目录目录前言前言第一章、第一章、宏观环境分析宏观环境分析一、常熟经济环境分析一、常熟经济环境分析11、、经济综合实力经济综合实力22、经济结构、经济结构33、居民收入与支出（元）、居民收入与支出（元）二、房产市场宏观环境分析二、房产市场宏观环境分析11、市场环境分析、市场环境分析22、房产宏观政策分析、房产宏观政策分析第二章、第二章、房产市场竞争分析房产市场竞争分析一、常熟市场区域分析一、常熟市场区域分析11、市场区域界定、市场区域界定22、区域市场比较分析、区域市场比较分析二、常熟未来居住板块分析二、常熟未来居住板块分析三、海虞市场分析三、海虞市场分析11、海虞房地产市场发展演变、海虞房地产市场发展演变22、海虞区域市场现状分析、海虞区域市场现状分析33、海虞区域市场趋势分析、海虞区域市场趋势分析四、同构市场比较分析四、同构市场比较分析11、客源导向流入分析、客源导向流入分析22、同构市场环境比较分析、同构市场环境比较分析33、区域市场关联性分析、区域市场关联性分析五、竞争市场分析五、竞争市场分析11、价格分析、价格分析22、产品分析、产品分析六、消费者行为分析六、消费者行为分析第三章、项目分析篇第三章、项目分析篇一、项目立地分析一、项目立地分析11、区域规划介绍、区域规划介绍22、立地条件分析、立地条件分析二、项目二、项目SWOTSWOT分析分析第四章、项目定位建议篇第四章、项目定位建议篇一、项目市场预判一、项目市场预判11、整体市场研判、整体市场研判22、项目前景预判、项目前景预判二、项目整体市场定位二、项目整体市场定位三、客源定位三、客源定位四、产品定位四、产品定位五、价格建议五、价格建议六、去化速度及销售周期六、去化速度及销售周期第五章、项目成本分析篇第五章、项目成本分析篇一、成本分析简述一、成本分析简述11、主要经济评价参数、主要经济评价参数22、估算依据、估算依据33、估算过程、估算过程二、成本分析二、成本分析11、开发完成后房地产价值、开发完成后房地产价值22、建造房屋开发成本、建造房屋开发成本33、贷款利息、贷款利息44、管理成本、管理成本55、销售费用、销售费用66、综合税金、综合税金77、不可预见费用、不可预见费用88、开发利润、开发利润99、土地价格、土地价格三、项目不确定性分析三、项目不确定性分析11、销售价格不确定性、销售价格不确定性22、利润目标不确定性、利润目标不确定性四、结论四、结论前言前言本报告主要针对常熟海虞四季花园项目，通过对项目在宏观面、市场面的分析，结合项目自身条件，对项目做出的定位建议，并通过成本分析，确定项目可行性。以下为报告。报告思路：宏观面分析市场面分析项目自身条件项目定位项目成本分析上海富阳物业咨询公司研发拓展处2005年9月第一章、宏观环境分析一、常熟经济环境分析1、经济综合实力图1.1.1常熟市经济纵向比较分析常熟市生产总值纵向比较600106565.16105.5500475105）常熟市生产总值横向比较104.5）元400104.31人亿103.91103.8104万（300660103.530（值258103638.3640口总20024.525）102.5人%产）620102总21.2（生100元19.4101.52018.9度亿6000101幅（576.215570.7涨值5802000年2003年2004年565.2上总10年产560生产总值（亿元）总人口（万人）去生5405比相5200常熟市昆山市张家港江阴市生产总值（亿元）涨幅（%）图1.1.2常熟市经济横向比较分析分析：?最近几年，常熟市的经济一直保持高速稳定的发展，生产总值年增长幅度稳定在20％左右。在目前稳定的市场环境中，预计常熟市的经济仍可保持这种上涨势头。?常熟与其相似的几个市相比，无论在生产总值还是在增长幅度上，都略低于其他几个市，说明常熟市虽然发展迅速但在与其他几个同样发展迅速的市相比，仍有一定的差距。?最近几年内，常熟市的人口变化甚微，从而使人均生产总值的变化幅度接近于生产总值的变化，同样保持在20％左右的增长幅度。?常熟市经济的长期稳定发展，也会常熟市的房地产市场持续发展提供了基础，经济的发展也将带动房产的发展。由此预计，从长远来看，常熟市的房产有上升趋势。图1.1.3常熟市个镇区经济比较分析各镇生产总值及均值120000070000100000060000）人）50000/元800000元万40000（（600000值30000值总总40000020000产产200000生生10000均00人镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇山李虞港里浜塘浜塘庄庄虞梅海新古家支董练王辛沙生产总值（万元）人均生产总值（元/人）分析：?常熟市的下属各镇的生产总值相差不多，比较均衡。虞山镇由于包含一部分的市区部分，生产总量远远超过其他镇。但由于其特性与海虞镇存在较大差异，不予以考虑。?