市场调研篇池州房地产综述通观池州房地产市场,应该说正处于一个发展的阶段,池州房地产市场在近两年一直呈现出快速上涨的态势，随着池州城市改造进程的不断推进以及人们生活水平的不断提高,相信这个市场也会越来越成熟。根据我们的了解,今年上半年池州市完成拆迁面积18万平方米,预计全年完成拆迁面积将突破30万平方米,是池州历年来城市拆迁规模最大的一年,由此也可以看出：巨大的城市拆迁所带来房地产市场的刚性需求在年池州当地占有很重要的地位。根据我们对池州房地产市场的调查,2005年池州房地产市场商品房总的去化量约为30万平方米,今年上半年房地产市场去化量为17万平方米,目前市场上没有新公开个案,大都是在售个案的余量，就目前的阶段看，池州房地产市场又处于一个供略小于求的阶段。但随着汇景国际花园四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陆续面市，池州房地产市场在总体的供应量上会大幅度增加，预计年内市场新推案量将达到30万平方米左右，届时围绕着贵中分校周边将真正上演一场“三国演义”。而按照目前的去化速度判断，2006年全年去化量会达到35万平方米左右。综合以上情况分析，池州房地产市场总体处于一个供需两旺的状态。池州房地产调研分析规模分析在售个案规模对比3530252015321051304.42.821.7目前池州重点在售住宅项目6个，如上图所示规模由大到小依次是：汇景国际花园32万平方米、和泰星城13万平方米、平天湖水岸花园4.4万平方米、清风名苑2.8万平方米、烟柳园2万平方米、百花南苑1.7万平方米。从规模上分析，汇景国际花园占有绝对的优势。无论是从市场的销售情况看还是在对市民的走访中都会感觉到，汇景国际花园在池州市民心中较高地位和认可度。可以说：规模大、有一定配套的小区受到购房者的青睐。户型面积分析通过对在售住宅项目的调查显示：个案名称汇景三期和泰星城清风名苑烟柳园百花南苑水岸花园主力户型3/2/13/2/23/2/13/2/13/2/13/2/13/2/1主力面积105-117㎡120-126㎡100-110㎡105-110㎡100-110㎡120-128㎡110-117㎡从上述表格中我们可以看出：目前池州房地产市场主流是100-110平方米三房二厅一卫的户型面积。从户型的布局上看，当地的产品以实用性的传统户型为主，还没有出现错层、夹层的户型产品。从户型的功能上看，户型结构较为方正，功能分区明了，也没有出现类似南北飘窗及入户花园的功能设计。景观分析从在售个案的情况来看，在营销过程中大都以景观为宣传卖点，但实际景观设计水准一般，对景观设计的挖掘深度还远远不够。从景观设计单位来看，池州当地也引进了一些外地的公司，如：南方设计院、杭州石田景观设计院、常州设计院等，但还尚吸引一些品牌影响力较强的景观设计单位。可以说：目前在售个案的景观大都是一些组团绿化，整体显得比较单调，对景观小品的应用较少，只有和泰星城采用了一些水景的设计。如下图：这代表了目前池州当地景观设计最好的项目。从景观设计上看，整体水准有待进一步提升。建材设备标准分析从目前市场在售个案使用的建材设备标准来看：单元门：一般采用可视对讲系统进户门：采用品牌防盗门窗：塑钢窗安保系统：周边界红外线报警系统立面：一般采用涂料，个别项目有少量面砖搭衬从整体上分析，当前池州房地产市场发展阶段，在售个案所使用的上述建材设备标准还可以，但有些细节还是有待提高。如：立面：除了和泰星城外立面有些特点外，其它项目的外立面给人的感觉很一般。公共过道：目前在售项目的过道全部都是水泥地坪，整体品质感一般。物业管理服务分析通过对在售项目的调查显示：汇景国际花园：金房物业和泰星城：金房物业清风名苑：华宇物业烟柳园：青松物业平天湖水岸花园：菲安物业通过上述调查可以看出：池州最具有代表性的两个项目汇景国际花园和泰星城的物业管理公司是—金房物业，这也应该是目前池州名气最大的物业管理公司，是池州的“品牌物业”。从实际了解情况来看，池州当地还没有引进一些先进的管理模式和高水平的管理公司。在品牌物业管理上还是一个空缺。产品调查综合评述：通过对池州当地在售产品的调查以及对市民走访了解可以看出：池州市房地产市场正处于一个发展的阶段，在售产品基本上是以一种传统的房地产形式出现，产品细节强调较少，整体品质感一般。随着房地产市场的发展、购房者观念的逐渐转变、新的开发理念的形成，我们有理由相信，未来的房地产市场要用产品和服务说话。竞争分析篇市场竞争分析就目前池州房地产市场而言，重点在售住宅项目5个，分别是：和泰星城二期、平天湖水岸花园、清风名苑、烟柳园、百花南苑。除百花南苑小区外其它个案都是今年上半年公开的项目。从分布情况来看，并不集中。从规模来看，在售项目规模都不大，目前都是些余量销售。按照目前的形势分析，到本案公开时候，这些在售个案对本案都形成不了大的威胁。