竞争性谈判采购文件项目编号：NJZC—2006H031项目名称：南京市地方税务局玄武税务分局办公大楼物业管理南京市政府采购中心二○○六年十一月第1章竞争性谈判邀请南京市政府采购中心（以下简称“采购中心”）受南京市地方税务局玄武税务分局（以下简称“采购人”）委托，对一项物业管理服务进行竞争性谈判采购，兹邀请合格供应商参加报价和谈判。1、项目编号：NJZC-2006H0312、项目名称：南京市地方税务局玄武税务分局办公大楼物业管理3、项目简要说明：南京市地方税务局玄武税务分局办公大楼地处珠江路306号及珠江路280珠江大厦三层（两楼中间有天桥相通），珠江路306号建筑面积4,200平方米（该办公楼总建筑面积约8,400平方米，国、地税各一半，每层有消防通道相通），上下共十层（地下一层，地上九层），其中：负一楼为停车场及配电房（国地税公用），一楼为分局门厅，二楼为办税服务厅，三至六楼为分局职能部门办公区域，七楼为食堂，八楼为分局干部职工活动、健身场所、培训等区域，九楼为会议室。珠江路280号珠江大厦三层，建筑面积1,148平方米，为分局机关办公区域及会议室（此处公共部位及公用设施维护由珠江大厦原物业管理，本次只对分局内部环境卫生、会议接待、设施维护等进行招标）。总计办公人员约150人。4、本项目服务时间：2007年1月1日至2008年12月31日（服务时间暂定二年，采购人先与成交供应商签订为期一年的合同，其中：前三个月为试用期，试用期满经采购人考核合格后，合同方为有效。合同期满后，采购人有权决定是否与成交供应商续签下一年度合同）。5、物业管理服务用房的建筑面积约为70平方米。6、物业管理服务费的结算形式：按最终成交价的10%留取物业管理保证金，由采购人在每季结束后5日内对成交供应商考核合格后，支付扣除物业管理保证金后的上季费用（或按半年支付），服务期满后采购人对成交供应商考核合格，退还物业管理保证金（申报供应商需在提交的谈判文件中明确是否响应此付款条件，或提供更优惠的付款条件）。7、竞争性谈判保证金：人民币伍仟元，采取本票、汇票或转帐支票等形式，在递交谈判文件时送达采购中心。8、竞争性谈判文件获取方法：从南京市政府采购中心网站下载，如出现竞争性谈判文件有修改或采购变动的，将在南京市政府采购中心网站进行公告，请各拟参加谈判的供应商在谈判前注意查看www.njzc.gov.cn网站。9、谈判文件份数：正本壹份，副本贰份。10、考察现场及答疑会：2006年12月1日上午九点整，南京市地方税务局玄武税务分局（南京市珠江路306号及珠江路280号珠江大厦三层小会议室）集中，考察现场并答疑，联系人：徐卫，联系电话：025-83281160。11、递交申报文件时间、地点：2006年12月7日上午8：30至9：00，南京市政府采购中心六楼开标厅。12、谈判时间、地点：2006年12月7日上午9：00整，南京市政府采购中心六楼，届时请参加谈判的单位法人或法人委托人参与谈判，迟到的供应商（含书面资料或保证金未及时提交等），南京市政府采购中心将拒绝其参与谈判。联系电话：025-83279813联系传真：025-83279814联系人：陆樱地址：南京市北京西路2-1号邮政编码：210008开户行：建行地铁大厦分理处开户名称：南京市政府采购中心银行帐号：32001595844050000202第2章竞争性谈判须知1、申报文件组成（一）申报供应商的申报方案1、管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局、建筑风格、智慧化硬体设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位。2、项目管理运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工制度和考核办法目录。3、管理服务人员配置：根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。4、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案。（二）申报供应商报价申报供应商应根据本谈判文件的要求写明本项目的物业管理总报价金额、分项报价金额及测算依据，只允许有一个报价（最终报价超过本项目预算的，根据《中华人民共和国政府采购法》将不予接受），报价计价单位按建筑面积元/每平方米/月计算。（三）申报供应商资质1、具有有效期内的企业法人营业执照（或事业单位法人证书）（须提供副本复印件），且注册资本（或开办资金）在人民币100万元（含）以上；2、具有有效期内的物业管理行业主管部门核发的，中华人民共和国叁级（含）以上物业管理资质证书（须提供证书复印件），并具备相应的管理服务水平和管理经验；3、近三年内承接过二处（含）以上，建筑面积在4,000平方米（含）以上的政府办公用房物业管理服务(须在简介后附合同复印件等相关证明材料)；4、通过ISO9000系列质量管理体系认证（须提供证书复印件）；5、近三年内，获国家、江苏省、南京市本行业与经营服务有关的表彰、奖励的荣誉证明（须提供证书等证明材料复印件）（如果有的话）；6、能提供针对此服务项目的有效的用工人员身份证、劳动用工证、卫生体检证明及从事物业管理和保安的相关岗位技能证书等（参加竞争性谈判时，申报供应商至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料。