平均工资见下表区域渝中江北沙坪九龙大渡南岸北碚渝北巴南区区坝区坡区口区区区区区在岗职工154915041515136916981405129413071129年平323641717均工资（元）3、2003年重庆都市发达经济圈固定资产投资与商品房开发、销售一览因2004年数据对主城九区还未有单独分区域的官方资料，故只能以2003年数据为分析基准。但纵观重庆2004年全市的初步统计，其全社会固定资产投资投资总量为1609.93亿元，同比增长26.8%，都市发达经济圈预计同比增长37.6%，使得投资进一步向都市发达经济圈集中，继续担当了拉动重庆经济快速稳定增长的主力军。2004年重庆市主城区商品房成交面积1209.77万平方米，成交金额287.21亿元，分别比上年增长8.6%，22.5%。其中，住宅商品房成交面积1091.83万平方米，成交金额238.51亿元，分别同比增长8.7%、23.7%。全社会固全社会固商品房竣住宅竣工面商品房住宅销商品房住宅空区域定资产投定资产投工面积积(m2)销售面售面积空置面置面积资(万元)资增长率(m2)积(m2)(m2)积(m2)(m2)渝中区71336925.6%936324490662648676477626718619270302江北区77700255.9%1244898894789996262572172578051212675沙坪坝66777623.2%1508986102363011402871004597482518156133区九龙坡83737129.6%1716848116629512655121023059360814100205区南岸区89802847.3%1784142128580514027671211943533093172307渝北区102025526.0%1073588788737952184864488244025126356大渡口23842020.20%5036134235486144175721728601133741区北碚区28883925.0%4757713857103685133332549362125826巴南区38284431.90%51425137895339480332080218844871132九区总577838233.3%975842168381297783421671808532852001168677计分析：重庆固定资产投资仍然保持了较快的增长势头，在建的各类项目大多符合国家的产业政策而受到大力支持。地处西部的重庆因其直辖市身份、西部大开发龙头以及占据长江上游经济中心的重要地位而在交通、电力、农业及教育卫生等多方面受到国家大力扶持。重庆住宅面积销售率大大胜过商用物业，市民对住宅的需求较为旺盛。同时住宅的空置量远小于商用物业的空置量。而且从近几年看，住宅空置率有逐年降低之势。尤其是九龙坡区，其空置量相对各区是最低的，这对项目是一大利好。3、重庆历年来产业结构发展变化情况表一：重庆三大产业产值发展情况年份199819992000200120022003（年）第一产业（亿298.67284.28283293.03315.78343.07元）第二产585．38604.39657.51727.66827.55975.95业（亿元）第三产545.21591.04591.04729.08827.97931.09业（亿元）表二：重庆历年来三大产业结构占GDP的比率由上表分析可知：重庆国民经济以二、三产业为主，新型工业化促进了第年份199819992000200120022003（年）第一产业（比20.9%19.2%17.8%16.7%16.3%15.2%率）第二产业（比41.0%40.8%