滁洲市华东房地产开发有限责任公司滁洲市华东房地产开发有限责任公司全全椒椒项项目目提提案案报报告告孙子曰：凡战者，以正合，以奇胜！孙子曰：凡战者，以正合，以奇胜！一、概一、概述述首先感谢贵公司给我司参与全椒项目提案的机会。首先感谢贵公司给我司参与全椒项目提案的机会。我司根据贵公司提供的资料，抽调我司根据贵公司提供的资料，抽调44人组对资料和全椒进行为期人组对资料和全椒进行为期44天的初步研展。随之，抽调策划部天的初步研展。随之，抽调策划部22人组，设计部人组，设计部22人组配合人组配合研展工作对项目进行两轮讨论，几易其搞，最终形成这份提案报告。不足之处请指正。研展工作对项目进行两轮讨论，几易其搞，最终形成这份提案报告。不足之处请指正。二、市场研展部分一、概述：全椒隶属于滁洲市，自古以来便是皖东重镇，全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河《儒林外史》的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。其政府所在地——襄河镇东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。　　全椒县总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。耕地面积4万公顷。全县总人口46万人，县城（襄河镇）人口12多万人。全椒县民风淳朴，经济发展较快，具体表现如下：　　1、产业基础厚实。以全力集团为首的机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近4万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。　　2、旅游资源丰富。境内有神山国家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。　　3、农业资源丰富。全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。4、工业经济运行2006年，全县纳入考核的规模工业企业63家，累计完成现价产值26.6亿元，比去年同期增长21.2％；实现工业增加值6.67亿元，同比增长21.7%；63家规模企业累计实现销售收入24.89亿元，同比增长22.9%；实现利税总额8525万元，同比增长44.3%；其中利润3122万元，同比增长50.1%。规模以上工业企业产品产销率为97.3%，比去年增加5.1个百分点；出口创汇总额629.5万美元,比去年同期略有增长；资产负债率为45.6%，比去年下降3.2个百分点。二、民营经济取得长足发展民营企业在销售收入、经济效益等方面有明显提高。全县民营规模工业企业已达58家，占规模企业总数的92.1%，2006年，民营规模工业企业累计完成现价产值13.74亿元,同比增长41.8%，占规模企业总量的51.7%；实现销售收入12亿元，同比增长41.3%，占规模企业总量的48.2%。其中未来饲料、大平油脂等2个企业产值已超亿元；永行实业、兴达机电、志诚畜牧、金马铜业、同心集团、皖东机械、宏信铝业、金成米业、富爵集团等9个民营企业产值都在5000万元以上；恒通机械、鑫隆机械、全动机械等企业发展势头强劲。这些民营企业将成为县域工业经济的增长点。二、市市場背景場背景分分析析?由于儒林新城30万平米，雅园小区、东升港湾、康盛家园等楼盘的规划建设，南片量体供应较大的供应局面已经开始形成，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。?区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），高层、小高层及景观房供应量在全椒县城还没有出现，多层还是购房者的唯一选择。?此前县城区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，本案的出现将会改变全椒县城房地产市场南重北轻的这集中格局。但南区儒林新城仍为南片购房者的首选楼盘。全椒县城楼盘规划君为多层，产品同质化严重。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。?目前全椒县城的价格在1600元/平米左右。但随着南片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破1800元/平米的大关。?整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在200元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。?全椒县2006年第四季度的均价为1600元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到1800元，具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。