观天下营销报告2006年分析分析一、区域环境1、地理位置合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。江淮分水岭南测，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。合肥是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。2、区域划分合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市总面积7498平方公里，其中市辖区面积596平方公里，建成区面积近150平方公里。2003年末，全市总人口456.6万人，其中市区人口155.87万人。3、人口状况城市总人口426万人口，总面积7266平方公里市区总面积596.01平方公里，总人口142.57万人。城镇非农业人口284万人4、交通状况合肥地处华东腹部，交通十分方便，全市航空、铁路、公路互相衔接，已形成立体交通网络。航空：合肥骆岗机场位于城南12公里，是国际大型的现代化机场，有直通北京、上海等20余条航线，还有直达香港的定期航班。铁路：淮南铁路(复线)贯穿南北，北至蚌埠，与京沪线、陇海线相接，南至芜湖，与皖赣、宁芜线和宣杭线相连。华东第二通道“杭州-芜湖-合肥－阜阳”线路、合(肥)九(江)铁路已建成通车。公路：合肥已成为全省公路交通中心，有开往本省13个地市42个县的直达汽车。312国道和206国道在合肥交汇。市内交通：市内公交有80多条线路，非常便利。5、自然人文资源合肥自然景色颇为优美，西依蜀山，南临巢湖，南淝河萦绕城区，市内道路宽阔，绿树成荫，既多现代建筑，又有名胜古迹，是一座古老而又年青的城市。合肥的名胜古迹甚多。从前有镇淮角韵，梵刹钟声，藏舟草色，教弩松荫，蜀山雪霁，淮浦春融，巢湖夜月，四顶朝霞八处，统称“庐阳八景”。现在的名胜古迹以教弩台，明教寺，逍遥津，包公祠等最为著名。6、远景规划进入新世纪以来，按照十六大提出的全面建设小康社会目标，合肥市在今后20年发展的基本思路是：加快发展，富民强市，整体推进现代化大城市建设，在全省率先全面建设小康社会。在发展经济上主要是实施“三步走”战略，即到201O年生产总值达到1,000亿元，2012年实现GDP总量比2000年翻两番、人均GDP达到3,000美元，到2020年实现生产总值翻三番。近期重点是实施四大基地建设，即：建设城郊型农业示范基地，建设国内外重要的制造加工基地，建设国内重要的高新技术研究与产业化基地，建设国内重要的旅游、文化和教育产业基地。二、经济环境1、经济指标国民经济快速增长。实现地区生产总值587.9亿元，增长16.2％，是自１９９８年以来增速最快的一年。财政收入跨过百亿元大关，达105.4亿元，增长24.9％，其中地方财政收入44.9亿元，增长25.3％。农业生产喜获丰收，粮食总产166.6万吨，油料总产35万吨，均创近年来最高水平。第二产业快速增长，规模以上工业增加值198.5亿元，增长31.5％，建筑业产值突破200亿元，增长26.7％，江汽集团成为首家产值超百亿元制造业企业。全社会固定资产投资增长41.7％，社会消费品零售总额增长15.6％，全市进出口总额增长９％。2、人均收入城镇居民人均可支配收入8610元，增长10.6％；农民人均纯收入2889元，增长21.2％，增幅首次超过城镇居民收入。城乡居民储蓄存款余额429.1亿元，比年初增加69.3亿元。新增就业岗位５万个，城镇登记失业率控制在4.4％。3、产业结构工业企业产值达62.3％；高新技术产业快速发展，产值增长28％；农业结构调整成效显著，新型养殖小区、规模化设施栽培小区发展迅猛；第三产业，特别是各类专业市场、要素市场及旅游、会展、物流、金融、房地产等现代服务业快速发展。投资自主能力显著增强，自筹资金和非国有投资分别占58.8％和60.8％。城乡消费结构不断升级，住宅、汽车、旅游等消费热点持续升温。个体私营经济蓬勃发展，全年新增私营企业6769户，增加30％。4、投资环境合肥努力为投资者创造良好的投资环境，交通、通讯、供电、供水、供气等基础设施近来有了根本性的改善。航空、铁路现与国内几十个大中城市相通，并辟有直达香港的航班；公路四通八达，经高速公路可直达南京、上海等城市；合肥港经巢湖可直通长江沿岸各口岸；市内程控电话交换机突破30万门，长话可直拨全国各地和世界180多个国家和地区；市内供电和供水设施完善，供应充足；煤气、液化气率达到50％，超过全国平均水平。合肥有着广泛的国际交往，已与日本久留米市、塞拉利昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市、美国哥伦布市、丹麦奥尔堡市、西班牙莱里达市结为友好城市，与世界上130多个国家和地区建立了经贸关系，在24个国家和地区设立了350多家海外贸易机构，对外经济文化交流日益频繁。市市场场背背景分析景分析一、土地市场分析1、概述合肥土地供应政策不会有根本性调整。虽然合肥市土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年对土地政策依然不会有根本性的调整。