信义大厦定价建议2006-02-1321世纪不动产北京中天大业加盟店目录第一部分文件说明......................................3第二部分信义大厦租金定价依据..........................4第三部分信义大厦销售定价依据.........................152第一部分文件说明1、本文件根据发展商要求提交。2、文件主要内容包括两部分：租金定价依据、销售定价依据。3、本文件数据来源于我司一线销售人员，同时进行了专门调研。4、浏览“内容概述”、“本部分结论”可掌握文件结构及主要结论。5、文件的主要结论，均有相应内容进行论述。3第二部分信义大厦租金定价依据1租金定价概述租金定价采用目前市场中最为通用的三步定价系统：第一步：基准参考租金采用市场比较法，从项目小环境、产品自身的全部价值构成要素，将本项目与周边可比项目进行量化比较，进行综合评分，并测算出项目的基准租金。第二步：重大因素修正对影响本项目租金水平的主要因素，进行整理和阐述，并根据各因素对基准参考租金进行修正。在分别完成各因素对价格修正的基础上，得出重大因素修正后的执行租金均价。第二步：租金执行方案根据未来销售执行工作的需要，以及最佳销售策略的安排，将第一、二步得出的执行租金均价，转化为可用于实际执行、同时能保证销售策略实现的价格系统，该系统包含适用于全部销售情况的综合租金条件，包括合同价、免租期、装修期等。2第一步：基准参考租金确定2.1市场比较法说明市场比较法是指将本项目与周边竞争项目或可参考项目进行比较，通过综合评分的方法对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算本项目的客观合理价格或价值的方法。对本项目的定价中，我司采用行业内常用的综合评分法，主要是基于我司长期对写字楼供需市场的研究和写字楼市场价格的动态监控，并结合我司业务团队的行业经验，由写字楼专业人员对当前市场热点项目进行数字化评分的办法。42.2可比项目的选择本案可比项目的选择的原则有两方面。（一）同区域：在满足可比项目数量的前提下，尽可能选择同区域项目，根据实际情况我司选择了安贞桥附近北三环沿线的项目；（二）同档次：即选择档次相同、或档次差别不大的项目。由于本案属于甲级写字楼，因此可选择超甲级、甲级和乙级写字楼。基于以上原则，我司选择如下项目作为可比项目：城建大厦、环贸中心、安华发展大厦、煤炭大厦、浙江大厦。各项目概况如下：?环球贸易中心：位于安贞桥东南角，5A商务写字楼建筑，为北三环第一个大型综合性项目，从硬件到软件，完全具备顶级写字楼要素，属于北三环的旗舰项目。同时在吸纳客户时注意维护高端形象。在刚刚上市时，该项目发展商基于其区域高端项目的定位，租金定位较高，但是因为本区域市场需求不支撑如此高的租金价格，招租受阻。其后调整了其营销策略，降低了租金定位，先以低租金吸引优质客户入住，直到入住率达到一定水平后租价才有所回升，其目前的策略就是先低价养市。但是高端的市场定位和目前较低的价格水平仍然给其发展商造成一定的心理落差。?城建大厦：本项目集甲级写字楼、大型商场、大型高档餐饮、休闲娱乐、会议中心为一体的现代高智能化综合性建筑，体量超过10万，是北三环区域除环贸中心之外的又一大型高档综合体项目。不过楼体外观以及楼内面积自用的设计略显过时。?安华发展大厦：5建设银行是其主要客户，安贞桥与小关路口经常发生交通拥堵，出行较为不便，由于建筑时间较早，硬件设置及公共装修制约发展，而且内部产权分属三个不同的大业主，内部管理较为混乱。所以虽属于甲级写字楼，价格会进一步走低。?浙江大厦：集5A级写字楼与四星级酒店为一体的综合性甲级物业。有较多知名企业和政府机构入住，在市场上有一定知名度。?煤炭大厦：位于和平里，传统的居住区和政府办公聚集地，聚集了国家林业局、国家劳动和社会保障局、国家安全生产监督管理局等政府机构。随着市政交通网的完善，交通状况日趋良好。虽然本项目硬件条件较好，但区域整体仍属商业氛围较强，但商务氛围匮乏。本项目为我司代理，在1年多的时间内即成功完成将近80％的出租率，其中客户多为金融、IT、咨询等成熟产业。?