确定成交后，成交供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的剩余相关材料）；7、申报供应商的谈判申请及声明（原件）（格式见附件一）；8、其他能够证明申报供应商实力、服务水平的有关材料及评分办法里提到的其他资信证明（如果有的话）。2、申报文件递交1、申报文件和保证金应于竞争性谈判邀请规定的时间之前递交至采购中心指定的地点。2、申报供应商应根据本谈判文件的要求，编制申报文件共正本壹份，副本贰份，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦发生差异，以正本为准。3、申报文件须由申报供应商法定代表人或授权代表签署和加盖公章。4、申报文件应装入封袋密封，并在封面上注明：项目名称、谈判文件编号、申报供应商名称、地址、电话和传真，封口处加盖申报供应商公章。5、申报供应商自行承担与参加谈判有关的所有费用，无论谈判过程中的做法和结果如何，采购中心在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。三、谈判1、谈判小组：本次采购由南京市政府采购中心采取随机方式，从江苏省政府采购评审专家库抽取的专家和采购人代表组成三人谈判小组与供应商进行谈判。2、谈判程序：（1）实质性响应审查。谈判小组依据竞争性谈判文件的规定，从供应商递交响应性文件的有效性、完整性和对竞争性谈判文件的响应程度进行审查，以确定对竞争性谈判文件的响应程度；（2）谈判小组所有成员集中与单一供应商按照递交响应性文件的顺序分别进行谈判；（3）谈判文件如有实质性变动的，谈判小组将以书面形式通知所有参加谈判的供应商；（4）谈判小组制定一个符合采购人要求的最优方案，或直接根据供应商的报价、响应内容及谈判情况，要求参加谈判的供应商分别进行不超过三轮报价。最后一轮谈判结束后，参加谈判的供应商应当对谈判的承诺和最后报价以书面形式确认，并由谈判供应商授权代表签署；（5）谈判小组根据报价、服务标准、申报供应商总体评价、付款条件及谈判文件制作等因素确定成交供应商。3、成交因素：价格30分，服务标准56分，申报供应商总体评价10分，付款条件2分，谈判文件制作2分。详细评分办法（评分项目以申报文件中提供的相关资质为准）：（1）价格占30分：所有投标人的投标报价去掉一个最高报价和最低报价（无论是否是有效标，以报价为准），以余下投标人有效报价的算术平均值的98%为基准价A，其它报价为B，等于该基准价的报价得最高分（30分），其它报价得分为（1-|B-A|/A）×30分。（2）服务标准占56分：1、谈判小组根据各参加谈判供应商所提供的服务承诺方案打分，全部响应谈判文件要求的得36分（含）（多数谈判小组成员认为与最终谈判要求有重大偏离的除外）。2、申报供应商提供的具体服务方案优于谈判文件要求，承诺合理可行，性价比优越，符合采购人实际要求的，按物业管理区域内的保安服务、保洁服务、工程服务、会议保障及其它服务等五个部分，对各谈判文件进行排名，第一名得该部分最高分（4分），其余名次按评价程度酌情递减得分（最低得0分），最高不超过20分(含)。（3）申报供应商总体评价占10分：1注册资本（或开办资金）占2分：申报供应商的注册资本（或开办资金）为人民币200万元（含）以上的得2分；100万元（含）至200万元（不含）的得1分；2近三年内承接过二处（含）以上，建筑面积在4,000平方米（含）以上的政府办公用房物业管理服务的占2分：有3个（含）以上与本次需求类似的服务项目得2分，有1个（含）至3个（不含）项目得1分；3ISO系列认证占2分：通过物业管理ISO9000系列质量管理体系认证的，得1分；通过其他与此次物业管理服务相关的ISO质量认证的每项得1分，最多得2分；4表彰、奖励等荣誉证明占2分：近三年内，获国家、江苏省、南京市本行业与物业管理服务有关的表彰、奖励等荣誉证明的，每项得1分，最多得2分；5其他材料占2分：除以上四项外，其他能够证明申报单位实力、服务水平的材料每项得1分，最多得2分。（4）付款条件占2分：对响应要求的各谈判文件按收取物业管理服务费及其他费用情况进行排名，最优方案得该项最高分（2分），其余名次按评价程度酌情递减得分（最低得0分）。（5）申报文件制作占2分：由谈判小组成员根据谈判文件的制作水平及方案阐述是否清晰等内容，对各谈判文件进行排名，最优文件得该项最高分（2分），其余名次按评价程度酌情递减得分（最低得0分）。四、合同授予1、南京市政府采购中心将向成交供应商发出成交通知书，并在本中心网站发布成交公告