结合项目所在地理位置以及项目实际进度等，我们认为本案最重要的两个竞争项目应该是：汇景国际花园四期和星城明珠。根据我们的调查，汇景国际花园四期已经开始对外登记预约，预计在今年10-11月份会正式对外公开销售，而星城明珠一期目前规划已经基本确定，预计在今年年底也应该会对外销售。届时，本区域内的市场新推案量会明显增大，三个项目也会展开激烈的竞争。下面，我们将对汇景国际花园四期和星城明珠与本案做重点对比分析。汇景国际花园四期占地面积：7.1万平方米总建筑面积：10.89万平方米产品类型：多层（22幢）、小高层（7幢）多层：建筑面积7.33万平方米，小高层：建筑面积2.89万平方米户数：多层596户小高层247户规划面积：88-145平方米（不含顶加阁）主力面积：多层103-109平方米预计公开时间：10月-11月目前预约客户：70组（截止到8月5号）多层户型面积配比：88.44-97.5平方米2/2/182户/14%103-109平方米3/2/1174户/29%113-117平方米3/2/2120户/20%120-127平方米3/2/2108户/18%顶加阁112户/19%星城明珠占地面积：28.09万平方米总建筑面积：28.09万平方米容积率：1.0绿化率：40%规划户数：1912户住宅建筑面积：24.2万平方米商业建筑面积：2.91万平方米建筑布局：多层、小高层、别墅一期：多层19幢一期建筑面积：6.68万平方米一期户数：522户一期主力面积：102.25-115.30平方米一期户型面积配比：82.19-86.58平方米2/2/182户/15.7%99.09平方米3/2/148户/9.2%102.25-115.30平方米3/2/1164户/31.5%116.77-120.90平方米3/2/298户/18.8%131.14平方米3/2/29户/1.7%142.43平方米4/2/29户/1.7%153.30平方米5/2/210户/1.9%顶加阁楼102户/19.5%综合环境对比分析：首先，从三个项目所处的地理位置看，本案与汇景国际花园四期同位于九华山大道内侧，而星城明珠则是位于九华山大道外侧，在池州当地过了九华山大道就相当于出城一样的感觉。其次，从项目周边小环境及配套上看，无疑汇景国际花园四期更具有一定的优势。第三，汇景四期依靠前三期的开发，在当地具有很高的认可度，口碑非常好，可以说，三个竞争项目当中，汇景国际花园四期占有地利、人和两大关键优势。因此，综合环境对比优势依次是：汇景国际花园四期＞本案＞星城明珠项目规模对比分析：见下图：规模对比分析3030201810110汇景四期碧水青城星城明珠从上图中我们可以清晰的看出：星城明珠＞本案＞汇景国际花园四期汇景四期11万平方米，本案18万平方米，星城明珠30万平方米无疑更具有规模优势，星城明珠依靠其规模大，因此，在小区内部配套上增设了幼儿园，小学、超市等，这些是本案和汇景四期不能比较的。项目内部景观对比分析：从三个项目内部景观上看，汇景四期延续了前三期景观设计的风格，整体上是以绿化组团为主，小品应用较少，景观单一性比较明显。星城明珠在内部景观设计上引入了部分水系和局部景观小品的设计，在整体上强调景观的丰富性，但景观的连续性不强。因此,本案在景观设计上，整个小区东侧引入部分水景，内部设置多处景观小品，要在设计上要运用坡地景观的设计，使整个小区的景观看上去错落有致，要强调整体上景观的连续性和丰富性，突出本案在三个竞争项目中优势。项目立面对比分析：汇景四期立面效果图从上面的效果图可以看出：汇景四期的立面基本上也延续了前三期的风格，没有突出的特点，四期是以涂料为主，局部棕红色面砖，蓝色斜面屋顶设计，整体效果看上去一般。相对前三期的立面效果应该说提升不大。星城明珠一期立面效果图从上面的效果图可以看出：星城明珠一期立面也是以涂料为主，局部面砖，整体设计上更具有现代特征，立面效果明显强于汇景四期。户型对比分析汇景四期二房约93平方米左右汇景四期三房二卫约117平方米左右从汇景四期的户型可以看出：1、主卧引入飘窗设计。2、南北双阳台设计。3、整体户型全明设计。4、整体户型进深在10-11米左右，通透性较好。星城明珠一期二房户型，面积约82平方米左右星城明珠一期三房二卫户型，面积约117平方米左右从星城明珠一期的户型可以看出：1、户型整体开间小，二卧+客厅才10.2米。2、南北双阳台设计。3、双卫户型中套内卫生间是暗卫设计。4、整体户型进深在10-11米左右，通透性较好。从上述两个项目的户型面积情况可以看出：两个竞争项目在户型设计上没有致命的缺点，户型整体较为方正，进深短，通透性好，面积范围控制也比较好。因此，本案在户型设计上要考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升