周边同类写字楼的租赁情况（租金单位：元/天/平方米）写字楼入住时间入住率成交租金免租期摊薄租金（元/天/平方米）安贞大厦1998前90%3.3—3.51.5月/年2.9—3.1环球贸易中心2005.650%5.0—5.31.5月/年4.4—4.6浙江大厦1998前85%3.5—4.01月/年3.2—3.7煤炭大厦2004.1177%3.7-3.82月/年3.1—3.2城建大厦2004.880%4.2-4.81月/年3.9—4.4安华发展大厦1998年80％3.6—3.81月/年3.3—3.56洲际大厦1998.790%4.0-4.21月/年3.7—3.9中国国际科技会展中心2001.990%4.5-5.01月/年4.1—4.6长新大厦1999年50%3.6—3.81月/年3.3—3.5雍和大厦2004.690%3.3—3.81.5月/年2.9—3.3建达大厦1998年90%2.8—3.01月/年2.6—2.75金泰大厦2002年底92%4.51月/年4.1租金备注以上租金均包含物业管理费2.3对比评分对比属性的选择：主要选择对项目租金有影响的项目属性，本案选择的属性包括：位置交通可见性、商务氛围和周边配套、项目平面布局、采光与景观、外观与公共装修、硬件配置、内部配套、楼宇品牌、物业管理、入住客户、产权状况。各属性权重的确定：根据对租金影响程度，给各对比属性权重数值（对比表）。评分分值标准：从可行性出发，每个单项属性划分为A++、A+、A、A-、A—五个级别，计分标准：A++/100、A+/85、A/75、A-/65、A--/50。在对比中，要求每个属性有且仅有一个A++/100，同时有且仅有一个A--/50。各对比项目租金：（租金单位：元/天/平米，含物业费）可比项目租金成交价计算取值(中值)城建大厦4.2～4.84.5安华发展大厦3.6～3.83.7浙江大厦3.5～43.75煤炭大厦3.7～3.83.75环贸中心5～5.35.152.4信义大厦评分表权重评分因素城建大厦安华发展浙江大厦煤炭大厦环贸中心本项大厦目0.2位置交通可见性A++AA－A――AA+0.18硬件配置A+A－－A－A+A++A0.15商务氛围和周边配套AA++A+A――AA+0.1物业管理AA――AAA++A0.10入住客户AA――A+AA++A－0.08产权状况A+A－－A－A++A+A－70.07外观与公共装修AA――A－A+A++A－0.05平面布局AA――A－A+A++A0.04内部配套AA－A+A――A++A0.02采光与景观A++A――AA+AA0.01楼宇品牌A+A――A－A－A++A－　写字楼面积960003040017500338009200020000综合评分836372709076　租赁价格4.53.43.753.755.15　备注：各项目租赁价格均为成交均价2.5本案租金换算?价格换算方法：（1）用各项目租金除以综合评分值，得出各项目单位得分租金θ；（2）按照各项目的面积求出所有对比项目综合的θ加权平均值[θ]；（3）用[θ]乘以本案的综合得分，得出本案的市场参考价格。具体过程数据如下：项目名称城建大厦安华发展大厦浙江大厦煤炭大厦环贸中心合计写字楼面积9600030400175003380092000269700单位得分价格θ0.0541520.0586370.0520830.0536860.05751　θ加权平均值[θ]0.05561?本案租金换算结果通过换算所得结果：本项目均价在包含物业费情况下应为：0.05561×76=4.22636元/平方米.天≈4.2元/平方米.天。2.6基准参考租金结论通过对比定价法得出本案的基准参考租金为4.2元/平方米.天。该租金的性质为：成交价、包含物业费。此结果应该为从市场的角度看，比较符合市场水平和本项目在同类市场中所处地位的价格。83第二步：重大因素修正租金3.1重大因素修正说明每一个写字楼项目都有自身独特的环境，同时也有自身硬件、软件方面的独特性。由于这一特征的存在，在租金定价中必须对基准参考租金进行修正。修正的方法，主要是系统整理本项目明显区别于其他项目的特征，并逐个确定这些因素对写字楼租金的影响，该方法目前的运用难以量化，主要通过各因素的定性分析，对正面影响因素和负面影响因素进行总体对比，并最终对租金进行整体修正。根据信义大厦环境和自身条件的特征，我司选区竞争对手状况、发展商需求客户群特点、推广力度、市政规划、区域市场供需关系共6个因素，对租金进行修正。3.2重大因素选择及阐述?竞争对手状况虽然近两年本区域新增项目并不是很多，但新推出的环球贸易中心和城建大厦规模均超过10万平米，某些程度带动了周边市场的地块价值，同时巨大的供应量也为周边项目带来激烈的竞争压力。例如环贸中心在入住之前租金定位较高，导致出租困难，故在入住后不久即下调租金定位，同时提供非常优惠的成交条件，如最长8个月的免租期，个别客户可摊薄做到3元出头。目前环贸中心入住率水平已达较高程度，租金成交价和免租期都恢复了正常的水平。而煤炭大厦在环贸中心入市之前的租金成交价水平一直维持稳定，只是在2005年3月之后因为出租效果不太理想，加大了对免租期的优惠条件，而在2005年8月随着环贸中心的开始入市，煤炭大厦迫于竞争的压力再次加大了对免租期的优惠条件，同时租金成交价也有小幅下调。本案周边主要竞争项目租赁变动情况表（租金单位：元/天/平米）9项目阶段出租率合同价免租