华宇·五环星座项目建议书1、项目的基本情况2、市场分析3、项目的SWOT分析4、项目的基本定位分析5、总结1、项目的基本情况1、项目地块所在区位：袁家岗大公馆立交桥旁2、项目地块周边概况：（1）、运动休闲场所：奥体中心，南方花园、直港大道美食街。（2）、交通状况：毗邻轻轨袁家岗车站、公交袁家岗和大公馆车站。（3）、教育机构：重庆医科大学、解放军后勤工程学院、重庆工学院C区、机制校、35中等等。（4）、金融机构：交通银行、工商银行、建设银行、农业银行等等。（5）、商业机构：大坪、石桥铺、杨家坪商圈以及建设中的“奥体中心商圈”。（6）、周边楼盘：左林右舍、青年根据地、自由左岸、俊豪时代、同创奥韵、郡都彩舍、中华新城、韵动人家、康德27°生活空间、渝中名郡、骏逸·新视界等等。3、项目占地面积：4588平方米4、规划容积率：4.345、项目最大建筑面积：19911.92平方米6、规划建筑密度：37.99％7、规划绿地率：30.19％2、市场分析1、2004及2005年重庆市小户型房地产市场发展趋势分析（1）、早年重庆的小户型楼盘，主要集中在商业中心区，其卖点为中心区、低总价和纯投资，而现在功能完善、设计人性化、社区性成为小户型的发展趋势。（2）、投资人的投资行为越来越理智和慎重，开始关注投资回报前景，靠地段吃饭的小户型时代走向尾声，定位准确、面积适当、功能完善、富有个性和独特品质的小户型将成为未来的发展趋势。2、大石杨“金三角”地区小户型房地产市场概况（1）、继解放碑以及观音桥、沙坪坝的“地段型”小户型之后，长江路、迎宾大道、袁家岗奥体中心旁如雨后春笋般出现了很多小户型楼盘，如自由左岸、建工·新康桥、铂金时代等等，成为又一个小户型楼盘相对集中的区域。（2）、这些楼盘中，在2004年7月份开盘的万友康年国际公寓因其核心地段、完善配套和通透的户型设计把这一线的小户型均价拉到3700元/平方米的高度，而后分别在2005年1、3和4月份推出的韵动人家、青年根据地和俊豪时代，因其良好的入市时机和宣传推广策略，同样取得了比较高的销售均价和销售效果。但是在国家接连3次对房地产业进行宏观调控之后，2005年5月份推出的左林右舍的销售情况就显得不尽如人意。（3）、根据对奥体中心旁诸小户型楼盘的分析可以得出以下几点结论：a)均为单体楼，无小区环境。b)热销的户型主要为35-50平方米的一房一厅和53-70平方米的二房二厅，特别是带转角窗或弧型窗的户型比较畅销。26-32平方米的单间配套次之，仅仅韵动人家有85、87平方米的三房二厅，恰恰其剩下的全是这种户型。c)户型设计品质不高，有明显的缺陷，如卫生间不采光通风，开间太窄、进深太长，异型房较多、使用不方便等等。d)在宣传推广上，主打“运动”、“轻轨”、“奥体中心”和“左岸”等概念，目标客户群主要包括单身贵族、已经结婚还没有小孩的“丁克”夫妇、“空巢”期的老夫老妻，均价在3600元/平方米左右。（4）、长江路、迎宾路和奥体中心旁小户型楼盘均价走势（见下表）。4000365037003700360036003500340034503300350032003000310031002700250026002000150010005000712050308047070080.1.3.4.5.....0....15555123。4440444000000000003000000000202020202220220222202桥家地代舍界期期汇际间年岸期人据时右新一二天空康康左二城锐锐年阳友新由动根豪林青7度舍韵年俊左一新新骄2万工自朋青德建都康郡（5）、长江路、迎宾路和奥体中心旁小户型楼盘的基本情况。（见附表）3、项目的SWOT分析1、项目的优势（1）、品牌优势：华宇集团强大的品牌号召力。（2）、交通便捷：旁边有“比私家车还方便的轻轨”和两个公交车站多路公交车，快速干道通达市内各地。（3）、口岸好：位于城市的几何中心，覆盖面广。（4）、配套完善：紧邻奥体中心，毗邻大坪、石桥铺和杨家坪三大商圈，医疗、教育以及休闲娱乐配套齐全。（5）、精雕细作的产品：公司在产品打造上一贯精雕细作，在外立面、顶部、遮阳板等的处理上都精益求精。（6）、视野开阔：奥体中心无高层建筑，视线好。2、项目的劣势（1）、体量小，环境开发有限，与小区内的小户型比较起来，内部环境资源不足，这对产品品质的提升有一定影响。（2）、临主干道，有一定的噪音和灰尘污染。（3）、奥体中心正处于开发状态，真正的奥体中心商圈还远未形成。3、项目的机会（1）、较新轻轨线约1/2的里程贯穿大石杨，拉近了与渝中区及周边区域的实际距离,同时也推动了周边楼盘的发展。（2）、市奥体中心主体工程竣工，各项体育盛事的举办将吸引全重庆乃至亚太区的目光。