各镇的人均生产总值都超过20000元/人，说明常熟市的各镇都已经达到了中国较为富裕的水平，其中另有很多镇已经超过40000元/人，达到中等发展国家水平。这些数据说明了常熟市的各镇都已经较为富裕，完全有支撑高房价的条件?本项目所在的海虞镇的人均生产总值在整个常熟市中处于中等的水平。相对其他各镇的房产，海虞镇的生产总值和人均生产总值都高于梅李镇，而房产市场却落后于海虞镇，说明海虞镇的未来还有相当大的市场空间。2、经济结构图1.1.4常熟市产业分布分析分析：八五期间产业分布九五期间产业分布10.177.2629.6640.4752.2760.17第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业十五期间产业分布3.7138.4157.88第一产业第二产业第三产业?整个常熟市的产业结构在三个五年计划内，发生了巨大的变化。第一产业所占比例迅速减少，第三产业所占比例迅速上升。产业结构的变化说明了常熟由鱼米之乡成功转型为工业和服务业城市。未来的发展空间十分巨大。?一般说来，第一产业所带来的收入利润较低，而第三产业的利润相对高许多。因此一个城市的产业集中于高端，说明城市化程度较高，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。?对海虞镇而言，镇上的产业集中在第二产业，以纺织和服装业为主，这些产业的发展提高了当地居民的收入，但由于此类产业属劳动密集型产业，以普通工人为主，平均收入不高，因此其房产购买力一般。3、居民收入与支出（元）图1.1.5常熟市城镇以上职工工资分析城镇集体以上职工平均工资（元）2500020327200001806315000979210000719650002474478115601978年1985年1990年1995年2000年2003年2004年城镇集体以上职工平均工资（元）图1.1.6常熟市农村居民收入分析农村居民人均总收入（元）1000090008597800075487000606460005658500040003000237820001086100023501978年1985年1990年1995年2000年2003年2004年农村居民人均总收入（元）表1.1.12004年常熟市居民收入支出分析2004年城乡居民收入支出城镇居民农村居民全市城镇居民人均可支配收入15039元农村居民人均可支配收入7517元城镇居民人均生活消费支出10305元农村居民人均生活消费支出5180元分析：?受益于经济的迅速发展，整个常熟市居民收入都在上涨中其中城镇居民的收入平均增长大于农村居民的收入增长，使城乡居民的收入差距进一步加大。在2004年，城镇居民的收入为农村居民收入的两倍。在生活消费支出方面，农村居民的支出也远低于城镇居民，其可能承受的房价也远低于城镇居民。?最近两年中，常熟房价的增长幅度大于收入增长幅度，因此虽然收入上涨，但居民的住房压力却加大。尤其是在农村，较低的收入难以支撑高的房产价格。针对本项目，如定位较高，可能背离当地居民的消费能力，从而难于吸引当地的农民。?居民的收入与整个经济的发展相切合，随着未来经济的上涨，预计居民收入也将保持上涨，居民对房产的承受能力也将进一步加强，未来房产市场仍有一定的空间。二、房产市场宏观环境分析1、市场环境分析图1.2.1常熟市房屋销售面积分析常熟房产销售面积138.414012098.7100806046.5402002002年2003年2004年分析：?自2002年以来，常熟房地产市场持续升温，发展态势良好。随着常熟城市化进程的明显加快，老城区周边改造力度的加大，农民生活水平的提高和户籍政策的放宽，加上在常熟打工的30万外来人口，形成了庞大的购房需求。?从市场供应面开看，2003年上半年的市场放量呈现膨胀趋势，在施工面积、竣工面积和销售面积等指标上都有成倍增长。?2004年以来，市场供应量持续增长，目前供应量已超过需求量，市场出现一定的累积，整体市场压力加大。2、房产宏观政策分析?旧国八条：《国务院发布关于稳定房价的通知》2005年3月26日，国务院发布《国务院发布关于稳定房价的通知》，提出，“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，要追究有关责任人的责任。主要包括八方面内容，即“国八条”，由此2005年针对房地产市场的宏观调控开始。?新国八条：《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005年4月30日，响应国务院的《通知》，七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出期房限转，居住不满两年就出售的个人,按售房收入全额征收5.55%营业税,并配合相关部门各项政策，进一步深化了房地产宏观调控的内涵。《意见》共包含八项内容，也就是“新国八条”。?央行于3月17日起取消个人房贷优惠利率