三、区域市调个案项目名称江海儒林新城康盛花园东升港湾雅园小区位置儒林大道县政府南侧襄河中学后门对面————————产品类型多层、商业多层多层多层主力面积120－130㎡72—112㎡90—105㎡90－120㎡主力总价20万15万14万16万单价范围1600－1760元/㎡1630—1720元/㎡1300—1500元/㎡1320—1620元/㎡平均单价1650元/㎡多层1660元/㎡1420元/㎡1560元/㎡6000元/㎡商业交房方式毛坯现房毛坯现房毛坯现房厨房，卫生间装修四、结论1、项目所在区域目前的价格体系应处于全椒县城低谷，低于全椒县整个房地产市场均价水平。2、市场供应量虽然上升很快，价格将在未来3-5年内仍处于上升趋势。3、项目面临的关键问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖而出。4、项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。特别在儒林新城为核心的南城政务片区超大规模开发的市场压力下，使项目的规模优势丧失殆尽，如果在产品和运营策略无法超越于对方，将会使项目的推案产品一直处于和其撞车的状态下。而使项目开发成功的最好方法是，做出适销对路的产品和营销策略。5、在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格等，并没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题※要解决这些问题，我们还需要对项目本身有深刻的理解。三、项目SWOT分析优势(S)1.小区占地面积大不大，产品容易塑造。2.位于城市主干道口，出行方便，交通便捷。3.滁洲开发商在县城开发项目，能迅速建立良好的共信力和良好口碑。4.项目还没有进行实质性操作，在产品的户型以及面积搭配上能更好的吸收全椒县其他项目的优点。5.该项目的地块周边没有大的项目进行竞争。6.紧邻全柴集团，有固定的工业客户源。劣势(W)1.地段较偏属于城乡结合部，人气相对较弱。2.项目配套较差，购物、生活不便。3.项目紧邻高速公路，噪声污染较大，噪音影响小区环境。4.项目躲在平房区后面，使项目品质与形象难以提升。5.区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。O(机会)1.本案地块竞争项目少，潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。2.其他竞争个案，如儒林新城，雅园小区等项目的成功开发使本案在前期教育客户的广告投入相对会减少。3.全椒县城整体规划的北扩，容易在当地树立良好的口碑。4.能与专业的营销策划代理机构合作，强强联手，将十分有利于项目销售，并能努力实现目标利润的最大化。5.由于县城房价的不断走高，不少消费者买房正朝着郊区边缘发展。6.本案的建设给项目所在区域带来新的发展机会。T(威胁)1.目前年房贷利息继续高升，抑制短期炒房投机行为，同时也增加了客户购房的负担。对中低收入的购房者会产生影响。2.全椒县市场空间有限，外来客不足，而供应量上升是对区域房地产消费市场的考验。3.目前全椒县城房地产市场的行情价是1600元/㎡，又同时面临儒林新城，康盛花园二期等的竞争，应而本案要想会成为区域指标性楼盘，在项目的规划设计，物管配套，行销手法提出了更高的要求。4.区位的差异使本案同时面对强劲楼盘竞争。四、项目建议1．基本配套指标项目功能数量面积（㎡）会所活动中心、物业管理、咖啡茶座，网吧待定待定车位满足急剧增长的私家车待定待定器材满足中老年人运动、健身待定————集中景观观赏、休闲、提升项目品质待定待定智能化系统安全、防暴等————————二、户型配比序号户型面积（㎡）比例1两房一厅70㎡以下10%2两房两厅75㎡—90㎡40%3三房两厅（小三房）95㎡—110㎡30%4三房两厅120㎡以上20%备注：三、配套建议1.规划健身、运动等体育运动设施，更好的体现项目带来的健康，舒适生活。2.建议项目配备中小型会所。?健身俱乐部?美容美发厅?阅览室?音乐影视室?棋牌室?乒乓球室、台球等活动室?医疗诊所3.集中景观，有一定的水景，布置亲水平台和运动休闲广场，构成项目人群聚集的场所。4.建筑外力面色彩搭配鲜亮、和谐美观。5.房屋进深控制在10米左右，户型考究，面积在70—110平方米之间。6.小区智能安全系统配备。四、智能化建议出入口车辆进出管理系统；可视对讲系统；公共设备监控系统；背景音乐及公共/消防广播系统；智能化物业管理系统；家用HA自动化系统（HA：控制电器、控制防盗、控制灯具等）；五、物业管理物业管理公司先期确定，可在项目推广过程中借力。服务内容：1）维修服务空调安装；抽油烟机安装；煮食炉安装位置开孔；电话线移位；电视插座移位；电器插座移位；更换插座面板；换灯泡、灯管；灯具安装；水电安装；水管更换、维修；更换三角阀；安装猫眼；更换玻璃；玻璃开孔；维修浴缸，更换配件；维修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；维修塑钢门窗配件；更换地砖。2）装修服务安装窗帘架、小型家电安装；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花板；水管改建。3）搬运服务搬家；搬运装修材料；搬运大件物品；清理装修垃圾。4）租赁服务常用工具出