花样年·花郡2.2期定价说明书第一部分价格制定原则.................................................................................................................1一、发展商经营目标.................................................................................................................2二、销售前的市场环境.............................................................................................................2（一）总体市场分析.........................................................................................................2（二）片区市场分析.........................................................................................................4（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴................................................................5三、项目自身客观条件.............................................................................................................7四、项目价格策略.....................................................................................................................8（一）目标均价市场比较分析：.....................................................................................8（二）项目片区土地增值情况分析................................................................................9（三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析..................................................................10（四）目标均价制定分析：...........................................................................................10五、项目销售战略...................................................................................................................11六、价格制定原则...................................................................................................................12第二部分价格表制定说明...........................................................................................................12一、产品差...............................................................................................................................12二、价格表其它主要决定因素权重评定：..........................................................................13三、具体定价说明...................................................................................................................14（一）景观...............................................................................................................................14（二）户型.......................................................................................................................15（三）朝向.......................................................................................................................15（四）噪音.......................................................................................................................17（五）层差说明（标准层）...........................................................................................17（六）修正说明...............................................................................................................18四、面价演算说明（按2.2期实收价5300元/㎡计算）.....................................................19第一部分价格制定原则价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，本项目制定价格从以下几个方面进行论证总结，制定符合本项目的定价原则：◆发展商的经营目标◆销售前的市场环境◆项目自身客观条件◆项目价格策略◆项目销售战略◆客户考虑的因素对定价的影响一、发展商经营目标?成为成都明星物业；?实现片区同期项目市场中高价位；?保证一定销售速度同时，实现较高的利润；?满足项目可持续销售需求；?提升发展商品牌形象。二、销售前的市场环境（一）总体市场分析1、商品房供销2006年1－9月商品房供应量为767.8万平方米，商品房总成交面积为680.81万平方米；其中城东商品房供应178.01万平方米，商品房总成交面积为173.22万平方米，同比增加20.8％，位居成都市区排名第三位。2006年1-9月五城区各方位商品房供销（单位：万平方米）3002001000城东城南城西城北城中供应面积178.01228.71274.8938.1348.06成交面积173.22197.22214.9847.3448.052、商品住宅销售面积2006年1－9月商品住宅供应量为575.19万平方米，商品住宅总成交面积为579.07平方米，其中城东商品供应148.24万平方米，商品住宅成交面积为157.55万平方米，同比增加23.1％，位居成都市区域排名第三位。2006年1-9月五城区各方位商品住宅供销（单位：万平方米）250200150100500城东城南城西城北城中供应面积148.24167.61216.7834.028.54成交面积157.55171.4184.513629.613、2006年1-9月五城区商品房价格商品房住宅办公用房商业用房均价4445418149757835同比增涨10.1％13.0％12.3%8.0%2006年1-9月五城区商品房交易均价为4445元/平方米，同比增涨10.1％，住宅交易均价为4181元/平方米，同比增涨13％。总体分析，2006年1-9月成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头，需求旺势，房价上升较快。各大品牌开发商纷纷进驻城东，如首创、华润、阳光100等，城东将真正成为成都房地产开放的主战场。（二）片区市场分析1、城东片区的总体情况：2006年1-9月共批准预售项目37个，共178.01万平方米，批准预售面积同比减少7.1％。2006年1-9月供销比1.03，城东商品房供需处于较为合理范围2、城东片区的住宅情况：2006年1-9月共批准预售项目14535套，共计148.24万平方米，批准预售面积同比增涨1.0％。2006年1-9月供销比0.94，城东商品住宅供应略小于需求2006年1-9月住宅交易均价3