因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。2、商品房开发面积分析2004年前三季度合肥市房地产开发企业土地购置费完成21.5亿元,同比增长47.2%,土地购置面积为361.4万平方米,同比增长4.8%；完成土地开发面积为111.2万平方米,同比下降26.7%；可以看出,房地产开发的前期费用加大,开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利销售。二、合肥房整体房产市场分析1、概述在合肥经济发展的大环境下，合肥的房产市场这几年也得到了长足的发展，小区规模、产品的形态得到不断的创新和进步，各种住宅的新技术新理念也在各个房产项目中得到实际的应用，在近两年里，尤其是今年以来，合肥的住宅市场供需两旺，楼市一路上扬。楼市的利好，极大地激发了地产商的开发热情，楼盘一个接一个地推出，并得到了市场的热烈响应。2、供应量分析据安徽调查的数据显示：2004年合肥市全年的在售楼盘有130个之多，以在售建筑类型面积比例看(见图一)，多层住宅的供应面积在2004年仍然位于各建筑类型之首，但其领导地位在12月份已然没有了绝对性。在2004年1月份合肥市多层住宅的供应面积仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率由原来的近60%下滑了约20个百分点，而小高层、高层住宅的供应面积则得到了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多。3、市政建设进一步推动楼市的发展今后几年合肥市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给合肥市的房地产业发展提供远大的发展空间。对楼市有着重要推进作用的市政规划和基础设施建设，给楼市带来的不仅仅是居住环境的改善，也将成为楼市的又一启动点。根据规划，城市总体布局为“多中心、组团式”，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。城市道路建设，保持并继续完善以“二环九射”和“五横五纵”为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调发展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建设。远期规划建设新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。2005年，合肥市商业营业面积总量控制在500万平方米以内，2010年将控制在600—700万平方米。开发依靠合肥丰富的旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的复合型休闲度假地产，也将成为新的亮点。西南区和新城区仍是05年楼市发展的热点区域。4、产品五型依旧，住宅创新升级房地产产品无外乎五种类型：普通住宅、别墅、商铺、写字楼以及新兴的旅游地产。在合肥市，因为工业产业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位而写字楼和商业地产是合肥整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，我们认为写字楼的发展空间仍然不大，商业地产明年上升速度也将泛力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。2005年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐超多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。在2004年建设的楼盘中，绿城桂花园、国际花都、上城国际、世纪阳光花园等是几个真正称得上规模的大盘，且在住宅品质创新上已得到体现。如底层架空，改变以往底层开店的做法，并植入绿色植物；做足山水文章，将水引入小区内部；强调住宅环境的均好性，提高小区的绿地率，以小围合布局和庭院式手法，将各单元互相组合，形成既围合又开放的外部空间等做法，这些将真正被开发商和购房消费者所重视。显然，对于2005年来说，住宅品质创新成了合肥楼市的突破点。5、房市预期看好、房价涨势趋缓作为具有虚拟经济成分的房地产，很容易受经济景气和媒体渲染的影响，从而行成高涨、下泻的态势。合肥房地产市场将继续保持良好的发展势头，房价仍难下降。主要理由：一是，土地成本增加，合肥市所有的经营用地都必须到土地市场公开拿地。可以肯定房地产开发的前期费用会加大,开发成本增加。二是，拆迁成本加大，拆迁一直是开发成本中变数最大的一块儿，随着政府对拆迁户利益保护的力度越来越大，拆迁成本必然增加；三是，住宅结构的调整与品质的提高仍会拉动房价上涨。为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府已决定划拨土地新建50