奥体中心作为一个新的房地产经济版块，将会有更多的人选择到其周边区域居住。（3）、中华新城的开发，产生向心聚集效应，且其规划有购物广场和星级酒店，都使区位品质得以进一步提升，商业配套进一步完善。（4）、充分挖掘“奥体中心”价值的小户型，目前尚是空白。（5）、大坪九坑子等地的拆迁产生对中小户型的消费需求。（6）、大坪—石桥铺即高新区一带聚集了一批高学历、高品位、高收入的青年群体，为本项目提供了一个较大的潜在消费群。4、项目的威胁与挑战（1）、2005年3月以来，国家加大对房地产业的宏观调控，国务院七部委发文联合抑制房价上涨，打消了市民购房的积极性。（2）、“6.1大限”对居住不满两年又出售的住宅，征收5.5％的全额营业税，而且正在酝酿征收20％的个人所得税，这将对投资者产生巨大的影响。（3）、竞争激烈，下半年中华新城推出的公寓加上现在已有的小户型楼盘，使得奥体中心旁边的小户型楼盘竞争异常激烈。（4）、部分中小型社区，把中小户型纳入产品规划，对本案消费者形成竞争分流。5、项目问题和威胁的应对之道（1）、放大和强化区位、奥体中心和轻轨优势，使其形成强烈的利益引导。（2）、细分目标消费群，充分挖掘青年人自住市场、商务市场和投资市场的消费潜力，可以考虑使用功能上的组合，如宜住宜商的“SOHO”。（3）、努力扩大消费半径，以吸引更加广阔区域内的消费者。（4）、结合我公司在产品打造上的传统优势，在户型上下狠功夫，打造能够同时满足居住和办公需要的小户型精品。4、项目的基本定位分析1、项目住宅部分的目标消费群分析（1）、主力消费群：a)年轻的住宅消费群：主要来自渝中区和大坪、石桥铺、杨家坪区域。家庭月收入3000—6000左右，年龄28-35岁左右（即70后生人），家庭结构为单身贵族、已经结婚还没有小孩的小两口；职业阶层包括都市白领、创业阶段的小产业主、IT通讯业的经营户或营销人员、摩托经营户或相关从业人员、企事业单位的办事人员等等。b)中小企业或公司：体育娱乐相关产业、广告等第三产业、贸易业等等。（2）、辅助消费群：a)空巢阶段（子女已经独立而且没有同住）的中老年两口之家。b)亲情消费：父母为子女购买或者子女为年老的父母购买。c)项目周边的拆迁户。d)投资人：包括周边院校的教职工、医务工作者、设计院从业人员、私营企业主、大坪石桥铺杨家坪商圈的经营户等等。（3）、目标消费群的典型特征a)年青，充满活力和激情b)崇尚自由与个性c)追求时尚，不仅仅是衣着，更包括生活方式和行为模式。d)网络人与国际人2、关于项目的产品定位建议：（1）、住宅部分定位：公寓式住宅a)注重生活功能的完善，户型设计要综合考虑居家和办公二者的需要，做到通过不同的装修、隔断之后，居家、办公两相宜，同时针对现有小户型住宅的设计缺陷，尽量解决厨房、卫生间的通风采光问题。b)新建公寓部分的物管服务可以纳入整个五环大厦小区来考虑，为其设定一些特殊服务，如预订火车票、飞机票、传真、复印、送餐、洗衣、小型会议室等等。c)外立面和顶部处理力求时尚、简洁、俊朗。d)可以采用错、跃等空间技术，采用270°转角窗、外飘窗、180°弧型窗、270°弧形窗等形式增加房间的空间变化和通透性。e)重视楼宇的智能化，如红外预警探测系统、自动喷淋系统、可视对讲系统等，以增加项目的卖点。f)公共部分精装修，如入户大堂、走廊等，以提升项目品质。g)户型面积：主要为35-42平方米的一房一厅，45-60平方米的二房一厅、二房二厅、单卫、双卫结合，建议不考虑单间配套和三房，某些户型设计可以参考建工·新康桥。h)户型配比：一房一厅30％左右，二房二厅70％左右。此方案与“韵动人家”的户型设计类似，也与其它小户型楼盘同质化程度较大，但是市场的接受度也比较大，因此建议采用此方案。（2）、商业部分定位：“专业市场＋餐饮休闲”a)根据对项目旁边青年根据地调查显示，其推出的临街门面价格从1.2万－1.4万，销售走势良好，到现在已售出60％左右。b)商业的消费者主要为投资人：包括周边院校的教职工、医务工作者、设计院从业人员、私营企业主、大坪石桥铺杨家坪商圈的经营户等等。c)根据对本项目的地形和周边区域的分析，建议修建二层商业裙楼，负一层为车库。由于本项目地块有一层楼的高差，而且靠奥体游泳馆一侧规划为城市次干道，因此正面一层可以从前面进入，二层可以从后面进入，从而构成两层临街门面，有利于销售。d)如果租赁的话，一层商业作为五环大厦摩托车市场的延伸，可以用作摩托车销售场地；二层商业正对奥体中心游泳馆，可以用作餐饮或体育用品商店。3、项目的命名建议（1）、结合原五环大厦的命名华宇·五环之星华宇·五环星座华宇·五环印象（2）、结合奥体中心的地标式命名华宇·雅典印象华宇·风之子华宇·活力程式华宇·羚羊谷华宇·新都心（3）、时尚前卫型命名华宇·城市森林华宇·城市猎人华宇·后街华宇