2014青羊总部基地物业服务质价测评及标准白皮书中国指数研究院2014年10月2014青羊总部基地物业服务质价测评及标准白皮书中国指数研究院目录1.研究背景及意义............................................................................................................................2（1）在房地产长效调控和产业转型背景下，产业园区开发运营成为企业转型方向。.......2（2）物业服务行业成本上涨压力与物业费水平的矛盾凸显，探索“质价相符”的价格体系势在必行。.........................................................................................................................................2（3）企业对园区服务的需求转变，但行业缺乏统一的物业服务标准。................................22.研究方法........................................................................................................................................3（1）青羊总部基地物业服务质价测评研究方法..........................................................................3（2）产业园区服务标准研究方法...................................................................................................43.青羊总部基地质价测评...............................................................................................................5（1）对标项目选取标准及基本情况...............................................................................................5（2）物业价格测评............................................................................................................................6A.项目硬件设施要点测评...........................................................................................................6B.项目服务水平测评....................................................................................................................9（3）价格测评结果.........................................................................................................................12（4）综合结论.................................................................................................................................134.产业园区服务标准.....................................................................................................................1412014青羊总部基地物业服务质价测评及标准白皮书中国指数研究院1.研究背景及意义（1）在房地产长效调控和产业转型背景下，产业园区开发运营成为企业转型方向。近年来，随着房地产调控长效机制的逐步确立和产业升级转型发展的要求，产业地产作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。国内住宅和商业地产在长期调控机制的作用下热情逐渐消散，开发商纷纷涉足产业园区运营，寻找新的转型之路。（2）物业服务行业成本上涨压力与物业费水平的矛盾凸显，探索“质价相符”的价格体系势在必行。2008-2012年我国GDP增速保持在7%以上，各省市最低工资标准也在逐年攀升，多个省市连续多年增速超过10%，人力成本快速上升。2008-2012五年中有4年CPI为正值，国内商品和服务价格上涨，物业服务企业人力和物料成本均随之上升。与此同时，物业服务的价格却停滞不前，物业服务企业大多入不敷出，惨淡经营。青羊总部基地作为中国总部基地的标杆项目，在成都嘉善商务服务管理有限公司的经营下，业主满意度连续两年上升至93.4分，处于行业领先水平。而物业服务价格独栋仅为2元/月*㎡，分拆栋仅为4元/月*㎡，大幅低于市场价格。（十大城市07年之前入住的住宅样本均价为2.20元/平方米，07年之后入住的住宅样本均价为2.3元/平方米）。为科学的衡量与青羊总部基地“质”相符的物业价格水平，特开展此项研究。（3）企业对园区服务需求转变，但行业缺乏统一的物业服务标准。随着产业的转型升级，企业对园区的需求由简单的产品需求逐渐向完善的服务需求转变，企业对园区服务平台搭建，居住、休闲、娱乐配套的需求不断提升。优秀的产业地产运营企业在进行产品创新的同时，要不断提升园区的服务质量和服务附加值，创新服务模式，满足入园企业的多元化需求，搭建完善的产业一体化平台，提升园区竞争力。在以青羊总部基地为蓝本进行质价测算时发现目前产业园区物业服务行业尚没有统一的服务标准。青羊总部基地作为中国总部基地的标杆项目，其物业服务提供商成都嘉善商务服务管理有限公司于2014年5月被中国房地产TOP10研究组认证为“2014中国特色物业服务企业领先企业-----产业园区服务”，嘉善商务特22014青羊总部基地物业服务质价测评及标准白皮书中国指数研究院结合近年来产业园区物业服务的经验，借助中国指数研究院的行业研究优势，共同拟定了《产业园区服务标准》，旨在为相关部门、企业提供参考和依据，促进行业运作水平和服务质量的提升。2.研究方法（1）青羊总部基地物业服务质价测评研究方法市场比较法是房地产市场价格估计与测评中最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。物业管理作为房地产产业链的一个环节，其价格形成机制与房地产市场、项目所处区位、物业管理服务本身紧密相关。目前来看，物业管理市场正在成长，大量专业化的物业管理公司成立，物业费市场价格机制正在逐渐形成。因物业管理同质性较强，服务项目差异化较小，我们可找到与估价对象相同或相似的成交案例，运用市场比较法估算估计对象应收取的物业费水平。但是，与估价对象完全相同的物业管理项目是不可能找到的，我们采取对类似项目进行修正调整，使其逐步接近估计对象的各项情况，最终得出一个可以参考的结果。我们将影响物业费市场定价的因素主要归为两个大类，最为主要的方面是物业公司所提供的服务及园区本身的硬件配置因素；在硬件配置之外，客户的满意是物业价值的最重要的体现，我们引入服务水平满意度因素对物业费的市场价格进行修正，对于用户满意程度高的给予更高的溢价。表：物业费定价考量质量分项子项建成年份建筑体量区位交通电梯品牌、数量车位数量、配比硬件配置因素空调系统装饰风格档次安保设施绿化景观商务配套32014青羊总部基地物业服务质价测评及标准白皮书中国指数研究院服务内容物业企业品牌物业服务水平因素服务水平品牌形象修正方法：以测评对象为100分，可比项目根据与测评对象的差距依照特定的标准相应的标准进行修正，最后将各项关键因素综合，并与测评对象进行对比，得出修正后的因素得分。一般来说，导致物业管理难度增加和费用增加的子项分数相应提高，反之亦然。（2）产业园区服务标准研究方法该标准以中国物业百强企业研究及物业星级评价为基础，中国指数研究院星级评价标准对目前国内多个城市的物业服务收费机制和物业服务水平标准进行了深入研究，并进行总结和评价；然后将星级评价标准体系送呈专家和行业资深从业人士审阅，征求多方专业意见及建议；根据专家和行业资深专业人士的反馈意见，以及中国指数研究院各地的调研情况对星级评价标准体系进行了修改完善；最后，由中国指数研究院各分院对所在城市的多个小区进行试打分，实地验证星级评价标准体系的可行性。《中国物业服务星级评价标准体系》内容全面，结构完善，评级严谨、准确、客观，可以做为物业服务行业的权威评价标准。产业园区服务标准以青羊总部基地为蓝本，标准体系满分100分，由基本要求、房屋共用部位管理与维修养护、共用设施设备管理与维护、装饰装修管理与服务、公共秩序管理维护、环境卫生、绿化养护、信息与咨询服务、餐饮与会务服务、政